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限购令全面升级 温州楼市一夜入秋 恐慌降价抛房 |
| www.sinoca.com 2011-08-17 中国经济网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，9-11月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。然而有专业机构分析，政府将在8月底前，对二三线城市房地产市场实施“限购”，以压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。
据北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交住建部，是否采取必要措施限购，也将包含在这份报告内。
江苏省住建厅相关负责人证实，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
针对“限购”问题，中原地产最近对全国15个省的50个尚未“限购”的二三线城市做了一份调研。调研反映出，由于50个未“限购”二三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
但引人注意的是，在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。
受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市;由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。
另一个值得注意的问题是，部分未限购城市投资比重过高。50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓;山东省的潍坊、威海、烟台、淄博;浙江省的象山、嘉兴;辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。
目前人们普遍认为，限购政策的出台已是“板上钉钉”，但二三线城市楼市的限购政策迟迟未见落地，社会上已经议论纷纷，显然二三线城市的限购政策将直接反映出地方利益与监管层博弈的最终结果。业内人士分析，如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。限购政策扩大的消息发出后，最近很多城市已经出现恐慌性购房。鉴于中国二三线城市房地产市场在发展中存在较大差异性，“限购”政策不应“一刀切”，但对于纯粹外地投资需求占比较高的城市则应尽快拿出“限购”政策。
近期沸沸扬扬的美债危机，在诱发全球股市跳水的同时，也引发了我国楼市新一波“抄底论”。在A股市场，已有主力资金盯上房地产板块，而在地产界，一些开发商甚至扬言，年内楼市最好的入手时机恐怕就在当下。
一些分析人士则指出，在中央宏观政策依旧稳定的前提下，“限购、限贷”政策并未开闸，因此购房人对“抄底论”要仔细甄别，切勿轻举妄动。
A股地产板块成“抄底论”指针
记者调查发现，本轮所谓“抄底楼市”传闻出现的时间，正是标普公司下调美国信用等级后数日。相关统计显示，上周房地产板块是巨资流入的最大板块，净流入65867.13万元。有分析师认为，9日以来房地产板块出现的强势，主要是由于房地产板块长期被低估。
市场人士分析，经过长达两年的调整，地产股的估值吸引力已经凸显，目前地产板块的动态市盈率只有12倍，低于沪深300的13倍，已经处于历史的最低区域。其次是房地产股的业绩一直较好，预计中报的净利润同比仍会有一定的上升。
“都说股市是风向标，地产板块最近出现的强势让我们觉得可能是该买房的时候了。”在杭州一家科技公司上班的四川青年李鸣飞说。李鸣飞的话代表了不少现阶段看房户的心声。人们还发现，随着房地产调控的进一步强化，尤其是在“限购、限贷”的严格政策作用下，杭州一些中小房地产商半年来都明里暗里采取了降价等促销手段推销房产，似乎买房人正处于难得一见的优势地位。
杭州市房管局一名负责人也透露，当前杭州不少开发商正在积极打“提前量”，争取在传统售房旺季“金九银十”之前，通过优惠手段先圈住一批潜在客户，在此局面下，一直僵持的房价会出现松动。“美债危机算是一剂催化剂”。
“双限”紧箍咒会松绑吗?
“尽管中央调控政策控制了房价的过快上涨，但并没有彻底改变在普通民众眼中房产仍是最重要的消费品和投资品双重属性的看法。”杭州市民刘先生说，他在2009年前的5年时间转手过四五套房子，国家开始调控房地产后一度“收手”，而如今他认为“即将迎来抄底期”。
但分析人士指出，中央和各地方政府在“限购”政策的执行力度上从未松口，目前最值得警惕的就是，在一线城市限购的情况下，开发商纷纷转战尚没有执行“双限政策”的二、三线城市，从而使二、三线城市房价出现异常上涨。
记者在浙江调查时发现，目前浙江一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。统计显示，今年6月份全国房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。
针对这一情况，7月中旬召开的国务院常务会议明确提出，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
就在决策层强调房地产调控决心、方向、力度“三个不变”，二、三线城市限购名单和限购具体措施尚未公布的情况下，美债危机出现，一些开发商和投资者认为，如果世界经济“二次探底”真的来临，各国救市将不可避免，在此情况下，我国拉动内需势在必行。如果要拉动内需，房地产市场肯定会借势上扬。
杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心经理周包军认为，严厉的房地产调控政策遏制了楼市的投资需求，而这一需求占了杭州楼市总需求的很大部分。投资客早已游移在二、三线城市。一旦看涨楼市，投资客将吃进部分上半年的库存，楼市调控将因此受到影响。
调控未松绑 “抄底”宜缓行
“财产保值需求加上房产打折，这两种因素一碰头，也许至少从成交量来说会有一个松动。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东预测。
而此前，多地楼市出现“量跌价滞”现象。据了解，2011年上半年，杭州楼市整体销售率均表现欠佳，销售率仅为30%，而2010年上半年住宅新房源销售率为44%。照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房要卖16个月。然而，上半年杭州房价却基本稳定，均价徘徊在每平方米20000元左右。
类似的情况在北京、上海、深圳等地同样存在。据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月16日，北京有存量住宅36840套，而7月份的存量住宅签约是8579套，存量房数量有进一步攀升的趋势。
住房网首席评论员丁建刚分析说，美债危机下，保值需求和楼市打折、降价双双来袭。投资客早已觅得先机，无奈限购政策限制，只能继续在二、三线城市游移寻找机会。一线城市的刚需人群很可能发力，主动出手接盘。他同时认为，即使经济增长有所下滑，国家也不会再出台像应对国际金融危机那样的救市保增长措施。
各种因素都在促成楼市“买方市场”的到来，然而，专家提醒，现在还远不是“抄底”的时候。一方面，虽然美债危机会引发人们的保值需求，但房地产价格在经历严厉调控后，虽保持平稳，却仍在高位运行，现在“抄底”为时尚早。
另一方面，在调控政策尚未松动的情况下，一线城市刚需人群的购房机会十分珍贵，从个人角度讲，刚需人群要选择合适的楼盘，用好购房机会，宜多方考虑，谨慎置业。
同时，从二、三线城市看，投资客大量聚集，试图赶在限购名单出台前入市“抄底”。不过，二、三线城市限购名单还未公布，限购范围有多大，现在仍未可知，匆忙出手，很有可能被“套牢”。加之二、三线城市的楼市泡沫越吹越大，泡沫一旦破裂，不会像一线城市有刚需人群接盘支撑。所以二、三线城市“抄底”风险很大，投资者需要警惕。
新华社“新华视点”记者叶锋、刘德炳、潘林青
限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……近期，楼市调控之手悄然加码，“限”令正全面“升级”。业内期待，这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”，必须把握分寸。
“限”令升级楼市博弈加剧
细心人士注意到，楼市调控行政手段正加紧布控，“限”令开始升级。
“限购”将扩容。国务院常务会议已明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，有关部门正在“圈定”限购新名单。
“限贷”范围扩大。银监部门日前重申：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。记者近日从北京多家银行了解到，第三套房已“一刀切”地被叫停。
限房价出台。河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议，比如新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。
上海于7月底下发通知，要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商在定价环节的操作空间被进一步压缩，“虚报网上参考价”等行为将无以为继。
限地价。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块，采取“限地价、竞房价”的交易方式，即：在确定地价的情况下，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。
北京市国土资源局相关负责人说，希望通过此种出让方式的探索，引导开发商主动理性降低房屋销售价格，同时引导区域房价水平定位。
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