中国楼市调控的底线在哪儿

　　中国住房市场有浓厚的政策市味道，因此，要判断2013年中国住房市场会走向哪里？住房市场价格是上涨还是下跌？它与市场内在性无关，与市场供求关系无关，更与住房市场买卖双方的偏好无关，而与明年政府的房地产宏观调控底线有关。

　　首先，我们来看当前住房市场的基本态势。12月18日国家统计局的数据显示，70个大中城市房价环比上涨的有53个，占比达七成以上。

　　同日央行公布的四季度问卷调查显示，29%的居民预期房价上涨，同比上涨10个百分点，比年初高11.3个百分点。

　　据报道，随着一些城市的楼市价格上涨，京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。在这种情况下，国内地产股表现抢眼，不少企业纷纷进入土地市场。

　　这种现象说明，多年来房地产宏观调控效果十分有限，说明顶在天花板上的房价不仅没有下跌，反之又开始上涨，说明国内以投机炒作为主导的房地产市场性质根本就没有改变。

　　由于住房市场是投机炒作为主导的市场，所以市场价格完全由预期来决定。当房价上涨的预期强化时，必然导致房地产开发商、国内其他企业、住房投资者以及其他相关利益者开始涌入市场。

　　最近相关报告指出，当前过高的住房价格使得80%以上的民众没有支付能力进入住房市场。而住房是每一个人的最大民生，它不仅是每一个民众最必需的生活用品，而且住房购买支出费用在每一个家庭的日常消费中占有绝对高的比重。

　　从早几年国内经济发展的态势来看，过高房价使得房地产利润惊人。比如，有一家早年做家电销售的企业，其做一个房地产项目的利润达到该企业前16年经营利润的总和。

　　有不少炒房者，本来初期拥有的财富在10万元左右，但就在不到10年的时间里，其财富飙升到千万或亿万元以上。

　　而地方政府的情况也是如此，因为有了高房价，各地土地的价格就水涨船高，不少地方一年获得的土地出让金可以与该地多年的财政收入相等。

　　这些企业、个人及地方政府的财富增长从何而来？在一个零和博弈的市场内，这些房地产相关利益者所获得的暴利，必然要广大中低收入的住房购买者来承受。

　　同时，在房地产逐利的这10年里，各种各样的资源都涌入了住房市场，各种不同的企业都涌入了房地产市场，中国经济可以说完全变成了一个“房地产化”的经济。

　　这种完全以“房地产化”为主导的经济，不仅严重阻碍了国家经济产业结构的调整和经济发展战略的转型，也引发了一系列严重的社会问题。

　　如严重财富分配不公、官商勾结严重、政府官员腐败盛行、民众创造财富的价值观念扭曲等。整个社会与经济都完全装入住房这个不可破解的“套子”里。

　　中国持续10年被吹得巨大的房地产泡沫不仅没有经历过周期性调整，这泡沫反而越吹越大。这与政府要提高经济增长的质量与效益相冲突，如果这种吹得巨大的房地产泡沫得不到遏制，它的破灭不可避免。

　　中国房地产泡沫一旦破灭，必然会引发中国的银行危机、金融危机、经济危机及社会危机。所以，遏制国内房地产市场巨大的泡沫是政府工作的重中之重。

　　当前国内住房市场的房价为何又重新上涨？最为根本的原因就在于市场预期现有的住房政策会进一步放松。因为，尽管中央经济工作会议强调对房地产宏观调控不动摇，但新领导层强调城镇化的重要性，这使得一些人自以为看到了楼价上涨的“新机遇”。

　　2013年国内房地产市场会走向哪里？关键不仅在于新一届领导班子对当前房价水平的容忍度，也在于是不是会对住房市场采取真正的新政策，以便让住房市场的性质实现转型。这两个方面应该是衡量未来政府房地产宏观调控政策的底线与决心的基点。

　　如果政府没有真正要求住房市场转型为消费为主导的市场，而是为了稳增长让当前这种以投机炒作为主导的市场持续，那么国内房地产市场的价格会继续飙升，房地产泡沫将继续吹大，中国经济又可能走上早几年以房地产拉高“GDP”的老路。

　　如果政府不能容忍当前以投机炒作为主导的住房市场继续发展，而坚决要挤出当前中国房地产市场的泡沫，并对这个市场动大手术，进行重大的制度改革，并出台坚决遏制房地产投机炒作的严厉的信贷和税收政策，那么中国楼市的房价水平将回归理性，中国住房市场将走上健康发展之路。（作者：一则 金融学者）