日本人开始“慌”了!中国投资者正“占领”东京

　　赚钱的机会与风险

　　《第一财经日报》记者采访国内、日本业内和购房者获悉，日元贬值促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点，而人民币贬值的预期也在不断上升，那么现在去日本购房则是一个最佳时期。

　　搜房网数据显示，目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，同比去年增长13.4%，70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元（约330 万人民币）。作为日本的政治与经济中心区域—千代田区（日本国会、最高法院及中央省厅等在该区），70平方米公寓平均要价接近9000万日元（约456万人民币）。

　　正是由于日本东京房价的上涨，而其首都圈中心区域的房屋供应量又十分有限，因此业内预计至2016年东京中心区房价将进一步上涨。

　　也有日本房产投资顾问表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终维持在90%以上，因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观，高达10%左右，而中国的房屋租赁回报率只有约2%~3%。

　　虽然有如此好的前景，但是东京房价仍低于全球其他主要城市。也有媒体曾报道，2013年中国买家以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子，目前估值420万人民币，而每个月收入约9300元。但是当时1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，如果这样计算中国买家不赚反赔。

　　此外，由于缺乏对日本房产项目以及当地法律的了解，中国投资者可能会面临种种风险，如，日本的租赁政策保护房客利益，房客不主动搬走，房东不能赶走房客。有媒体报道，在日本，曾发生房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况。

　　台湾信义房屋日本东京分公司总经理KennyHo曾表示，一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人，日本人本身也不喜欢周围太多外国人。

　　其他风险还包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害高发、不动产各种税费保险等。还有媒体报道，由于日本住房自有率较高，且日本老龄化问题严重，房屋过剩的问题将会在2020年奥运会后变得更加严重，这会降低所投资房产的利用率。

　　但野村证券认为，东京的房地产价格便宜且投资回报相对较高，不同于在新加坡或香港投资房产会受到限制，东京的房屋投资机会充足。

　　附表 日本房地产海外投资相关数据：

　　1~3月份，海外投资者购买日本房产共花费127亿美元，占日本房产投资总价值的14%

　　中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍

　　中国买家最喜欢50万~100万人民币的单身公寓，其次是200万~500万人民币的住宅

　　日本酒店地产2014年回报率已经升至10.4%，过去三年来，日本酒店单间回报每年上涨约10%

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