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盘点世界各国房价:开发商赚暴利要被判刑(组图) |
| www.sinoca.com 2010-07-27 msn理财 [复制链接] 字体：大 中 小 |
事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。 面对总是越调越高的房价，我们不妨去看看外面的世界，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛......
在很多人看来，税制不同、体制不同、国情不同，单纯比较房价，或者比较房价收入比是不合适的。的确这样，拿仅仅发展了几十年的中国和发展了百余年的发达国家比，确实对中国不公平。
但是，生活在同一个星球，为什么房价会成为我们沉重的负担，而对另外一些国家的人来说，却是云淡风轻？我们总要去看看外面的世界，找找差距，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。
日本：首付不需父母拿
《国际先驱导报》记者刘华发自东京 记者的办公所在地距离日本国会和皇宫不过六七公里，附近有两处地铁站和多条线路，距离著名商业区涩谷也不过1站之遥。当地大多是典型的日本民居，以2、3层小楼居多，建筑面积多为100～200平米，楼前楼后通常配有花园。
初到东京时，曾以为这样的房子一定是天价。但未过几天，便看到百米开外一座4层小楼出售，总面积200多平米，底层商铺，2层至4层可居住，开价约折合700万元人民币。
这样算起来，这座小楼平均每平米价格大约3万元人民币，而且日本楼房买卖的面积较为“实在”，并无“公摊”和“使用率”这样的水分。
这一价格，与北京二环内商品房新盘价格差异不大，如果再考虑到中日两国居民收入的对比，就让人不得不对日本房价产生新认识。
日本国土交通省6月底发布的一项报告显示，日本人买房平均花费约为3493.7万日元(100日元约合7.79元人民币)。作为参照，日本大学毕业生的月薪起薪通常将近30万日元，40岁左右职员的月薪大约为四五十万日元，另外还有额度较高的年终奖(通常相当于2个月工资)。
相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉。
记者与日本朋友交流时也感到，“房子”并未给日本民众带来太多焦虑和压力。的确，日本年轻人在30岁以前大多并不买房，多是租房居住。但这与中国式的“买不起房子”并不相同。在中国，年轻人买房多是父母提供首付，而在日本，年轻人多是靠自己挣足首付，再贷款购房。这其中的差异不言自明。
值得一提的是，在东京工作的居民，还可以选择生活在近郊甚至是东京都以外的千叶、神奈川和琦玉等县。这里的一套大三居，房价折合人民币往往不过一两百万。在这些地方，乘坐地铁到东京市中心大约半小时左右。由于附近的教育资源、医疗资源等配套资源较为齐备，居民可以放心地让孩子在附近就学，或是让老人在附近就医。
在日本，住在郊区甚至是远郊，并不会太多地影响居民生活质量。记者认识的一位议员秘书，平时住在距离东京30公里外的横滨，每天乘坐地铁到市中心的国会上班，路上仅需要半个多小时，孩子则在家附近就读中学。到了周末，一家人就可以安心在横滨享受生活。
因为郊区生活同样便利，日本退休的老人还可以选择另外一种生活方式：归隐田园。在几大报纸的广告版面，时常可以看到这种“养老房”的广告：一座小楼，一片菜园，周围或是面朝大海，或是青山温泉，甚至干脆可以拥有一片山林，位置在东京附近的千叶、木、神奈川等地，从家中到附近车站乘坐电车，40～50分钟即可到达东京市中心，而这样的房产价格往往折合人民币不过百万元。
美国：房子从来不是负担
《国际先驱导报》记者刘洪、王丰丰发自华盛顿 美国房价最贵的地方是纽约和加利福尼亚州。不过也很难用贵得惊人来形容。
在纽约州，美国全国房地产经纪人协会公布的2010年第一季度每套房屋的价格中线在30万(1美元约合6.77元人民币)至45万美元之间，只有曼哈顿岛上的高档房屋价格会达到每平方英尺近千美元(每平方米近万美元)。
而在加州北部，位于名校区的独立花园别墅，面积在200平米左右，售价相当于每平米1万元人民币。这个价钱包括全屋装修和双车库，并附有花园。
值得一提的是，在美国，房屋面积指的是使用面积，像车库、阳台等是不计入房屋面积的。
美国房屋的价格一般是家庭年收入的5倍，在这个讲究享乐的国度里，房子基本不会成为普通家庭的负担。
和中国不大一样的是，房主购房之后每年还需缴纳数额不菲的物业税。在一些好学区，一座居住面积大约为300平方米的住宅价格为50万美元左右，但每年物业税会接近1万美元。
不过，美国人是比较乐于缴纳物业税的，物业税的确带来了优良的物业服务，同时，如果是首套房，针对物业税，美国政府有很多减免项目，实际不需要缴纳那么多。当然，若是想炒房，物业税就成了一笔不小的负担。这也是在美国很少有人炒房的原因之一。
因为金融危机，在佛罗里达和加利福尼亚州一些城市，房价腰斩了一半以上。按照目前的房价，包括华盛顿在内的许多美国大中城市，房价水平其实都低于中国的北京和上海。
