传说中的中国楼市鬼城

　　所谓的三四线少部分城市楼市泡沫“鬼城”只不过是传说，并未有官方权威准确的数据与出现大量的房企破产及房价连续暴跌半年至一年以上的。

　　导读：2013年开年，中国媒体正在掀起一股迷恋三四线城市楼市泡沫与“鬼城”存在的舆论，甚至危言耸听称越来越多三四线城市出房地产泡沫破烂与房地产风险加剧的趋势。

　　自2011年开始，“海南(三亚、海口、文昌、琼海、陵水)、内蒙古鄂尔多斯、浙江温州、贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州的十个城市一直处于刀尖上跳舞，开发商忙着解释，地方政府忙着到处辟谣，舆论大张旗鼓的报道，业界忙着没完没了的争论。

　　有甚至绘画出房地产泡沫崩溃路线图：鄂尔多斯——温州——贵阳——海南——常州……似乎一幕大戏逐渐拉开序幕。江苏省常州市被爆步上鄂尔多斯“鬼城”后尘，多个楼盘空置率高企的同时开发商仍前赴后继在常州拿地。

　　2013年1月14日晚，央视《经济信息联播》播出楼市新观察《央视:长三角泡沫常州变鬼城》，关注长三角另一“鬼城”常州楼市。

　　2013年1月1日，国家统计部门的调查显示，2011年常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。

　　常州市统计部门的数据显示，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。

　　2013年1月1日，常州市房地产信息中心统计，(字版上)截止到2012年12月末，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，按照2012年的月度成交平均水平计算，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月，而住宅则需要14.18个月才能消化完。(字板出)显然开发商是在打提前量，但这样就造成了现在的供应量激增。

　　2012年12月18日，国家统计局的数据显示，11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是丹东、呼和浩特等三线城市。

　　再来关注我们的系列节目，楼市新观察，尽管近期楼市回暖，但是各地的情况似乎是冷热不均，继内蒙鄂尔多斯因高楼林立但人烟稀少被称鬼城之后，眼下在经济发达的长三角居然也有一个城市被称为鬼城，这就是常州。

　　日前有媒体曝出江苏省常州市新建住宅空置严重，大量商品房积压。事实真的是这样么?记者在常州采访时注意到，紧靠常州市武进区政府的武宜路是媒体关注的焦点。

　　其原因是武宜路一条南北走向的主干道，这条路连接着常州老城中心区和新城区，在道路的两侧，确实可以看到已经封顶的高层住宅一个挨着一个，正在建设的工地上矗立着密密麻麻的塔吊，色彩绚丽的巨幅楼盘促销广告随处可见。但与热闹的建筑工地相比，各个售楼处却显得冷冷清清。

　　与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机，一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现;另一方面却是三四线少部分城市面临着供应过剩的风险。

　　楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。

　　所谓的三四线少部分城市楼市泡沫“鬼城”只不过是传说，并未有官方权威准确的数据与出现大量的房企破产及房价连续暴跌半年至一年以上的。

　　其实，不少民间机构把市场供应与商品房库存的概念理解错了，把潜在供应包含在新增供应的新完工或者是达到预售的房源统计上，导致新增供应数据不真实。

　　而把商品房库存的未售房源(已抵押给银行，实际上是已经销售出去。)与在建已售未交付的房源及部分在建未售但部分已售的房源，统计在可售的房源，导致商品房库存数据升真。有的甚至把二手房统计在新建商品房的库存上。

　　如果按照人均收入水平与人口增长及居民人口、房价收入比、月与年销售面积与可售、新增的房源消化速度看，三四线少部分城市的确存在供大于求的风险，但是不可说商品房库存巨大与空置率及高房价导致这写城市房地产泡沫开始破裂，因为房地产库存量的消化与新增供应及市场购买力有一定关系。

　　地方政府应该考虑多出台支持刚性需求的优惠购房政策，一方面是消除库存危机，缓解市场压力。另外一方面是增加政府收入，发展地方经济。

　　岁末年初，全国楼市成交上升，主要是受到一线城市拉动据。中国指数研究院数据显示，2013年第一周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上。

　　然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家数据显示，全国一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，元旦小长假期间，京沪穗深4个一线城市新建住宅成交套数同比上涨57.7%，带动全国主要54个城市同比上涨16.8%。

　　同时，据中指院统计数据，2012年12月全国十大城市新建住宅均价环比上涨0.45%，带动全国百城环比上涨0.23%。楼市运行区域分化明显，在一线城市成交火爆同时，鄂尔多斯、温州等城市商品房销售受阻。

　　另据媒体报道，海南住房供应需要十年方能消化。以限购、限贷为代表的新国八条房地产调控政策出台，严厉打击了投机和投资性的购房需求。

　　2013年1月17日，媒介报道，《营口逆调控出"组合拳"一年三次全额返购房契税》，日前，辽宁营口市住建委在其官方网站上公布的“市住建委2013年一季度重点工作”中，将“城市房产”列为了重点工作的第五项，其中更是强调要“适时加大对房地产业的正面宣传，积极引导有效需求，合理消费，促进我市房屋销售工作力度。”

　　营口市市长葛乐夫在《政府工作报告》中更是明确对2013年的营口房地销售目标定为“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上。”

　　有媒体日前奔赴营口调查后发现，该市对房地产行业的支持并非只停留在文字表面。除了2012年连续三次推出给予购房者契税全额返还政策、行政事业收费减免政策外，营口市还由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，“刺激”楼市消费，据相关媒体报道，财政出资补贴总额超过5000万元。

　　最近两年，正是从中央到各地持续对房地产市场进行调控的时期，而营口市政府给予购房者的“给力”优惠，在调控趋严的大环境中，显得格外突出。但这些政策的效果究竟如何?至少目前来看，收效似乎不大。

　　2012年9月1日，常州率先实施“提前部分转账还贷”，新政允许符合条件的职工提取住房公积金，以转账的方式偿还其住房公积金贷款。

　　而在此前，如需提前偿还部分住房公积金贷款，常州市民需自筹资金。除此以外，常州还在新政中将“按年提取住房公积金偿还商贷的申请人”范围由原来的“仅限产权人”扩大至“其他产权共有人”。

　　2012年3月23日举行的营口市春季房地产展示交易会为购房者提供了补贴政策。在2012年3月1日至3月31日期间购买的商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁(营口)沿海产业基地财政部门认证，给予购房者契税全额返还政策。

　　更“给力”的是，在2012年3月1日至3月31日期间购买商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁(营口)沿海产业基地财政部门认证，在办理房屋所有权证登记时给予行政事业收费减免政策。

　　据媒体报道，2012年7月26日的夏季房交会出台商品房契税补贴政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，购房人持商品房买卖合同、身份证到房交会二楼各区财政部门办公区办理认证，并须在9月1日之前交纳契税，领取房屋契税完税证明后由相关各区财政履行退税手续。加拿大华人网 http://www.sinonet.org/