苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商:涨价有理有据

　　“应该说，这一轮的市场行情是土地市场直接传导的。”苏州某房企负责人说，随着930、330新政以及之后一系列的利好政策刺激，苏州楼市经过了半年的政策发酵，而整个2015年上半年苏州没有一块土地出让。

　　2015年6月3日，苏州迎来年内第一次土拍，25宗挂牌地块中，14宗进入今日的竞拍流程，共吸金130.12亿，整体溢价率48.62%。其中22号地块楼面价12760元/平米，溢价率59.94%。刷新狮山路地块新高，成为单价地王，这一价格已经接近当时区域的房价，令人惊愕。

　　自此起，苏州的每一次土拍，都呈现出高热状态，拍出来的地块楼板价不断刷新区域地王记录，楼板价接近房价的情况一再出现，一再挑战人们的预期。 “周边房子卖1.2万元/平方米，拍出的土地楼板价却能达到1.5万、1.6万元/平方米，在苏州价格洼地相城区，有个项目的均价不过6800元/平方米，周边拍出一块地来楼板价直接8000多元/平方米，你说房价能不涨吗?”一名观察人士这样表示。

　　解药：增加供给是关键

　　3月18日，苏州出台“苏十条”， 要求楼盘申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

　　韩云霞称，从市场形势看，目前苏州楼市没有库存，也没有出现客户价格不支撑的情况，接下来楼市怎么走主要要看政府的政策导向。从目前的情况看，苏十条的出台，主要目的是稳住市场，温和上涨。

　　关于苏十条的限价规定，并非没有空子可钻。

　　据介绍，条例出台后，出现了开发商在申报价格时把价格故意调高，从而跳出12%的价格涨幅限制。如某高端楼盘实际的售价在3.5万元/平方米，而申报的价格是7万元/平方米，即使价格翻番，都没有超越当时的申报价。

　　值得注意的是，进入3月尤其是3月下半月，苏州楼市尤其是二手市场热度已经明显降温。据苏州链家区域总监刘继明介绍，随着两会的召开，调控的政策预期开始出来，市场出现了停滞，从3月下半月开始，成交量较之前大幅下降了40%-50%，“之前房东的心态都偏高，但随着客户量的减少，出现了房东降价的情况，像湖东有价格下降1000-2000元/平方米，高的能有3000元/平方米，降价幅度在5%-10%。”刘继明说，出现降价只是个别业主的情况，而非全面的降价。

　　刘继明说，由于目前价格已经处于高位，客户观望情绪较之前增强很多，达到增值预期的房东也愿意尽快出手，预计接下来二手市场的成交量会回归到理性，成交量会由7月之后的每月1万-1.1万套下降7000套水平，短期价格会有小幅下滑，但1、2个月后会稳中有升。

　　“最火热的行情已经过去了，非理性购房的情况也已经过去，客户已经日趋冷静。”苏州某品牌房企营销总监说，他们一个别墅项目和一个高层项目即将在5、6月份入市，虽然最火热的行情已经过去，但价格已经稳住了，可能去化速度没有之前那么快，但房企的利润可以保住。“在目前市场环境下，只要保持正常的营销水准，不需要费太大力气，销售就可以保证，我们定的开盘去化率是90%。”该总监说，2月份的时候还有一些开发商会捂盘，但目前政策风向变了，大家都在抓紧出货，而客户对价格的敏感度也较以前有很大提高。

　　关于接下来的市场走势，中国指数研究院分析师巫杰称，短期会稍微有所冷静，量价两方面都会有短暂的持平，可能会出现个别楼盘价格的微幅下跌，中长期看，三年内苏州市场还是会处于一个稳步上升的阶段。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，实际上对于苏州楼市的疯狂，最主要原因还是此前的投资节奏过慢，库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因。而包括炒房等因素，其实可以理解为火上浇油的效应，是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题，即加大投资量的问题。这是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求，虽然表面看政策进行了管制，但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。

　　后续对于苏州市场而言，需要防范一些新的炒作因素，比如说上海和苏州后续开通地铁后，可能房产方面的炒作会有增加的可能。这些也是住房市场需要防范的风险之一。