北京楼市或迎金九银十降价潮 上海经历最淡楼市

　　题：北京房源库存创新高 “金九银十”或迎降价潮

　　中新社记者 于立霄

　　在密集的调控措施打压下，北京楼盘成交量持续下降，库存积压大幅攀升。北京市房地产交易管理网数据显示，截止到9月3日，北京的新建商品房库存量已经达到11万套，创下历史新高。专家预计，“金九银十”京城房价或迎来更深幅度的降价潮。

　　北京新建商品住宅已连续5个月出现供应量超过成交量的现象，成交量的持续低迷，再加上新盘供应量不断增加，使得楼市库存量再创新高。在11万套库存房源中，有商品期房72391套、现房住宅37634套，均接近了历史高位。

　　有专家称，一些有购房资格者表现消极，他们大多选择观望，等待房价进一步回落。今年8月北京楼市的成交量跌到了2009年以来最低值，这一现象意味着购房者信心已经跌至谷底。

　　伟业我爱我家市场研究院分析认为，预计9月份北京会有近30个项目开盘入市，这将给楼市库存带来更大的压力。北京中原地产人士预计，在供应量不断上涨、签约依然低迷的双重影响下，年内库存量可能突破13万套。从目前库存住宅的结构来看，京城五环外的可售项目库存积压最严重，城区的积压库存主要是部分尾盘项目的少量大户型库存。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，库存压力的不断加大，部分开发商的资金链愈发紧张，使得9、10月份会有更多的新盘加入到打折促销的行列，京城秋季原有“金九银十”之称，但此次北京房产界将不会出现往年的盛况。

　　中原地产市场部研究总监张大伟分析认为，预计五环、六环将成为市场供应及签约的主要区域，通州、大兴、房山等地的房价有明显下调的可能。但是，五环内因为供应处于绝对稀缺，库存的住宅大部分属于尾盘，房价下调幅度不会太大。

　　胡景晖谨慎地表示，目前，北京市场上潜在的、符合条件的购房需求依然庞大，积蓄已久的购房需求亟待释放，9、10月份或将出现的普遍的、较大幅度的房价回调，将成为购房需求释放的契机，楼市成交量有望随着房价的回落而逐步回暖。

　　上海经历"史上最淡"楼市 金九银十考验胶着极限

楼市的“金九银十”今年将经受考验。（资料照片）新华社发

　　在新一轮调控政策接连出台的影响下，今年8月份，上海楼市迎来“史上最淡”8月，环比成交量下滑约25%。不过，专家指出，尽管少数楼盘价格有所松动，但购房者期待的实质性降价局面仍未出现，如果开发商接下来仍然没有给力的优惠举措，“金九银十”期间，上海楼市很有可能继续胶着。

　　在政策调控预期仍然严厉的市场大环境之下，上海楼市在原本就是传统淡季的8月，创下了2005年以来楼市同期最低水平。来自中国房产信息集团的数据显示，2011年8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%；成交57.6万平方米，环比成交量下滑 25%，同比下滑18%。中国房产信息集团数据还显示，8月份，上海市房产企业销售金额十强的总额为41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。

　　业内普遍认为，8月份上海楼市成交量下挫的主要原因之一是新盘供应量减少。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，7月中下旬上海楼市出现的一轮市场上升征兆，主要就是供应推动的集中成交，而实际市场情况还很不理想。到了8月份供应量回落，市场成交量自然下降。

　　同时，业内人士认为，虽然供应量减少，但由于大量需求在政策调控下受到抑制而积压，上海楼市仍呈现供大于求的态势。汉宇地产市场研究部的报告显示，虽然8月份是传统购房淡季，但上海楼市8月份成交量成为近5个月以来的新低，说明政策调控对市场的影响巨大。　　

　　开发商将密集推盘谨慎降价

　　“金九”已到，经历了“史上最淡”8月的开发商推盘意愿有所提升。汉宇地产市场研究部认为，“金九银十”期间，开发商为完成各自原先制定的目标，势必会出现扎堆推盘现象，为了使自身产品更具竞争力，开发商很可能加大优惠幅度来吸引准购房者目光。

　　“‘金九银十’向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。我认为，在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的几率会比较大，继续观望只会增加变数。”汉宇地产董事总经理施宏表示。

　　同时，汉宇地产统计数据显示，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格，“主动降价”将是支撑市场回暖的唯一动力。据统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%，大幅下降至30%～40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的房地产项目，很可能会为了刺激销售进度，采取加大打折力度的方式来促销。

　　不过，有不少业内人士认为，上海楼市的胶着状态可能仍将继续。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开发商在9月到10月会有比较密集的推盘计划，但他预计，价格方面的让步大部分会维持在5%~10%“一个相对谨慎的尺度”，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。