中国买家资金干涸 美国房市开始由热变冷难再升

　　美国房市在过去四年（2011-15），一直热络，房价持续攀升，买下美国许多重要地标式建筑，但最新形势有变，全美最热的加州房市，尤其是矽谷、旧金山和洛杉矶，房市突然由热转冷，明显降温。其中一个原因是中国资金突趋干涸，中国买家突然减少，导致房价难再挺升。

　　彭博社日前报导，矽谷房地产经纪表示，最近察觉到房市突然放缓，中国买家减少入市，不再像过去数年那样，对作价数百万元的房价可以不计较马上收购。报导一出，其他房地产网站立即跟进，财经网站「Wolf Street」报导，旧金山的经纪也有同样心得，并透露，中国政府打击资金外移，导致中国资金「干涸」（dried up），矽谷和旧金山房市因此应声由热变冷，洛杉矶也一样。

　　过去四年，矽谷房市以出价战（bidding wars）和高房价而出名，但近来却出现明显转变。例如，矽谷最炙手可热的巴洛阿图（Palo Alto，史丹福大学所在城市，今年第一季中间房价250万元），截至本月15日，仍有11栋要价500万元以上的房子未售出，售屋停留在市场的时间都超过30天，出价战已完全消失。不但出价战绝迹，巴洛阿图的房子也开始减价，这是过去数年不曾发生的事；其中一栋要价800万元的房子，今年3月底挂牌以来，一直未售出，4月底自动减价50万元。

　　矽谷所在的圣他克拉拉县（Santa Clara County），今年第一季成交的500万元以上房子只售出13栋，销量同比跌35%。矽谷房价最高的阿瑟顿市（Atherton），截至本月15日，市场上仍有25栋要价500万元以上的房子未售出，且在市场上已停留超过100天。

　　为什么中国资金突然干涸？主因是中国政府打击资金外移。去年8月人民币贬值后，中国民众和企业担心贬值导致汇价损失，开始大举将资金外移，结果2015年全年从中国撤走的资金高达6760亿美元，中国外汇储备也减少5130亿美元，单是去年12月的一个月内，外汇储备就减少1080亿美元。

　　这是巨大的资金外流，不但对中国经济发展不利，更可能造成金融危机，中国政府采取紧急措施，阻止资金外移。今年1月，中国政府开始限制外国旅游者国外刷卡上限，每张卡一天最多限1万元人民币，一年最多则为10万元人民币（1.6万美元）。其他措施还有：每人每年最多只能汇5万美元到国外、出国旅游时每人最多只能带2万元人民币（3100美元）、管制国内将钱汇到香港及外国避税天堂。

　　中国打击资金外移行动对美国房市有何影响？一，罗森咨询（Rosen Consulting Group）本月16日的报告显示，2015年中资在美购买住宅达286亿美元，是外国买家之最。但中国客疯狂买房的炽热情况，今年可能有变，因为中国政府开始打击资金外移。

　　二，中国买家减少，估计不会对美国整体房市造成冲击，因为美国房市目前仍处于上升和扩张趋势，受影响地区可能只限中国客最喜欢买房的矽谷、旧金山、洛杉矶和纽约等都会区。

　　三，中国持续打击资金外移，将影响矽谷等地房市走势。今年初以来，从中国出走的资金已大幅减少，3月减至350亿美元，第一季减至1750亿美元。中国外汇备2月跌至3.2兆元的最低点，之后又有回升，3月回升至3.21兆，4月又再升至3.22兆。但资金外移情况仍然严重。国际金融研究中心（Institute of International Finance）本月中估计，中国今年全年外移资金将达5380亿美元，因此中国暂时不可能放松管制，来自中国一掷万金的现金买家，难在矽谷等地重现。

　　矽谷房市降温，除了有中国资金因素，还有科技业放缓的影响。今年初以来，创投资金大减，初创公司发行初始股（IPO）全面停止，不少还未上市但市值已超过10亿元的「独角兽」初创公司，开始裁员和减福利，甚至倒闭，结果让科技买家大减。在中国客和科技人双双缺席下，矽谷的房市只能「回到常态」；所谓「常态」，就是再不会见到中国客和科技人竞相抢购，导致房价节节攀升的疯狂现象。