华而不实的高楼竞赛:摩天大楼建造成本维护更高

　　　导读：　武汉将建超越迪拜哈利法塔的“全球第三高楼”，并称其为“武汉的台阶”，掀起国内一批城市建造超高层大楼的攀比风潮。而全世界并不看好超级高楼，抛开劳伦斯魔咒“高楼建成之日即是市场衰退之时”不谈，摩天大楼已经病态发展违背建造初衷，高耗能不环保让其成为实际意义过小的地标性建筑。美国媒体嘲笑迪拜塔虽然是世界最高,但却有30万平方米的写字楼没有卖出去，英媒更称其为“鬼楼”。中国城市对“高度”盲目追逐，甚至不惜用“政绩”之手推动“面子工程”，高楼经济必然会成为城市之痛。

　　★成本：摩天大楼建造成本高，使用维护费用更高　

　　超高层建筑指的是100米以上高层建筑（下简称摩天大楼），也就是目前国内各地争相刷新各个城市记录的“第一高楼”。据统计目前中国超高层建筑共有 1154幢，而各地为争当“第一高楼”依然暗战不休，这个数字还在不断被刷新。武汉“全球第三高楼”在官员眼里“意义”非凡：“该项目是武汉定位为国家中心城市后的一大力作，代表武汉的新高度、新未来，也标志着武汉的腾飞。”但从实用和环保的角度来看，超高层建筑在中国乃至全世界都不被看好。有建筑师表示，超过300米的高层建筑基本丧失了实用价值。

有专家曾做过测试：帝国大厦表面反射的温度，比自然气温超过将近10摄氏度。

　　上海金茂大厦每天的管理维护费就达100万元。如果没有足够的财力、人力，是根本无法驾驭这个庞然大物的，潜在风险，将会演变为现实的“资本黑洞”。

　　摩天大楼建造使用耗能高，玻璃幕墙增加热岛效应

　　有人评估过帝国大厦的表面积大概是其所在街区的面积的40倍，大面积的玻璃幕墙在白天会吸收大量的阳光，吸收的阳光越多气温升高的就越快极易形成热岛效应。有专家曾做过测试：帝国大厦表面反射的温度，比自然气温超过将近10摄氏度。《中国经济周刊》曾发表文章说，中国的物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高处10%-25%，每搅拌亿立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高处30%以上。而污水回用率仅为发达国家的25%；实心粘土砖每年要毁田12万亩，单位建筑面积能耗却是发达国家的2-3倍以上。在超高层大楼中，抽水马桶的耗能就比普通建筑高很多。美国著名作家吉姆・克兰曾对美国有线电视新闻网表示：“它（抽水马桶）的耗电量堪比一座城市。每次使用抽水马桶，都得把水抽吸至天上。”

　　摩天大楼管理维护费用高，金茂大厦每天需100万元

　　上海金茂大厦每天的管理维护费就达100万元。如果没有足够的财力、人力，是根本无法驾驭这个庞然大物的，潜在风险，将会演变为现实的“资本黑洞”。金茂大厦的每平方米造价大体上要20000元人民币，每天的正常运行费用约需上百万元人民币。擦玻璃也成了管理这些庞然大物的一大开销，金茂大厦的幕墙有0.8万平方米，据说两架擦窗机连续工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方达3米以上，擦玻璃相当困难。所以，超高层建筑的建设和维护要耗费大量财富。就现代超高层建筑的巨大维护费用来说，已经失去了早期建造这一类建筑是为了节约用地的意义。

　　按照英国DEGW在1999年公布的文件，将建筑物的寿命（生命周期）定为65年的话，金茂大厦建设费用与维护费用之比约为1：3至1：4。金茂大厦每天的维护费为100万元人民币计算的话，65年寿命约需237亿元，差不多为建设费用的4.5倍左右，这是个很大的数字，是任何建设者不得不考虑的问题。清华大学一位教授曾说每一栋超高层建筑的造价和维护费用都十分高昂，有些建筑一天的电费就能盖一所希望小学。

