12月16日讯 以“重建改革生态”为主题的2015网易经济学家年会今日举行，北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强在“房地产变局与新秩序”论坛上表示，今年住房消费下滑在很大程度上是由于银行信贷对个人住房贷款的支持不够，房地产市场出现大幅波动和下滑的重要原因是“我们的银行太黑”了。
任志强表示，由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。实际上中国房地产的杠杆率是世界上最低的，提去杠杆化是不对的。
以下为任志强演讲文字实录：
任志强：感谢有这么一个机会和大家进行交流，媒体老是唱衰，情况是不太好，但还没到唱衰的地步，我把我们看到的数据情况给大家做个记号。
经济增速在下滑，这已经是比较确定的了，我看这次经济工作会议很重要一个提出的就是“稳住”，怕的就是“稳不住”，“新常态”提出，我们的速度可能会下降，从8到10以上的增长变成了6到8的增长，我们并不惧怕6到8的增长，怕的是从8到7.5，7.5到7，有可能从7到6.5，再从6.5到6，一个劲儿往下走，所以宏观政策里很重要的一个就是“稳住”，怕的就是持续下滑。
影响经济下滑一个附带条件就是老百姓的收入少，这可能是所有老百姓都不愿意看到的，如果在经济下滑时我们的收入不断增长，那下滑不下滑大家也就不关心了，大家关心经济增速的下滑很重要的就是因为我们的收入在随着经济增速同步下降。明年的固定资产投资增速下降幅度很大，整个固定资产投资增速已经连续多少年都没有降过这么低的了，15.8，在持续下降，这还是中央连续批了多少条道路、多少条高铁、多少个机场之后，仍然处于下滑趋势，至少我们看到出台了那么多什么定向降准、降息等等政策，仍然没有止住固定资产投资下滑的趋势，尤其是民间的固定资产投资，增长率下降得很大，到目前为止11月份可能只有基础设施投资还保持在23%以上的增长，剩下的，包括第三产业都是下降。
固定资产投资下降和房地产投资下降是有密切相关的，也许涉及到前沿的，上游是钢铁、水泥、玻璃，下游是家具、建材、家装等等，至少从分析数字上看这几项都是下滑的，工业增加值也再一次出现了持续下滑的趋势，如果按照“克强指数”来看，这几个“克强指数”都崩盘了，按照“克强指数”三个指标计算，从发电量、货运量等等，可能只有2%的GDP增长速度，为什么还能保持7%左右呢？就是因为我们第三产业已经发生了重大的变化，超过了第二产业，而“克强产业”基本是第二产业指标，已经不在国民经济指数中占主导地位，占产业下降到46%点多（音），第二产业已经下降到百分之二十几，工业值是对GDP的影响在持续下降中，至少我们看到的进口、出口都是持续下滑的趋势。
消费零售额，因为光棍节有所提升了，光棍节一天就五百多亿，仅仅是在淘宝网上就五百多亿，整体上来说，11月份虽然略有上涨，但上涨幅度很低，年初政府工作报告提出14.5%的增长，现在看来还差很多，扣除物价指数只有10%左右，虽然增长不高，但是比较平稳，我们估计明年还是维持这样平稳的增长速度，不会有太大的变化，国房景气指数已经降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，现在限购之后出现一个低潮，这次最低，是94.3，比08年还低，从总体上来看，国房景气指数要想回升，目前还有问题。
看房地产开发，年初的时候我们预测大概在10%左右，现在看来11点9，还有一个月，估计在10左右吧，比我们的预测略高了一点点，但按单月计算，我们已经在单月里出现了低于10%的增长速度，幸亏年初时还高点，可以拉平，但总体而言，这个持续下降的速度是没有截止的，明年可能仍然处于投资持续下滑的趋势。
前两天我在全国工商联的商会上讲到这个问题时媒体报道出来，说我在唱衰房地产，大家都知道石油有一个OPEC，当石油价格降低时他们通常会用减产的方法稳住石油价格，这次为了打击和制裁俄罗斯，虽然石油价格在下跌，但他们不减产，中东产油国底子比较厚，房地产商人可能比较聪明，他们知道如果销售情况不好就要减产，所以投资持续一个下滑趋势，但石油下滑的情况看从OPEC价格看它是为了稳定下滑趋势，市场情况通常就是这样，所以投资下滑不要仅仅只是看衰，也许从房价角度来看未来是要涨的，没人生产的时候就会有生产小年，今年明显看出是生产小年，投资增速还会继续下滑，明年可能仍然是10%左右的投资增长速度。意味着什么？如果从20%降到10%，我们固定资产速度增长了1倍，大概要影响0.3到0.6个点，影响巨大，过去我们在投资比重中大概占到固定资产投资比重的25%，现在比重也在下降，这两者之间，对GDP的影响还是很大的。
土地，土地购置在11月份是-11.5，全年加起来不到3万公顷，这个数字应该说从历史上来看还是比较低的，从十几年的情况看，三万公顷以下是比较低的数字，高的时候大概要到4万6，而总体来看，11月份的持续下降意味着未来的开工，我们所说的小年未来开工将受到巨大影响，很明显的是土地购置决定了后期的投资增长和开工率，当土地下降的时候投资也是下降了，开工也是下降了，我们在10月份的时候曾经出现了一个上升，所以开工也出现了一个上升，因此10月份很明显的出现了新开工增长，后续到11月份下降时拐点又开始，出现了再次下降，新开工增长率也在变化负，负的指数也在加大。
