别冤枉任志强了

　　有媒体把制造楼市“暴涨恐慌”的罪魁祸矛头直指任志强，因为任志强说了“明年三月房价暴涨”，又是开发商。其实，大家冤枉任志强了。

　　今年年末中央经济工作会议发出“继续坚持房地产调控不动摇”的声音刚刚落地，目前中国房地产市场正掀起一股楼市九级“暴涨恐慌”黑色风暴，席卷中国各大城市。

　　2012年12月14日，“广州、深圳新房开盘“千人通宵排队”购房、2012年12月20日，北京二手房“一夜提价70万元”、北京“恐慌购房”、2012年11月27日-2012年12月4日，七日“七地王”的新闻一出，顿时炸开锅。不仅引起中央政府与地方政府高度重视，并紧急辟谣，还吸引国外媒体与老百姓的强烈关注，而购房者更是如惊弓之鸟。

　　后经媒体记者与北京市住建委调查，压根就没有这事，是谣言。不过，谣言以每小时365公里速度，迅速扩散全国，一夜之间成为中国电视与报纸及网络的大头条、大标题、大新闻，房地产界讨论的激烈程度不亚于国际联合国会议。“暴涨恐慌”已经触动楼市神经，房地产市场上流言飞语不断助推楼市价格暴涨的预期。

　　现在媒体与业内纷纷谴责“暴涨恐慌”制造者，追问谁在制造楼市“暴涨恐慌”？有媒体与观点暗指任志强，把制造楼市“暴涨恐慌”的罪魁祸矛头直指任志强，因为任志强说了“明年三月房价暴涨”，又是开发商。

　　其实，大家冤枉任志强了，任志强是说过明年三月房价暴涨，目的是提醒政府增加土地供应与平衡供求关系，防止出现房价暴涨。

　　况且市场上出现四种“异象”与任志强的提醒政府建议毫无关系，难道要把莫须有的罪名随意给某个人，甚至针锋相对的强加给某个人吗。肯定是不对的。不仅是对房地产市场的破坏，也是对任志强本人的不公平。

　　因此，我们应该保持冷静的头脑与理性的思维及敏锐的市场洞察力，不该见风使舵，煽风点火，唯恐房地产市场不能大乱，给一些人浑水摸鱼。更不该把楼市“暴涨恐慌”的黑锅，一厢情愿的强按给任志强头上。

　　那么究竟是谁制造出来的楼市“暴涨恐慌”？从市场上传出四种“异象”的来源看，首先是一些机构与中介及相关从业人员。其次是报道该新闻的媒体。再次是所谓的业内人士与某开发商的透露。最后是一些不明真相的所谓房地产人士与经济学家及财经评论员跟着瞎起哄。

　　当然，不排除是开发商利用新开盘的排队选房方式，导致北京、深圳、广州“恐慌购房”。譬如从官方媒体与北京住建委调查的结果看，媒体报道“北京二手房一夜加价70万，北京陷年底恐慌式抢房”。北京的房价真的如报道所说出现整体暴涨吗？

　　经过人民日报记者调查，二手房的“房价没疯涨，年底“翘尾”属正常。”而住建委声明：““恐慌购房”是人为假象”，针对一些媒体报道部分项目出现“恐慌、抢购”的情况，北京市住建委相关负责人表示，北京市房地产市场当前基本处于动态平衡之中，“恐慌购房”是个别开发企业制造假象、诱导消费者购买的违规炒作行为。

　　楼市“暴涨恐慌”原因什么？我们不可否认的事实是最严厉房地产调控已经一去不返，房地产市场博弈已经从政府与开发商转变成开发商与购房者之间。

　　开发商与购房者的较量，从年初的“以价换量”、年中“平价放量”和年末“保价缩量”，房地产开发企业的底气不断增强。

　　而与此相对的，随着开发商销售任务的完成和资金链的不断好转，购房者的议价能力相对减弱。由于当前市场的持续回暖，与年初相比，不少购房者的心态出现了逆转。

　　今年上半年政府与开发商的调控博弈已经结束，而开发商与购房者之间的博弈才刚刚开始，到下半年买卖双方的博弈高潮正式爆发。

　　从市场与政策的角度看，楼市“暴涨恐慌”背后，主要的推手有六个方面，一是一些不明真相的媒体。通过夸张的标题，吸引市场力，制造楼市暴涨的烟雾。二是一些二手中介与从业工作人员为促进成交，放出的风。

　　三是一些投资机构与不法投机商，企图制造“恐慌”，好渔翁得利。四是个别开发商通过开盘选房的排队方式，试图扰乱市场预期，出现“恐慌购房”、“通宵排队买房”假象。

　　五是购房者集体恐慌传染市场，增加市场恐慌情绪。从今年6月开始，购房者对房价下降的预期不断减弱。一旦市场有风吹草动，购房者便草木皆兵，甚至不清楚市场情况之下，匆忙出手。

　　六是政府未提前做好市场预期的调控政策有关。因为中央经济工作会议一字未提“房产税与房价合理回归”，各地“地王”与房地产数据好转，不断推升明年房价上涨的预期。

　　楼市是否回暖与楼市“暴涨恐慌”到底有何关系？我们可以看到，市场众多释放楼市回暖的传言，基本上是根据某个现象与数据。

　　但是在今年年终房地产市场的确呈现回暖迹象，一则销售成交量正增长，市场交易放量。二则商品房住宅价格连续6个月深圳。三则全国土地市场火热，政府土地供应大增。

　　四则地价上涨快速，地王不时的爆发。五则越来越多的房企完成提前完成销售目标。六是则市场需求力不断增加，购房者购买意愿特别强烈。

　　其实，楼市回暖与楼市“暴涨恐慌”压根没有任何关系。因为所谓广州楼盘“连夜排队购房”、“千人排队”的照片和文字说明，最多时有两三百人，但绝没有上千人。”

　　与此同时，网上关于年末二手房业主大幅提价、反价的情况也是不属实。所谓的“北京某二手房一夜提价70万元”消息，已被证实是伪造的。

　　目前广东与北京二手房挂牌价格确实比年初出现上涨，但并未出现如2009年大规模反价情况，撕毁合同的情况只是少数。

　　中央政府应该及时出台政策与细化调控措施，防止楼市“暴涨恐慌”扩散。削弱助推明年房价暴涨预前，巩固前期调控成果，确保房地产市场平稳、合理、健康发展。

　　中国国家统计局数据显示，11月全国70个主要城市房地产价格同比上涨的城市达到53个，但环比增幅均未超过1%。

　　从新房和二手房交易量价和土地出让等指标分析，当前房地产市场确实出现了一些回暖迹象，但并不存在价格大幅反弹的基础。

　　但是谣言试图利用这一波量价上涨渲染楼市的紧张空气，制造无形恐慌。况且谣言已渗透到楼市神经，中央与地方政府应该出手了。

　　经历了两年多的房地产调控，调控效果比较明显，除了限购挤出投机需求，一线城市房价快速上涨的趋势也初步得到了遏制。

　　由于房地产调控政策“边际效应”减弱，一些开发商开始蠢蠢欲动，试图小幅提价试探市场。当前市场回暖主要是消费者预期扭转所致，要防止市场再度出现恐慌，必须扭转公众对房价发展的恐慌预期。

　　由于各地调控政策普遍将于年底到期，目前到明年三月份实际处于调控政策“空档期”，中央有关部门应该尽快出台更细致的说明，正确引导市场形成对明年楼市趋势的理性判断。（作者：谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长。）