　　★安全：火灾是最大威胁，风吹影响电梯安全

　　超高层建筑消防灭火救援目前是一个世界性难题，因超高层建筑的可燃物集中，火势蔓延快；烟囱效应明显，一座高度100米的超高层建筑在无阻挡的情况下，烟气在半分钟左右就能沿竖向管井扩散到顶层，形成立体火灾，而人员分布广泛疏散困难。除此之外风也是摩天大楼的一大威胁，可能会给电梯钢缆带来危险。

火灾是全世界摩天大楼最难解决的问题之一。

　　在正常的风压状态下建筑物高达300－400米，风力将更加强大，即风速达到30米/秒以上时，摩天大楼会产生晃动。台北101大楼也安装了600吨重的风阻尼器，防大楼发生偏离晃动。

　　防火与抗震威胁摩天大楼，玻璃幕墙易受热爆炸

　　曾有专家指出从技术角度而言，决定高层建筑安全性的有两个因素：抗炸（包含抗震）和抗火。在抗震方面，因中国所建的摩天大楼基本是国外建筑师的手笔，他们对中国地震带的了解并没有那么全面，这难免成为防震隐患。目前超高层建筑大多采用钢结构，在火灾发生的时候，除消防专用电梯以外，一切客货电梯均须立即降到底层，不能使用，大量人流需通过楼梯疏散。层数愈高、人员愈多，所需的疏散时间也愈长。成千上万人要从数百米的高楼走下、走出，少则数十分钟，多则要数小时。且这种疏散不能寄希望于消防云梯车，一则是数量有限，何况这些云梯车还要进行灭火等高空战斗作业；另一个是云梯车高度有限，我国的规范中消防的高空作业高度定在24米，而上海、北京等几个大城市消防云梯车的最大高度也就只能到达33米。如前所述高层建筑火势蔓延极其迅速，这一点造成扑救的巨大困难。

　　此外，还有诸多不利因素形成扑救的障碍。例如，大面积玻璃幕墙在内部高温烘烤下，向外爆炸，玻璃碎片横飞形成的玻璃雨，有如刀剑横飞，使外部消防战斗队伍无法靠近。又如高空救火，水源不足或水压不够。当无消防专用电梯时，消防员只能凭体力登高，而且还需全副武装，一般攀登到8-9层，体力的消耗即已不能维持正常灭火战斗，因此使得火灾的扑救更加困难重重。

　　风对超高建筑物的危害大，电梯钢缆安全风险最高

　　高层建筑要承受侧向的风力，这一点是勿庸置疑的。在正常的风压状态下，距地面高度为10米处，如风速为5米/ 秒，那么在90米的高空风速可达15米/秒。若高达300－400米，风力将更加强大，即风速达到30米/秒以上时，摩天大楼会产生晃动。纽约世贸中心在刮风季节通常摇晃偏离中心0.15－0.3米，在强飓风作用下位移可达0.9米；设计按最大风力下的最大偏离为1.2米。443米高的芝加哥西尔斯大厦在大风情况下最大可偏离中心2米，据悉装了陀螺平衡装置（风阻尼器）后可调到1.5米，上海金茂大厦的项点位移按风洞试验可达0.9-1.2m，而台北 101大楼也安装了600吨重的风阻尼器。电梯被视为超高层建筑的“生命线”。纽约世贸中心有246部电梯，当电梯高速运行的同时，如果大楼的晃动超过6 英寸，电梯的钢缆就会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。美国当年还特别设计了一套报警系统和电梯钢缆的随动跟踪机构，就是为了调整电梯钢缆的长度乔口受力情况，降低电梯的安全风险。

　　摩天大楼导致城市地面沉降，金茂大厦下沉达6.3厘米  

　　过多超高层建筑的建设却使许多城市地面下沉，这也是一有摩天大楼设计出现便有众人评说纷纭的原因之一。前不久刚启用的迪拜哈利法塔，因楼体沉重已往地下陷入大约6厘米。据了解，上海浦东区陆地面积下沉现象也很严重，陆家嘴金融区地面已平均下沉3厘米；SOM设计的金茂大厦附近更下沉达6.3厘米。而成为 “中国高层建筑之家”的上海市则早于2003年出台了《上海市城市规划条例修正案（草案）》，决定停建摩天大楼。

