房价下跌究竟是好是坏

　　编者注：近日，重庆晨报联合大渝网推出问卷调查，超4成首批房奴考虑再买一套房。那么我们到底要不要去当房奴？百姓要不要期待房价下跌？著名书评人童大焕解读了房价下跌对国民到底是好是坏。

　　房价的下跌只对有需求中的1/3甚至更少的人有好处，他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真正会出手的人。

　　这部分人，不会超过全国总人口的1/3，而且随着买房的人越来越多，这个比例还会不断下降。那么，为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲，究竟值不值？合理不合理？正义不正义？

　　一种非常流行的谬论认为，以自住为目的购置房产，房价涨跌与我无关！不得不说，很多人穷，说到底是观念穷、思维落后。真正的财富是一种思维方式，而不是其他。持这种思维者不明白，现代风险社会同时又是以金融为基础的信用社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易、价格稳步上涨的独立产权房，事实上是一张最好的人生保险单！

　　一套价格稳步上涨的独立产权房，不管你自住与否，不管它在什么地方，它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒：你可以用它抵押贷款，用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。

　　现代风险社会，如果粮油、蔬菜及各种生活用品以及医疗、教育等各项成本都在不断上升，唯独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值，实际上将使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具！

　　以下是笔者集十多年中国城市化和房地产研究及实战经验，得出的关于房地产的一些基本态度和看法：

　　第一，今天中国的房价高不高、合理不合理？我的回答是房价太高且和普罗大众的收入相比严重不合理。但我认为今天中国几乎所有物价，除了被严厉打压的粮食价格之外都高得离谱，都严重不合理。

　　而房价没有最高只有更高。该不该这么高、合理不合理是价值判断，会不会更高是事实判断，会不会更高取决于背后一系列的逻辑和规律，不以个人和任何机构的意志为转移。道德不能取代事实和真理。

　　第二，在今天的中国，除了被人为原因死死压住的农产品价格，几乎所有物价都高得不合理，但背后的逻辑却在支持其继续走高。

　　花别人的钱办别人的事既不讲效率也不讲节约、少数人得利多数人可能受害的投资型政府不改，老百姓在劫难逃。这就是我的事实判断。

　　投资型政府是怎么回事？简单说就是把投资逐利当成第一目标，在此目标下，花别人的钱办自己的事最大手大脚，于是各种不必要的质次价高甚至竣工之日就是停产之时的腐败型投资像癌症一样扩散，不可遏制。这样，财富一定会迅速向官商集中。

　　同时，高税收和货币超发导致的通货膨胀一定会不断压缩老百姓的购买力，市场上除了被死压的农产品，其余产品价格都会远超百姓承受力。在这种情况下，高房价不是我们反对就成的，要从根子上反对和解决投资型政府问题，才能药到病除。

　　第三，包括不少经济学者都天真地认为，是房地产绑架了中国民营实体经济，把房地产打下去就可以挽救中国的实体经济。但恰恰是各种形式的垄断绑架了中国经济也绑架了房地产。

　　今日中国经济的根本矛盾，是垄断和反垄断的矛盾，是投资型政府和自由市场的矛盾。而房地产，则是被绑架得最深重的一个行业。

　　简单说来，是地方没有定税权力，没有发债权力，也没有反垄断的权力，于是在招商引资的竞争过程中，唯一的出路就是竞相压低自己辖区的土地价格，甚至不惜倒贴。

　　众所周知，这些土地征地时是要按市场价来给补偿的。最终，大量的征地成本就被迫压在了少量的商品房身上！

　　如果没有商品房对工业的补贴和国家的退税补贴，今天中国社会大量的外向型企业都是属于产能严重过剩，等待他们的只有亏本和破产倒闭一途。少量商品房除了补贴工业用房，还要补贴绿地、交通、保障房等基础设施用地和经费。

　　第四，投资型政府使各地方政府都储备了大量从农民、市民手中征过来的土地，而土地储备资金（亦即征地费用）都来自银行。这便是14万亿元地方债的由来。大家都知道而且赞成，农民、市民在政府征地时尽量要高一点价格。

　　但是，如果房市不利，房价不涨或房地产交易停滞导致土地卖不出去，地方政府将还不起债，中国金融危机必将导致中国整体经济危机。

　　第五，正是这一系列经济规律和逻辑支撑，使房价物价不断走高。如果断然让房屋交易停滞或房价大跌，那就是中国经济硬着陆，是整个社会都无法承受之重。

　　第六，笔者多年来孜孜以求地研究房价走势及其背后的逻辑、规律，苦口婆心地写书、甚至不惜冒着巨大的风险劝有需求、有能力（或者踮起脚尖往上够一够就能够得着）的亲友及时入市，是因为在投资型政府还没有彻底改革的前提下，房价物价以高于收入增长的速度持续走高，是任何人都无法改变的现实。

　　而独立产权房，是在通胀时代，普通老百姓唯一能够用来抵御通胀的对冲工具。知我者谓我心忧，不知我者说我是房地产商的托儿。

　　第七，即使彻底改革了投资型政府，经济的规律和逻辑因此发生了某种程度的改变，最终使房价物价趋于合理，也只是让收入涨幅超房价物价涨幅的软着陆形式，而不是让房价物价跌下来或停止不动等待收入上涨的经济硬着陆形式。

　　第八，复杂的经济和社会，都有它自身的逻辑和规律。不要以为谁喊一嗓子，房价就会掉下来，或者我喊一嗓子房价就会涨上去。不要接受任何高看和抬举，我们都没那么大本事，温总理也没有。

　　第九，愿望与现实是两回事。如果大家一起高喊愿望就能成就事业，世界早就大同了。但是，如果自认为理想高尚愿望美好就可以无视规律和规则，毫无顾忌地强制这强制那，那就陷入了危险的乌托邦强制。

　　第十，杨海鹏曾经引述汪丁丁的微博：从目前趋势看，向下走的可能性比向上走的可能性大得多。政府的威权与民粹主义倾向二者合流。

　　民粹主义来自底层，它是恨富人“为富不仁”；“威权主义”来自上层，他们“狂妄的理性”总想“设计”中国社会，利用来自底层的民粹主义反西方或反世界主流。合流之后，成了左右中国政治的最危险潮流。

　　因此，如果决策者的致命自负和民粹的结合以及投资型政府的问题没有得到真正解决，2020年中国将变得很穷。（作者：童大焕）