当然，即便是金融危机之前，房子对于美国人来说也不是个负担。
从各项数据看，今年上半年，美国房市正在好转。但即便美国房市真完全走出危机，重复繁荣仍需要很长的时间。对于美国人来说，此前的房市的火爆以及随后泡沫的破裂，犹如一场刻骨铭心的悲喜剧。这种大起大落的过程，或许也再一次印证了一条颠扑不破的规律：是泡沫，总会破裂的。
澳大利亚：涨10%政府就紧张
《国际先驱导报》记者江亚平发自悉尼 从北京移民到悉尼13年的王先生最近特别高兴，因为他来悉尼定居后，12年前花45万澳元(1澳元约合6.22元人民币)买的房子，现在已经涨到了110多万，他也因此可以算得上澳大利亚的一位百万富翁了。
他算是幸运的，因为赶上了澳大利亚楼市的繁荣期。澳大利亚统计局公布的数据显示，从去年4月到今年3月，全国民宅的平均价格上涨了10%到20%，而其中各州首府城市的涨幅均在20%左右，为1989年以来涨幅最高的一年。
澳大利亚房地产指数最近发布的数据显示，目前大悉尼地区有20%街区的平均房价超过100万澳元，比去年上升了58%。
当欧洲一片愁云惨雾，美国的经济和房地产市场也提振乏力的时候，为什么澳大利亚的房地产市场风景独好呢？
受金融危机影响，去年上半年，银行利息很低，加上政府为走出金融危机，通过补贴的方式鼓励首次置业者购自住房，引发了居民的购房意愿，使得澳大利亚中低端的房价持续上涨；许多房地产开发商在金融危机期间持观望态度，没有大量建房，而近几年移民人口大量增加，使得目前房地产市场出现了供不应求的局面，房地产市场自然一路上扬；此外，海外投资者利用澳大利亚政府宽松政策不断进入澳房地产市场，也间接推高了本地房价。
房价上涨，对澳大利亚人会是负担吗？一项调查显示，在2008年时，购房花费约为澳大利亚城市家庭年收入的6～10倍。显然，10%～20%的涨幅还不至于让澳大利亚人买房伤筋动骨。
不过，政府已经开始担心了。澳全国房地产协会主席艾雷表示，太阳每天照样升起没错，但澳房地产价格不可能照这个幅度上涨，否则总有一天没人买得起房子。他认为澳房地产市场正在趋于冷却，不会像去年底和今年初那么火爆。
为了控制房价，澳大利亚储备银行从去年10月开始连续6次加息。有人算了一笔账，这6次加息，使得从银行借贷30万澳元分25年还清贷款的人每年要多供3400澳元。
此外，政府还在不断推出廉租房，并收紧移民政策，期望以此遏制房价上涨。
泰国：租买两相宜
《国际先驱导报》前驻曼谷记者凌朔发自北京 住，在泰国不是个问题，无论对当地人而言还是对外国人而言。尽管泰国人收入不高，但房价也很便宜，而且解决居住的方式很多。
一位中国朋友曾花费人民币约80万元，在曼谷连房带地购置了一栋联排别墅，位置大致相当于北京的四环附近。别墅分三层，落地面积大约90平米，还带一小院。
泰国土地私有化，大多数人对家的概念是必须要有地，有院子。而对于城市青年、求学者、流浪工作者而言，不得已才去买公寓楼。
曼谷是亚洲外国人定居比例最高的城市之一。受国籍限制，外国人在泰国无法买地，从而拉动了公寓楼市场。不过，2008年城市金融地界内的公寓楼每平米也就卖到差不多一两万元人民币，而出了中心城区，房价就急速下滑。
如果还是买不起房，许多人会选择租房。在曼谷市中心，一套80平米的两居公寓房月租费用约合人民币2000元。
作为一个旅游业发达城市，大大小小的招待所也是一个不错的选择。有些招待所提供长期租用服务，租金比公寓房还要便宜许多，每月差不多只需人民币500元，而且提供保安和保洁。
在乡村，一些穷人买不起地也没有关系，他们花费极少的资金，就可以在河流或者湖边盖起小木屋，高脚屋，也相对宜居。在难得寒冻的泰国，居住，实在不是个问题。
(来源：国际先驱导报)
盘点各国控房价
德国开发商赚暴利要被判刑3年
事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。
那么，谁的招数最巧妙，实施效果最漂亮？本报邀请国内有关专家，看看有什么国外调控房价的新招可以借用。
美国
可借鉴程度：★★
小区只能买一套房
留一定房屋作低价房
为确保低收入阶层的住房需求，美国政府规定，一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。
另外，美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。
【效果】
由于美国地域广袤，人口压力不大，房源有充足保证，房产市场主要以市场供需关系为主导。
另一方面，得益于成熟的市场主导以及灵活的政策调节，如房源多样化，保证低收入阶层的住房需求，通过利率、税收、严控贷款等“组合拳”举措，有效遏制住了投资炒房的行为。
【专家观点】
信贷门槛一降再降
终致次贷危机
著名经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山在接受记者采访时表示，美国调控房地产市场的手段主要为税收和利率，并有效地实施。
