麦肯锡:全球3.3亿城市家庭承受着巨大住房压力

　　近日，麦肯锡全球研究所发布报告显示，全球城市居民年住房支出超出负担能力6500亿美元，有3.3亿城市家庭缺乏体面住房或者正削减基本支出以支付住房成本。报告称，2025年这一数字将增至4.4亿，占全球城市人口的三分之一。

　　据金融时报报道，麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute）发布的一份报告显示，世界各地的城市居民每年在住房方面的支出超出负担能力6500亿美元。

　　该报告表示，全球一些主要城市地区面临最大的住房成本问题，纽约、东京和伦敦属于遭受影响最严重的城市。北京、圣保罗和布宜诺斯艾利斯属于较低收入城市中面临最大压力的城市。

　　麦肯锡研究了住房成本占家庭收入的比例，从而显示出城市居民面临多大的财务压力。

　　联合国（UN）的数据显示，全球逾一半人口居住在城市地区，这是有史以来的第一次，而且该比例到2050年将升至三分之二。

　　麦肯锡全球研究所高级研究员、报告的作者之一简•米斯基（Jan Mischke）表示，住房负担能力已经成为“影响数十亿人的巨大社会和经济问题，越来越多的城市正迅速发展，它们很可能为人才和劳动者展开竞争”。

　　麦肯锡发现，在世界各地，有3.3亿城市家庭缺乏体面的住房或者正削减基本支出以支付住房成本。

　　该报告称，到2025年，这一数字将增至4.4亿，占到全球城市人口的三分之一，除非各国政府采取更多措施建造住房并提供补贴。

　　该报告建议降低房屋建造和维护成本，并降低买房者和住宅开发商的融资成本。

　　米斯基表示，各国政府还应该采取更多措施释放开发用地，全球主要城市的土地成本高达住房建造成本的60%。他补充称：“这绝不是一个运行良好的有效市场。”

　　“土地市场往往由政府控制，要么是直接控制，比如新加坡，要么是像伦敦和纽约那样，政府是大地主，在监管土地使用方面扮演主要角色。”

　　米斯基表示，一些城市正在采取措施降低住房成本，并着重指出纽约市长比尔•德布拉西奥（Bill de Blasio）在未来十年建造20万套住房的计划，以及德国的租金控制系统。

　　美国智库城市土地研究所（Urban Land Institute）表示，全球“门户”城市（全球主要城市地区）正艰难努力为它们的劳动力大军提供负担得起的住房。

　　英国ULI董事长安迪•马丁（Andy Martin）表示，伦敦和纽约等城市是“它们自身成功的受害者”。

　　“这些城市承受着巨大的压力，因为它们是增长的轮机舱。如果没有足够的住房供给，让教师、护士、巴士司机和清洁工等关键劳动者可以居住在工作地点的通勤范围之内，城市不可能生存下去。”

　　同样，国际货币基金组织（IMF）昨日也警告称，世界必须行动起来，遏制又一场毁灭性房价崩盘的风险。IMF发布的新数据显示，目前许多国家的房价远高于其历史平均水平。研究显示，全球有3.3亿城市家庭缺乏体面住房或对居住成本“疲于应付”。

　　IMF的警告显示，全球房价在原有高位上加速上扬，已成为经济稳定的最大威胁之一。许多国家在稳定房价上收效不大。

　　IMF执行副总裁朱民表示，遏制房价繁荣的工具“仍在开发中”，但“这不应成为不作为的借口”。

　　朱民上周在德国央行（Bundesbank）发表演讲称，相对于收入和房租，房价“在多数国家仍远高于历史平均水平”。因为在时间上与欧洲央行（ECB）的一项宣布冲突，他的演讲内容在昨日发布。

　　朱民表示：“举例而言，澳大利亚、比利时、加拿大、挪威和瑞典都是这种情况。”

　　全球经济衰退爆发后，央行官员们将利率降至历史最低水平，推高了房价。IMF认为，在从香港到以色列的多个经济体，当前房价都对经济构成一个重大风险。

　　例如在加拿大，房价相对于收入高出长期均值水平33%，相对于房租高出长期均值水平87%。英国的对应数据是，房价相对于收入高出27%，相对于房租高出38%。

　　IMF的最新全球房价指数显示房价再度加速上扬，同比上涨3.1%。新兴市场房价涨速最高，菲律宾同比上涨逾10%，中国上涨9%，巴西上涨7%。

　　“在某些地方，房价正从‘大衰退’期间的大幅回调恢复过来，”朱民表示。“在另一些地区，房价维持了上涨态势，仅在‘大衰退’期间略有放缓。”

　　在欧洲外围国家，房价跌幅最大，希腊同比下跌7%，意大利同比下跌6.6%，西班牙同比下跌5%。

　　朱民表示，尽管目前用来抑制房价的工具是新的，但各国必须马上运用这些工具。他指出了多个可选工具，比如根据房价和收入对抵押贷款设限；对发放高风险贷款的银行提高资本金要求；以及抑制海外买家对投资型房产需求的印花税措施。

　　朱民表示，“在政策选择方面，我们必须放弃‘善意忽略’思路，转而‘同时运用上述所有措施’。”他补充道，政策制定者“综合运用多种工具”，有助于克服不同方法的缺陷。

　　IMF数据显示，虽然美国房价上涨很快，但当前价格并不太高，房价相对于收入低于长期均值水平13.4%，相对于房租高于长期均值水平2.6%。

　　全球房价最低的市场是日本，房价相对于收入低于长期均值水平41%，相对于房租低于长期均值水平38%。

　　德国和爱沙尼亚的房价似乎也很便宜，两国的房价相对于收入和房租都低于长期均值水平逾10%。