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北京再出新地王 叶檀:地价上升是为债务危机解套 |
| www.sinonet.org 2012-07-12 叶檀的博客 [复制链接] 字体：大 中 小 |
7月10日，北京万柳地块成为新地王，成为房地产回暖的一大标志。中赫以26.3亿元（折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%）、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块。这块地王诞生之前，经过一周时间的冷冻、经过配建、经过人民日报等媒体的冷却，却依然热得发烫，吸引各方目光。
一线城市中心地段、教育资源、良好的商业配套条件、周边高端住宅林立，可以为万柳的高地价背书，但实际上，各地房地产交易量普遍反弹，6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今，全国土地成交累计达到5,076亿，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。
中国指数研究院的数据印证了地价的反弹。据中国指数研究院新近发布的今年上半年度“中国300城市土地市场交易情报”，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。1~6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，全国300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。
房地产成交量上升为开发商解套。今年是房地产信托兑付的高峰期，如果没有成交量反弹，今年会出现大面积的信托违约事件，而已经展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年会进入房地产债务链条崩溃期。
地价上升在房价上升之后，地价上升主要为地方政府债务解套。今年上半年许多地方政府处于收支失衡状态。以浙江省为例，今年1到5月，浙江公共财政预算收入为1654.9亿元，增长4.7%，增幅同比回落23.9个百分点，公共财政预算支出1414亿元，增长13.8%，支出高于收入增速9.1个百分点。入不敷出绝非浙江一地独有，受制于出口下降、原材料价格下降，以及土地收入下降，广东、内蒙等省区均出现相同现象。如内蒙古上半年，公共财政预算收入中税收收入完成588.3亿元，增长15.6%，占全区公共财政预算收入比重为71.8%；非税收入完成231.6亿元，增长20.7%，占28.2%，合计819.9亿元。上半年，全区政府性基金收入完成266.8亿元，减少90.2亿元，降低25.3%；全区政府性基金支出222亿元，减少37.6亿元，降低14.5%。而同期全区公共财政预算支出1379.4亿元，完成调整预算的42.6%，增加380.5亿元，增长38.1%，呈现明显的入不敷出态势。而动力煤、有色金属等价格的持续下跌，则加剧了原材料重点省份的财政困难。
一些地方千方百计松动房地产调控以应付眼前之疾，其他动用的手段包括预征税收，发行地方投资信托项目。据好买基金研究中心数据显示，从6月到7月6日，基础设施类信托产品共有51个，数量已经超过地产类信托产品，后者在同时间段内仅成立了31只。基础设施类信托是目前政信合作的重点内容，资金流向保障房、路桥建设、城市建设。其势头已经凌驾于其他一切投资之上，基建类信托与房地产信托不同，通常地方政府直接参预，以未来的财税与土地收入作为担保，吸纳大量资金。
无论银行，还是信托，土地都成为最大宗的债务担保物与质押品，也是中国公众心目中最保险的信用润滑剂。一个信托项目，如果是政府财政与土地作担保，公众就会安心购入，人们绝不会担心有朝一日土地会一钱不值。笔者曾遇到一位女士，买了一款以地方财政与土地担保的信托产品，年化收益率高达11%，她非常肯定地说，既然政府都出手了，产品安全就有保障。
土地成为最大宗的金融抵押品，通过土地地方政府原先以平台贷的方式从银行获得贷款，现在还是以土地作为中介，以信托的方式从民间融得资金。一旦地方政府失去了土地，围绕着地方政府主导的所有投资都将成为无本之木，无源之水，中国目前的政府投资主导的发展模式也就要重新改写。
土地价格上升，地方债务危机就不会浮出水面，民间就有源源不断的资金填入各种项目。当中国的土地价格远超欧美价格，与当初的日本比肩，当每平方米土地上的产出远远低于土地价格，当各种项目建设放慢步伐，当银行真正下决心紧缩货币，当人们对土地的狂热度下降认真对待土地产出与价格比率，一句话，什么时候土地价格下降，中国的债务危机就有可能到了爆发的时候。加拿大华人网 http://www.sinonet.org/
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