中国楼市是如何暴涨起来的?真相令人触目惊心

　　这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。

　　我从来不否认有钱人阶层的存在，问题是，什么叫有钱人买房的多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，一定得有个比例的概念。

　　所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市，二是他们这么多钱是哪儿来的？

　　首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟普通刚需不搭调，影响不了楼市基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子。

　　其次，咱们得把收入偏低的群体，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己三四线城市的老家20年前的老房子里。

　　以下进入干货阶段，高能预警：

　　1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的。

　　说一下我比较了解的情况吧。

　　我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。

　　另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。

　　这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。

　　不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。

　　这就是为什么一些中型企业企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。

　　这就是我前面说的，一线城市房价掏空二三四线。

　　比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。

　　当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了，只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。

　　看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因。那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。

　　同时提醒一下大家，除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。

　　很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。

　　第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，幕后的业主都是房产商自己。

　　最后说一段，我对未来房价的预测吧，大体上会跌，理由如下：

　　1、老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？

　　2、大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买的早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。

　　3、经济增速放缓。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律。对于未来经济的走向判断们还是持谨慎态度。

　　凡事，都有个尽头，楼市也一样。