从暴涨到暴跌 深圳二手房7月“变天”快速冷却

　　深圳楼市随着股市的剧烈震荡也在迅速降温，7月份美联物业、中原地产的二手房成交量比6月下滑幅度达到40%-50%以上。

　　据记者了解，深圳多个楼盘出现购房者退订或变更付款方式，以高端楼盘与投资属性较强的物业受影响最为明显。

　　业内人士分析称，银行贷款收紧和股市的低迷，是引发市场快速冷却的两大主因。上半年成交量暴涨，过度透支了市场需求，新一轮调整周期已经来临。

　　成交量暴跌

　　位于深圳坂田某大型社区内的Q房网置业顾问告诉记者，该小区在四五月份每个月可以成交五六十套，放出一套卖一套，房源远远不足，六月份市场有些转淡，成交了二十多套，七月份迅速冷却，只成交了5套，而放盘量增加到80多套。

　　“有些客户听到传言，8月份开始执行营业税免征期2年改5年，所以很多人又开始观望，买房的人少了，还有些客户转到新房市场。”中原地产置业顾问李斌告诉记者，目前中介又开始靠租房支撑。

　　由于跳单争抢租房客户，7月24日，南山区相邻的地产中介家家顺和Q房网员工发生了暴力冲突，据家家顺员工介绍，Q房网要他们交出一位在门店签单的客户，家家顺不肯，Q房网就动手打人，家家顺有5人受伤被送往医院。而这也从侧面反映出市场争抢客户的激烈程度。

　　“我们7月份的成交量比6月下降了50%以上”，美联物业深圳总经理江少杰告诉记者，7月初市场慢慢冷淡，越到后面成交萎缩越严重，股市过山车导致客户资金出现问题，与公司合作的开发商现在想法是尽量将前期预订的单子顺利成交，尤其是高端豪宅项目，客户出现延期付款，或者一次性付款改按揭贷款的情况，都需要重新协商处理。

　　同样，中原地产华南区总经理李耀智也告诉记者，7月成交量比6月下降了40%左右，主要是换房的改善型需求和豪宅客户受影响较大，有些是资金被股市套住，有些是原有的盈利变为亏损，影响了购房计划，而银行贷款收紧又导致首次置业的刚需客受影响。

　　中原地产统计数据显示，截至7月26日，深圳二手住宅成交面积为107万平方米，较6月同期的117万平方米下降了10%;成交套数12739套，环比下跌11%。成交均价为39011元/平米，6月同期价格为39567元/平米，调整幅度仅为1%。

　　由于网签的数据滞后于门店的实际成交数，预计网签数据在8月份将有更明显的下滑。

　　楼市进入调整期

　　去年四季度开始的深圳楼市回暖，从7月份开始，随着股市的暴跌又进入了新一轮调整期。

　　7月初，谢小姐股市亏损套现购买一套总价650万元的二手毛坯房，但不到半个月时间，该小区一套同户型的精装修房子放盘价跌到630万元，中介称若有意购买还可谈价，加上装修费用，差价起码在50万元以上。

　　“现在业主普遍愿意降价卖，”李耀智说，今年上半年二手房成交量相当于去年全年成交量，透支了未来需求，预计金九银十出现的几率较小，而成交量的下降肯定会引起房价的回落。

　　江少杰介绍，上半年涨价较多的区域如龙华坂田、宝中等炒作较多，目前市场冷却速度也较快，二手房业主溢价空间增大，成交价已下降5%左右。

　　7月份以来，深圳中原地产的报价指数连续四周出现下滑，一半以上片区二手房报价出现下调，仅龙岗、福田部分片区二手房报价仍在上涨。其中，宝安北片区二手房报价环比下跌了4.8%，下跌幅度最大;其次为南山北片区，环比跌幅为3.5%。二手房报价上涨的片区有龙岗横岗片区，环比上涨了1.9%，涨幅最大;其次为福田北区，环比涨幅为1.4%。

　　即便是上半年非常抢手的深圳实验学校、荔园小学等学区房，也在7月份遇冷，中原报价系统显示，金茂礼都36平方米户型，报价从360万元降至330万元;百花片区南天大厦二期94平方米的房源从1125万元降至1000万元。

　　而下半年新房市场的供应量加大，也将打破上半年市场供不应求的格局，目前新楼盘蓄客期普遍加长。

　　“市场需求还是很多，只是越来越多人开始观望，而银行贷款首付比例提高一成，突然要多出几十万的首付款，也导致了很多人入市能力受到影响。”江少杰分析称。上半年很多开发商放慢了开盘速度，有些捂盘惜售的味道，而如今看到市场动荡，考虑到下半年资金回笼和年度销售目标的完成，又会积极入市销售。