深圳楼市调查:7千人雨中排队抢购一千余套房源

　　但是戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉《财经》记者，无论对刚需或者改善型需求，上海三成首付是一条底线，如果跨越这条警戒线，极有可能成为次贷危机的温床。

　　多层杠杆高企，在水涨船高的楼市中，无疑推高了风险。中介的场外配资可能会通过促进成交量来推升房价，然而，并不能左右这一轮价格上涨。首付贷的出现早在几年前就已经开始，民间借贷在之前也比比皆是，归根结底，房价飙升，带动了一众首付贷们的疯狂。

　　政策两难

　　新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场，二手房疯涨进一步推高了新房成交价格

　　近年来货币超发造成的流动性过多是一个宏观背景。广义货币增长率太快，人们要想保值只能把钱从银行里拿出来投资，国内投资渠道又有限，股灾之后，唯一的途径就是楼市。

　　而近半年上海的供需情况也偏紧。从库存来看，截至2016年3月6日，上海的商品住宅存量为10537184平方米，以过去半年（2015年9月-2016 年2月）的商品住宅月成交面积（1419397平方米）为计算标准，去化周期为7.4个月。自2015年11月起，市场已连续4个月处于供不应求的态势，2016年2月的供求比仅为0.19∶1，为2011年限购以来的单月最低值。

　　在这样的背景下，上海土地市场出现飞涨。过去半年中，土地的拍卖市场频频出现高溢价地块，在成交的73块土地中，溢价率超过50%的25块，超过100%的11块。所占比例与去年同期相比均高出约15%。楼板价高于周边在售楼盘的均价的现象屡见不鲜，这在相当程度上刺激了客户的购买情绪。

　　新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场，二手房疯涨进一步推高了新房成交价格，市场情绪在循环的刺激下变得异常高涨。

　　全国“两会”期间，如何抑制房价再成焦点。住房和城乡建设部部长陈政高表示，在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上，将增加土地供应面积。伍惠敏表示，上海的核心城区可开发用地稀缺，即使有地块进行拍卖，楼板价也将居高不下。土地的增供将主要集中在郊区的土地上，但由于近半年土地市场高位运行的惯性作用，新增土地供应的拍卖仍将保持较高的溢价率。

　　上海已经出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，主要是提高小面积、特别是市中心小面积户型的比例，意在提高市中心的土地使用率。但从近五年市中心项目的成交情况看，面积小总价可控的情况下，极有可能出现单价提升的情况。此外，市中心的基础设施的饱和度已经很高，增加了市中心住宅的容量，势必对基础设施提出更高的要求。

　　在上海，增加供应效果不大，政府也只可能在首付和限购上做文章。伍惠敏认为，在全国降低首付及利率的背景下，上海仍有可能适当地提高改善型住宅的首付比例及利率；在限购方面，也有可能提高购房的社保年限，以面对在上海工作生活更为稳定的购房人群。

　　至于更大胆的举措，比如改革土地招拍挂制度和开征房产税，对于这一轮楼市降温尚起不到直接作用。

　　戴德梁行的判断是，如果2016年GDP保持约7%的稳定增速，房地产市场的增幅通过各种调控政策控制在此增长幅度以内，则房地产市场仍属于可控范围内的平稳上涨。未来究竟增长和政策调整的效果如何，尚待观察。