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限购令全面升级 温州楼市一夜入秋 恐慌降价抛房 |
| www.sinoca.com 2011-08-17 中国经济网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
“有形之手”全面发力 楼市能否如期“退烧”?
这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。
不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”，部分地区房价涨幅存在“透支”风险。
“政府对于高房价有足够‘弹药’，但不到万不得已，一些非常规措施不会出台。”中国指数研究院副院长陈晟说，“目前局部地区房价上涨压力仍然较大，地方政府为实现房价涨幅控制目标心情迫切，因而‘限’的范围也越来越广。”
北京大学房地产金融研究中心主任冯科说，只要执行到位，“有形之手”将对楼市起到立竿见影的作用。但楼市服用过猛的“退烧药”，会否出现“副作用”，应有充分预估。
比如，目前地价可以限定，但日后的房价却存在变数，“限地价、竞房价”的项目，一旦房价预期下跌，开发商会不会通过降低建房成本减少损失?
其次，一些城市明确限购政策将执行至今年年底。一旦限购取消，相关地区的楼市是否会遭遇反弹?后续政策如何衔接?
专家指出，要防止一些地方产生对行政手段的过度依赖，为达到短期房价调控目标，而忽视对楼市根本性问题的解决。
按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。
二三线城市楼市真相究竟如何?房价上涨“推手”何在?限购范围的扩大应当如何把握?“新华视点”记者进行了实地调查。
调控呈现“地区分化” 二三线楼市“逆势升温”
统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。
不过，调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现是：部分二三线城市房价“逆势上涨”。
在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右;今年1月以来，连续突破6000元。
福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”;隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。此外，今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年，泉州全市商品住房销售1.8万多套;其中二季度城区的住房交易套数和交易面积，均环比一季度增长了近三成。
辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1-6月间，前四个月涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。
该市一知名房企负责人告诉记者，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。
“今年以来，部分二三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究中心一位负责人说。
中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。
逆势上涨背后有三大“推手”
在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨?记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，其原因大致有三：
一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。
比如，根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，烟台积极发展与威海的城镇组团建设，争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显示，2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%，增幅比山东全省高7.4%。今年以来，烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。
记者在烟台采访发现，随着夏季旅游旺季的到来，位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘，特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下，高端海景住宅价格已迈进“万元时代”。
二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。
福建三盛地产泉州公司营销总监曾义龙认为，今年以来，泉州众多楼盘掀起推盘热潮，一是基于开发商近期较为紧张的现金流，希望通过推盘加快销售速度;二是附近的福州、厦门两大城市出台限购令，挤出不少原本打算在这两地购房的泉州人回流，因此多数开发商选择在这个时机加快推盘，以防止客户流失，保证市场占有率。
据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。
三是较低价格基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍，丹东既沿边又沿海，生态环境、气候良好，是宜居旅游城市，近年经济快速增长。但房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大，但绝对增加值不多。
当地房企锦绣集团常务副总经理林延明介绍，最近公司刚对537名客户做了一份问卷调查。调查显示，购房者中前三位是机关工作人员、私营业主和工薪阶层，分别占37%、23%和20%;从地域看，83%为本地居民，17%为外来居民;“房价基本适应当地的购买力”。
调控应“区别用力” 避“效果打折”
专家指出，今年以来一线城市楼市应声而落、而部分二三线城市悄然升温的态势值得关注，楼市调控应把握分寸和尺度，同时避免效果打折。
“要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期，就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免楼市调控继续面对这种尴尬局面，有关部委除继续“给力”限购政策和扩大限购城市名单外，各地政府还须切实扩大楼市供应，调整供应结构，特别是加快保障房的建设和供应。此外，要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。
中原集团研究中心相关负责人则认为，由于中国广大二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此限购应“区别用力”。
房地产调控历时一年半，房价拐点开始显现，然而在5次加息、取消7折利率的基础上，购房成本不降反升。开发商的暴利时代终结了，暴利转移到了银行。总之，目前看来，离‘还利于民’更加遥远。（8月16日《证券市场周刊》）
有多少望眼欲穿的普通老百姓寄望全国房地产调控，房价真正降下来后，通过省吃俭用积攒下来的血汗钱去购买一套住房，很多人甚至是用一生的心血为此努力拼搏。可是他们的愿望将落空，在房价调控一年半以来，房价已经有所下降，幅度在10%左右，但是，购房成本未降反升。房价成本从房开商的口袋转移到了银行的口袋里。
当然，银行调节存贷款准备金利率并非从房地产商手中抢钱，由于我国现阶段的经济现状是通货膨胀，这是由于市场上流通中的货币多于市场所需的货币量，造成经济过热，这也是由市场调节的局限性决定的，所以国家采取上调存贷款准备利率来减少市场中的货币流量，这是一种财政紧缩的手段。他可以使人们的生活稳定，市场秩序井然有序，使社会稳定。
从本月发布的CPI数据来看，通货膨胀率依然严峻。银根紧缩，旨在调节市场秩序。购房成本受到影响，依然是房价过高，还需进一步调控，将房价调控到合理的位置。根据科学测算，各地的房价要调控下降20%以下，才能真正降下来，购房者的成本才不会因为银行的贷款利率升高而增加。
根据目前的宏观经济政策来看，暂时还不会降低贷款利率。根据不少“西医理论”：头痛医头，脚痛医脚。购房成本过高，在于贷款利率过高，是不是直接降低贷款利率呢?显然是不可取的，银根紧缩关乎整个国家经济命脉，房地产只是其中受到影响的一个领域，如果只为了房价而降低贷款利率，将会对整个社会经济造成很大的影响，尤其是通货膨胀居高不下的时期，不利于调节物价。
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