　　上海摩天大楼群令陆家嘴金融区地面已平均下沉3厘米，SOM设计的金茂大厦附近更下沉达6.3厘米。而成为“中国高层建筑之家”的上海市则早于2003年出台了《上海市城市规划条例修正案（草案）》，决定停建摩天大楼。

　　楼层超过20层就会让人的心理产生不适。

香港前规划师学会主席叶祖达调研发现，建筑物超过二十层会给人的心理带来变化。

　　高楼对现代人心理有不良影响，超过20层距离感强烈

　　香港前规划师学会主席叶祖达和其研究团队曾经组织过一个研究项目。该项目通过对城市居民的大面积调研，得出了一个有意思的结论：超过了20层，与城市将会产生距离感。“在20层左右走出露台，地面上的物体都还能清楚地看到，整个城市的运转都可以体会，有足够的机会与城市发生联系。越往高走，随着视野的逐渐拉远，城市活动几乎不能被感受。”这一楼层高度给人们心理带来的微妙变化，也被淹没在“高度攀比症”中。

　　摩天大楼冬季各种问题多，气流摩擦电梯会产生啸叫

　　到了冬天，在气温较低的情况下（纽约世界中心的资料是气温低于-6摄氏度），会由于低层（特别是一层大堂）和地下室的冷空气窜入电梯井，经烟囱效应形成强大气流，造成电梯关不上门。而且会将底层的一些气味带到高层，如厨房的气味、油烟味等，此时如在底层或地下室有电焊操作或燃气泄漏就可能将火源随气流带到高层，极端危险。同时，由于电梯轿厢与井壁间的缝隙很小，在电梯移动时，气流的摩擦会产生啸叫，这种现象在金茂大厦也有出现。据对于超高层建筑设计极有经验的美国SOM设计事务所说，这是国际性难题，目前尚未找到很好的解决办法。几栋超高层大楼都曾出现过断电、跑水等事故。

　　★规划：先拿地再规划缺调研，入住率或成为大问题  

　　华南理工大学建筑学院院长、中国工程院院士何镜堂说，超高层建筑是工业化时代的产物，曾是城市形象的标志，但从安全的角度而言，不应该盲目兴建超高层建筑。而且与国外长期的规划调研不同的是，中国高层建筑往往是先匆匆忙忙拿地，拿完地之后大脑一片空白，半个月后才开始想该做什么。

西方用“鬼楼”来形容迪拜塔以嘲讽它的低入住率。

　　中国摩天大楼建造欠缺规划，二三线城市建设更盲目

　　例如日本东京著名的综合体项目六本木，原本就是一个国际色彩浓厚的地区，半径1.6公里中聚集着40多个国家的大使馆和9个国际学校，给这一区域带来了新型的商业文化。但仅就前期调研、考察、规划等活动，六本木的开发商就准备了18年之久。

　　而在国内，这个过程却被倒过来，先匆匆忙忙拿地，拿完地之后大脑一片空白，半个月后才开始想该做什么。由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般会导致两个结果一是项目烂尾；二是尽管做完了，却没体现出地块应有的价值，把未来升值的空间白白浪费。对很多摩天大楼来说入住率是个大问题。当地媒体称迪拜塔是阿联酋的骄傲,是阿联酋人民追求更高、更大、更远目标的象征,但西方用“鬼楼”来形容迪拜塔,以嘲讽它的低入住率。而中国的二三线城市纷纷表示要建造摩天大楼则更令人不解，如何提高入住率？

　　★结语

　　有人算过一笔账，若武汉用造摩天大楼这笔钱用来做民生工程可以直接解决6万户居民的住房困难（50万元/户），或者可以改造几条街道。但武汉的执政者对这一栋正在兴建中的606米超高层综合体建筑建成后能刷新世界纪录而持有更大热情。城市的幸福感和成就感并非来自华而不实的超级高楼，当摩天大楼成为“形象工程”和“显赫政绩”之时，也许会成为另一个“劳伦斯魔咒”。