松绑限购政策是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一，也恰恰说明了中国楼市已处于下行通道之中了。
中国近五年力度最大的楼市调整政策近日出炉。在组合拳的政策下，中国房地产市场会如何，会不会像某些开发商所期待的，再次迎来一个花开遍野的春天。
3月以来，楼市利好频传。月初召开的两会上，政府工作报告指出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士普遍认为，这对连续多个月低迷的房地产业来说是重要的“稳定剂”。
中国住房和城乡建设部部长陈政高近日强调，要进一步增加公积金房贷的额度、降低门槛。与此同时，济南、福建、广州等地相继出台更为宽松的公积金房贷新政，主要包括放宽公积金贷款首套房的认定标准;降低公积金贷款首付比例;下浮贷款利率等内容。
30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。
这是中国政府继去年大幅放宽首套房的认定标准、让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再对二套房购买者给予优惠。
业内分析人士指出，此次政策的最大亮点是同时打出了“金融+财税”的组合拳，既提供了4成的首付比例，又将二手房转让免征营业税的期限由5年减至2年。
回顾过去十年，中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，反映出“稳定住房消费”的政策导向。
在此之前，中国首套住房购买者需要提供6成首付，而一线城市的购房者更是需要提供7成首付。同时，住房如果持有不满5年，需要交纳交易差额5.5%的营业税，这在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供给。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，从国际经验看，个人住房贷款最低首付比一般在30%左右，此前中国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该及时调整，下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为 40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。
上海易居房地产研究院研究员严跃进说，很多改善性购房者难以提供高额度首付，新政执行后，4成首付将大大降低首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。
“对于一二线城市而言，改善型购房需求得到积极释放，会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置。”严跃进说。
上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，个人住房转让营业税政策调整后，二手房交易税费将显著下降。尤其是对2年以上、5年以下的普宅交易过程会起到明显的润滑效果，更助于有效供给的增加。
一些机构及专家预测，后续各地还会有房地产业刺激政策出台，影响市场走向。
事实上，一些大城市的楼市已经出现积极变化。
上海中原地产研究咨询部数据显示，上周(3月16日-3月22日)上海新建商品房成交面积17.8万平方米，环比增加30.1%，周成交量达到2月以来的最高值。武汉受远城区部分楼盘热销拉升作用，上周全市成交均价重回8000元/平方米以上。
上海易居房地产研究院最新发布的《3月份典型城市新建商品住宅成交预报》指出，20个城市中，有7个城市出现成交环比上升。
其中合肥成交量的环比增幅最大，约103%。这和合肥2月份市场成交量相对疲软有关，进而在3月份出现较明显的复苏。同时，合肥的去库存速度一直较快，房价未来上涨态势也较明显。
易居研究员严跃进指出，3月份以来逐渐趋于宽松的政策环境带来楼市基本面的改善，进而带动入市情绪的提振。随着改善型购房需求的积极释放，市场成交量将继续提升。预计随着3月份下半场入市节奏的加快，3月份全月的成交量会有明显的环比增长。
不过，不是所有的花朵都会有春天，楼市下行压力依旧明显。
民生证券研究院执行院长管清友认为，“房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”
管清友说，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。
分析人士刘磊认为，价格是由价值决定，受供需影响，而不是借着政策新鲜一时就能把价格哄抬起来。要想看清房价走势，先要看看当下的供需状况如何。
空置率作为衡量房价是否有泡沫的重要指标，虽然官方一直坚称“没有准确的定义”“计算出来很难”，但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。
中国西南财经大学研究人员所做调查显示，在中国城镇中，平均每五套住房就有不止一套空置，当前房价的回调正令这些空置住房的房主们面临额外压力。
调查称，即使城镇化率再提高10个百分点也只能使住房空置率降低2.6个百分点。
瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75%-78%。据此估算，城镇家庭住房空置率在22%-25%，与西南财经大学的研究结果基本一致。加拿大华人网 http://www.sinonet.org/
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