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中国地产大佬掀起降价潮 买房必赚怪圈终被打破 |
| www.sinonet.org 2011-10-27 21世纪经济报道 [复制链接] 字体：大 中 小 |
田新杰
“越限购的城市的房产你越得去买”，华远地产（3.74,0.06,1.63%）董事长任志强的这句话话音未落，上海、北京、深圳等限购最严的一线城市，却掀起一波史无前例的降价退房“风暴”。
不约而同玩了一把心跳的，则是之前被舆论认为最有抵抗力的地产大鳄们。一线城市、一线地产商，为什么是它们？
10月21日前后，降价风暴上海，根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。
上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。
这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为“退房潮”的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。
另一方面，在限购、限贷政策面前，“理论上”最早撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产（00960.HK）、中国海外（00688.HK）、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。
“买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。”同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。
但凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理尹新民直言：“降价及退房，可能只限于年底前，年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。”
一线城市普降
上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海这次降价、退房也是最凶猛的。
“从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面下跌，其中跌降最大的中海御景熙岸别墅降幅高达43%，市中心的香溢花城跌幅也达32%，足见此轮房价下跌之惨烈。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。
之前，所谓市场专家们就远郊先降，还是中心先降，豪宅先降，还是低价房先降，争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低，大出舆论预料。
上周四，一位接近上海龙湖的人士发出“号外”：“龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层，今晚7点之前信息有效，拿着现金去可以直接签合同。”
龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。在上海市场，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后精装公寓1.2万元/平米起，相当于7折。
龙湖地产一位人士向本报记者表示，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，降价是为有效激活并抢占市场。
龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。“为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。”
龙湖之外，中海地产是另一个降价“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均价2万元/平米――2.2万元/平米、别墅3万元/平米，优惠后一律均价1.7万元/平米，公寓相当于8折，别墅相当于5.8折。
上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价，伴随着大幅降价的还有前期业主维权和抗议。
统计显示，上周深圳一手房共成交455套，环比下降13.8%；成交面积3.79万平方米，环比下降11%；一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%。
大鳄不差钱，为何先降价
这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企，从财务数据看，他们显然不是最缺钱的那一类，甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企，却还没有动静。
掀起这波降价“风暴”的几乎是清一色的地产大鳄，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。
无论从这些降价企业的财务数据和业绩看，还是业内人士的观点分析看，他们都不是最缺钱的那部分企业。
有资深分析师表示，龙湖地产目前财务状况稳健，截至6 月底手头现金约126 亿元，其中只有4 亿元为受限制现金，因此自由现金流充足。回款率方面，今年上半年销售的183 亿元中，集团已回收171 亿元，回款比率高达93.4%。
“尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况，但预计龙湖全年的回款率将达80%，而集团下半年将减慢买地步伐，估计目前手头现金超过100 亿元。”
龙湖方面披露，代号为“抢收华东”的促销行动在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开，以限时团购策略推出近1000套房源，在五天内的认购金额接近20亿元，销售率约为90%。
不差钱却率先大幅降价回笼资金，龙湖地产葫芦里卖的什么药？
凯盛经略的尹新民分析，在市场波动预期日益强烈的调控背景下，维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务，利润率退居次席甚至更靠后。
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