但“9・11”事件后，美国经济开始出现衰退，政府“病急乱投医”，任由金融机构不断降低信贷门槛，吸引大量民众盲目进行房产购置，最终在2008年引爆房贷危机，酿成严重的后果。
美国模式的另一个不足是，不适应人多地少、市场发育不够充分、城市化加速发展阶段的国家。
新加坡
可借鉴程度：★★★
政府来当开发商
统一制定价格
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。
新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
【效果】
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。
目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
【专家观点】
成本过高 仅适用于小国
刘正山表示，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。
新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。
德国
可借鉴程度：★★★★
开发商牟取“暴利”
可判3年徒刑
与医疗、教育等一样，保障居民住房也是德国政府首要的目标之一。
为了防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行 “指导价”制度。
按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。
如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。
【效果】
在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。
目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。
【专家观点】
辅以保障房建设
将起到更好效果
刘正山说，德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。
缺点是，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。
英国
可借鉴程度：★★★★☆
重税压制房产投机
最高征40%
作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式是各种形式的税收。
英国对于房产交易征税的款项让人眼花缭乱，房屋交易要交印花税，如果是交易或者赠予的房产增值，要交资本增值税，税率从10%到40%不等。如果房屋空置，房主还要承担市政税。
此外，还有遗产税、出租房产的收入所得税等等。
【效果】
2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。
英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。
【专家观点】
购二套房者
“补贴”首次置业者
刘正山认为，英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。
征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。
税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。
专家“号脉”中国楼市
房地产不应成为中国支柱产业
首先，明确住房的定位。住房或商品住宅，作为一个特殊的商品，它首先具有的功能就是居住(即消费)，至于投资功能，是衍生出来的。试想，一栋房子连居住的功能都满足不了，谁会拿它来投资呢？
考虑到我国经济发展的阶段，以及参考国际住房保障的经验，我国的住房性质界定应当回到最基本的“居住”功能上，而不能强调投机品或投资品的特性，更不应作为支柱产业。
房子，成为这代中国人最大的梦
其次，随时对住房市场保持警惕，并严格监控。在国外学科分类中，房地产行业属于金融业，因为房地产是资本密集型行业，很容易出现投机的行为，很容易出现泡沫。
而一些国家就因为一度放松调控，导致泡沫经济，危害很大，如美国的次贷危机，日本20世纪80年代的地产泡沫。
调控房地产市场要多管齐下
从外国的房价调控来看，主要是防止投机行为的蔓延，防止泡沫。我国的市场机制尚待完善，住房保障体系正在完善中，更应重视对住房市场的监控。
一是加大保障性住房的建设力度，确保中低收入阶层“住有所居”。
二是鼓励首次置业者，包括信贷、收费以及补贴等。
三是对第二套或以上的住房拥有者，征收累进保有税，以打击住房投机或投资行为。
四是规范预售制度。目前的“商品房预售制度”，成了开发商套取购房者资金、推高房价等等损害购房者利益的手段。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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