中国最有良心的开发商自曝内幕:全是不能说的秘密

　　购房陷阱六： 物业服务，您忽略的大问题

　　购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。

　　就这个事情，我来说道说道。

　　开发商在选择物业服务公司上是很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入(如出租物业管理和经营用房;空间广告位出租;临时出租公共场地;搞合作经营;搞额外收费服务等)、减少运营成本(减少工作人员;减少设备维护频率;降低公共能耗;降低服务标准等)、以次充好(利用廉价设备更换退役设备等)、挪用公共支出(尽量多次提取物业维修基金)等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可以用罄竹难书来形容。

　　这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。

　　在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：

　　1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊!

　　2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。

　　3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，我认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享受低挡价格名牌享受。

　　4、尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的非自身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是自身或者上级公司开发的项目，购房者就得当心了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是自身项目，接手非自身项目的目的主要是从降低成本的角度考虑。如果一旦自身项目和非自身项目出现冲突，毫无疑问他们会保证自身项目。

　　说了这些，我也不知道大家有没有懂里面的奥妙。正如网友所说得隔行如隔山，我只能尽量将一些能立刻理解的内容写出来，以后深奥点的内容今后其它系列文章里再讨论。

　　网友：现在商品房表面的火暴现象，都是炒家和房地产商投机弄出来的假象。因为炒房客每人手中数十套，数百套都在空置待涨，房价越高他们手中空置的房子利润就越大。如果房价跌了，他们的财产将大缩水，所以他们就不择手段的忽悠。但中国住房已经过剩是一个不争的事实.据统计十年不盖房也消化不完中国市场上的存量房。开征房产空置税是打击炒房囤房最有效的办法，只有这样房价才能回归理性，中国商品房的高价

　　我简单给你梳理一下

　　目前的政策我只能说决策层最多也就是用了30%的力道，政策的出发点压根就不是压房价，而是稳房价。在国内对楼市杀伤力最大的政策工具是财税政策，你说的空置税也是其中一种。但现在偏偏是限购，而非通过财税政策来限售。这点我能分析得出来，决策层不可能不知道，所以政策的出发点是要稳房价。这是为什么呢?原因如下：

　　1、房价下跌金融系会不稳定，进而影响社会稳定。

　　2、房价下跌地方政府更还不起债。地方政府最近审计署公布的债务额是10.3万亿，银监会公布的是14万亿。呵呵，这些数字都是修饰过的，如果加上中国负债率最高的乡镇一级财政，数目触目惊心。地方向银行贷款都是有抵押物和担保的，财政根据宪法是不能担保的，那也就只能是土地了。房价跌，地价也会跟着跌，那么地方政府拿什么钱还银行的债?一旦地方债务危机爆发，这不是开玩笑的事情。

　　3、金融危机期间为了刺激经济，中央加地方超过20万亿的投资下去了，制造了严重的产能过剩，这些水泥、钢材、建材等怎么消化，不还是要靠房产吗?大家买涨不买跌，房子要是大跌，会有人去买房子吗?那么产能过剩怎么办?(所以推出保障房，而且年底之前必须开工)

　　4、土地出让金是地方政府最主要的财政来源，目前的分税制地方政府是没有什么便宜可以占的，财权和事权不匹配，要是掐死了土地出让金，而相关的分税制不改革，地方政府哪有那么多钱去新型农村医疗、养老、水利等?水利根据中央最新的文件是土地出让金的10%，保障房也是土地出让金的10%。

　　呵呵，说到底就是钱的问题。

　　关于限购 政府的终极目的是什么呢?为什么产能过剩了还要迫不及待的建保障房?

　　让我们这么来看政策的目的。

　　1、限购，很大程度上就是限外，而且主要集中在一线城市(北京、上海、广州、深圳)和一些省级及副省级城市(大部分在东部的经济发达省份)。这些城市的资源承载能力已经快要达到极限了，按照既有的政策，这些城市人口只会不断膨胀，长此以往，城市病的恶化是时间早晚的问题。所以从城市资源有限的角度考虑，限外是必须的，而且期限不会短。

　　2、政策阶段性的推，为的就是不调控过度导致房价大跌，而且每次都留点口子，故意在引导。东部、一线城市限购，资源会往中西部、二、三线城市涌，这点我认为是政策制定之初就预计到的也是决策层想看到的结果。目的是为了配合我国的城镇化战略，缩小东西部、城市间的发展差距。

　　3、用行政手段强力压制过快上涨的房价，给保障房上市解决低收入家庭住房问题赢得时间。

　　4、人保部一直在调最低工资标准，在十二五期间有类似日本的“收入倍增”计划提出。如果收入在增加，而房价涨幅低于收入增加和通货膨胀率，其实住房的相对价格也在跌。

　　所以注定这是一次长期的调控。

　　建保障房的目的就是为了消耗产能过剩，而且要快，因为国内产能过剩情况很严重。

　　今后房地产市场双轨制是肯定的，这点我再08年就说了，当时温总理到新加坡访问，主要考察了当地的住房供应体制。现在在上海和重庆实行的房产税今后是一定会全国推广的，主要还得配合税制改革，给地方一个稳定的收入来源。住房市场的两极化发展不可避免。