北京房价跨进“6万时代”:地价攀涨 豪宅血拼

　　重点提示｜从北京近三年3000万元级别以上豪宅去化数据来看，每年成交套数基本稳定在150套左右。由此看来，2015年井喷的豪宅供应量，要抢夺极为有限的塔尖客户群，一场血战难免。

　　万科高级副总裁毛大庆预言：北京普通商品房将进入6万元时代。此前，毛大庆多次预言都曾被证实。

　　2012年7月至2015年1月，北京公开出让的地块，楼面价超过2.5万元的有60余幅之多，3万元以上的也近30块，这些地块多数尚未入市。

　　毛大庆称，如果这些土地在2015年二季度开始入市，北京将有70个以上项目，单价在5万以上。因为这些地块多在五环以外，意味着从2015年开始，北京普通商品住宅将进入6万元时代。

　　泛豪宅市场到来

　　万柳书院1月13日正式取得现房销售许可证，销售均价14.5万元/平方米，依此估算，其全盘货值超130亿元。

　　2012年7月10日，经过46轮现场竞价和327轮回购房面积竞拍，民企开发商中赫集团以26.3亿元胜出，溢价率为40.9%。该地块楼面地价折算约为41500元/平方米，创当时北京新的楼面单价新高。万柳地块因此成为北京当年的"双料地王"。

　　中赫置地品牌总监朱敏解释称，"从产品自身来看，万柳书院较中赫置地此前的钓鱼台七号院，有着全面的提升；从区域来看，万柳书院一墙之隔的万城华府，二手房价格已经达到11-13万元/平方米，万柳书院作为全新的高品质产品，比八年前的产品高出约15%-30%，合乎市场规律。"

　　依据万柳书院的销售价格计算，其205-558平米三居至五居的产品，起步价略低于3000万元，部分产品会达到7000万元级别。

　　中赫万柳书院定价尚算理性。似乎这也与北京豪宅市场的巨大供应量有关。21世纪经济报道记者统计发现，自2014年12月的融创农展馆项目获批预售证开始，到中赫万柳书院，佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目还将陆续入市。2015年北京将有大量主力户型在200平方米以上的高端项目扎堆入市，其中不仅有最近2年的地王，也有雌伏十几年的豪宅项目。

　　残酷的厮杀

　　即使是在处于调整之中的2014年，北京地价也未停止上涨，直接效应是北京商品房无可遏制地向豪宅化发展。

　　1月7日下午，北京市丰台区花乡白盆窑村1516-0665地块（丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期）地块出让。经过53轮的争夺，华润旗下的北京华润曙光房地产开发有限公司与首开股份（9.58, 0.29, 3.12%）、平安保险组成的联合体竞得，总价86.25亿，溢价率22%。

　　该地块要求配建的限价房和自住房的建筑用地面积高达70%，限价商品住房限价17000元/平米，自住型商品房限价29000元/平方米。经测算，该项目纯商品房部分单价为3.8万/平方米。参加了该地块竞拍的毛大庆因此预言，北京房价将进入6万元时代。

　　对于其他高价地块也将深陷"被豪宅化困境"。农展馆地王的楼面地价为7.3万元/平方米，去年底取证的预售均价为16.5万元。记者从邻近该项目的房地产中介机构了解到，麦子店小区二手房价格不到4万元/平方米。而恒大位于东坝的项目，此前有业内人士分析要售卖到13万元/平方米，但周边 2005年以后的二手房价格只有3-4万元/平方米。

　　即将在2015年崛起的"泛京西"豪宅板块，也面临同样问题。如对峙西局的龙湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置业，预计售价或接近10万元。这些房企在高端住宅领域不乏佳作，但深陷地价与周边房价"倒挂"的困局，打破区域的"孤岛效应"是卖房的第一要务。"周边的二手房价格都还赶不上我们的地价，我们要实现的，是卖出一个宫殿水准的价格。"这是目前北京部分豪宅操盘手面临的困境。

　　北京中原地产分析师张大伟表示，楼面价接近或超过房价，已成为一线城市土地市场的新常态。从拿地节奏可以看出，排名前20的大房企对一线城市依旧看好。虽然地价被推高可能带来操盘难度，但相比起三四线城市的风险，一二线城市依然是安全的港湾。

　　豪宅操盘手们还需面临的另一个困境是，受经济形势以及反腐各类因素影响，北京豪宅市场并不景气。

　　中原地产数据统计显示，2014年12月，北京成交单价在10万以上豪宅成交7套。2014年全年，这类豪宅成交仅为30套，创造了此类物业的最高成交纪录，超过了2011年的28套。去年，5万以上的高端住宅成交1999套，低于2013年全年的2240套。北京历史上成交单价10万元以上的豪宅项目，成交总数117套，其中有6个项目成交5套以上，共82套。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从北京近三年3000万元级别以上豪宅去化数据来看，每年成交套数基本稳定在150套左右。由此看来，2015年井喷的豪宅供应量，要抢夺极为有限的塔尖客户群，一场血战难免。

　　因此，郭毅对万柳书院的销售价格以"聪明"来评价。"精装成品现房，目前的价格在北京顶级住宅领域应该是颇有竞争力的。"郭毅表示，两年前，中赫置地拿下万柳地王的价格曾令业内咂舌，但经历了地王频出的这两年，万柳项目的比较优势已比较明显，定价理性利于从容销售。

　　北京房地产交易管理网显示，中赫万柳书院在获批销售许可证当天就已有12套认购记录。