销售，从数据上看，从7.9变成了负8.2，大家都觉得更不好，其实错，11 月份的销售是全年里销售最好的，不管是销售额还是销售数量，都是高速增长，指标里它是最好的，为什么数字会出现下滑？是因为去年的基数不同，去年11月份增长太快了，所以和去年11月份相比，尽管今年11月份是全年最好的一个月，但仍然是负的。所有销售中问题最大的是住宅和办公，在整个存量中，住宅存量和办公存量都很大，而商业保持了正增长，虽然上个月是正7.1%，但总体而言，商业面积是从总存量里仍然占了比较大的比重，我们大概现在有将近6亿左右的存量，住宅不到4个亿，而办公楼和商业将近两个亿多，这两个亿多里头，如果销售持续下降，会出现很多问题，但我们统计数字时没告诉我们，很多商场和办公楼是不卖的，所以我们仅仅能从数据上进行分析，但实际中很多写字楼和商场是自我经营，比如大连万达、大悦城等等。
从商品房销售面积里看，东部地区销售影响是最大的，所以一线城市也是销售影响最大的，从东部地区来说，整个大约下降了15%左右，因此对全国的面积下降速度影响很大，但总体而言，一线城市在三季度开始回升，取消限购政策以后东部地区也开始回升，尤其是一线城市再“930”的政策反应之后出现了明显回升，10月份增长大概60%，11月份大概增长100%，12月份从目前来看仍然是属于双升的情况。
从历史上看，各月的房价涨幅变化，很典型，和国房景气指数类似，第一个高峰期是2007年10月份，随后出现了中央金融工作会议的“两房”，防止投资过热和防止通胀，这个历史大概很多人忘掉了，于是08年才出现快速下滑，一直到严重的负数，随后用4万亿再一次把价格提升，在2010年初价格提升到最高，于是中央又出台了很多政策，比如限购政策，限购政策打压之下，房价再一次出现下滑。2011和2012年期间基本是在负指数的底部运行，随后在2013年年初再次达到高峰，年初时又出了一个“国五条”，随后又开始出现下降，一直下降到现在。
9月份以后开始出现了转折，但前一段时间库存过大，可以从同比中看到，在09年时4万亿出台的初期，我们也用了一个很长的时间价格才回到了高点，而这个很长的时间就是在消化库存，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，还有一个巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格的上浮。
总待售面积和竣工情况看，最困难的时候不是现在，在目前已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米的面积，仍然是很大的压力，在不同的城市中，存量的压力还是需要很长时间消化的，如果今年我们卖10亿到12亿平方米的房子，这6亿平方米大概需要半年多时间才能解决库存，但是不是所有库存都可以消耗掉呢？我个人认为不行，有相当一部分库存会历时累计，它永远存在，估计其中至少有2到3亿平方米是永远消化不掉的库存，比如类似鄂尔多斯存在的库存，这些库存很难用一两年时间在短期内把它消化掉。
从我们的资金到位情况来看，出现了最困难的情况，1993年之后，10月份的消费信贷，开发信贷略有增长，从9月份4%的增长到11%点几，所以涨到了3.1，而10月份的消费信贷急剧下降，开发信贷也是下降的，所以我们到位资金的增速就开始出现下滑。
从整体上来看，开发信贷现在现在不到10%，大概只有7%点几的增长，个人消费信贷下降的幅度更大，是负的，很明显的一个情况，个人消费信贷对整个市场的影响是巨大的，4月份的时候刘士余副行长就对四大行提出，你们的个人消费信贷要用低利率给予支持，“930”很重要指的是个人消费信贷，去年我们仅仅住宅（不算写字楼和商场）大概销售了6.8万亿，其中5万亿是个人支付资金，1.8万亿是银行信贷，计算一下，个人消费信贷占总购房中的比例大概27%，虽然有很多经济学家们都在吵吵，说我们住房消费信贷里的个人杠杆率太高了，要去杠杆，错了，我们的杠杆率大概在全世界都是最低的，从实际情况看，去年的数字不到30%，今年，我们到11月份为止，5.3万亿的个人购房金额，住房消费信贷不到1.2万亿，按比例计算只有22%，相比之下比去年同期下降了5个百分点，换句话说，今年之所以房地产市场出现了波动和大幅度下滑，重要的原因是我们的银行太黑了，由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其中重要的一条就是，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。加拿大华人网 http://www.sinonet.org/
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