中国楼市最大的悬案

楼市迷局

　　东边日出西边雨，这句古诗正是当前中国房地产市场的真实写照。同时，对于房地产未来的预期，也是相对混乱，有的预期大城市房价将会旱地拔葱，也有的预期中小城市会崩盘。

　　这些预期也有现实的基础，有些城市房子转手就赚几十万，很多人实在挺不住，开始纷纷入市。另一方面，空置率很高的城市出现了“鬼城”现象，而且这种鬼城现象还在持续蔓延。

　　事实上，国家统计局发布的数据也显示了这种异动。一月数据显示，虽然新建商品住宅环比上涨城市个数比去年12月略有减少，但同比上涨的城市个数比去年12月有所增加。

　　北上广深四大一线城市环比涨幅也有所扩大，其中，广州上月房价环比上涨2%，同比上涨4.7%。可以明显地看出，一线城市房价确实蕴藏着暴涨的基础，这一点不能否认。

　　新“国五条”虽然可能会暗藏杀机，但是，市场反应依然认为这是老调重弹。不过，一线城市地方政府开始出台一些政策，确实应当引起关注。

　　北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。

　　对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量“房姐”们在北京购置房产被曝光之后，北京楼市一举一动就成为全国重点关注的焦点。

　　北京采取这些政策，尚不足于对抗日益增加的市场预期。如果调控政策目标连北京都不能实现，可想而知，我们的调控政策沦为纸上谈兵或者空调就没有任何奇怪了。

　　就上海而言，作为全国经济金融中心，上海楼市可谓中国楼市最坚挺的风向标。在上海市的两会上，市委书记韩正表示，严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹，必须长期坚持；旧区改造群众翘首盼望，必须持续推进；要更加关注青年人对住房的需求，想方设法回应他们的期盼。

　　这三个任务没有一个好完成的，想稳住上海房价，从历史上来看，似乎没有能够成功的。之所以不能成功，最重要的因素是调控落实不到位，调控政策不力，特别是对于投机性购房行为抑制力度如隔靴挠痒。

　　至于旧城改造，牵涉到各种利益主体纠纷，推进也是很艰难，青年是需要住房的主力军，然而想在上海买套房，只是很少一部分青年能够实现的愿望。

　　一些城市房价上涨，还算是“幸福的烦恼”。虽然很多地方官员对于房价上涨口头上忧心忡忡，强调任务繁重，但是，比起那些沦为鬼城的地方官来说，并不是大问题。

　　中西部地区的房价被过度透支，供给大幅度增加，需求却难以有效提升，稳定这些地区的房地产市场任务要比一线城市繁重很多。

　　媒体报道说，十堰市也沦为了鬼城。截至2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面积多达1250万平方米，这种扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模，但十堰市的总人口仅相当于武汉市的1/3，城区人口仅相当于武汉市的1/5，十堰市以削山造城为标志的急速扩张面临着市场需求不足的极大挑战。

　　另据十堰市房地产开发企业负责人介绍，95%的当地房地产开发商依靠高利贷融资，在削山造地成本高企、商品房空置占压资金的情况下，当地房地产行业面临着资金链随时断裂的风险。十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区在晚间的亮灯率都不会超过30%。

　　十堰楼市只是三四线城市的一个缩影，鄂尔多斯、温州、唐山、常州、北海、海口、锦州……从南到北，从东到西，一个个鬼城如爆米花般地爆出，是令人措手不及的。不可否认，这些城市的房价相对价格并不低。

　　虽然一线城市和三四线城市所面临的难题并不一样，但有一点是一致的，很显然，中国房价已经被严重透支了，如果再发生暴涨现象，不仅仅对中国房地产来说是一场大灾变，还很可能酿成社会经济大灾变。

　　中国楼市最大的悬案是，暴涨只不过为更大暴跌埋下祸根而已，暴跌会给中国带来难以预料的变局，因此，房地产市场已经不仅仅用市场规律就能解决的问题了，这一点值得所有楼市从业者、参与者甚至国人关注，这也是中国新高层遇到最大挑战之一。（作者：朱大鸣，中国资深财经、地产评论家。）