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中国购买力席卷全球房市 伦敦悉尼温哥华全秒杀

www.sinoca.com 2011-06-19  财新《新世纪》  [复制链接]  字体:


  中国式“炒房”

  与中国资金一道进入海外房地产市场的,还有中国式的“炒房”思维。

  斯考特・布朗告诉财新《新世纪》记者,温哥华和多伦多的房价现在已处于高点,租金回报率已经低至2%左右。

  以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例,526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币(约586万元),其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币(约16.50元 -18.81元),据此计算,其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本,投资回报已微乎其微。

  即便如此,中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望,远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新《新世纪》记者。

  在温哥华,即使是非居民外国人,也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币(333万元)的房屋为例,签署合同时仅需支付10%,即5万加币(33.3万元),3个月之后再支付5万加币,余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款,交房时购房人只需补足剩余的10万加币(66万元)即可。并且,加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比,加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很多。

  张军告诉记者,由于贷款利息低,很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款,贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识,有了一套想买两套,有了两套想买三套。”张军说,这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称,房价上涨“都是中国人惹的祸”。

  房价上涨,一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本;另一方面,由于价格上涨,每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大,每年4月都要对物业进行报税,政府会对每一栋物业给出评估价格,物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华,物业税税率为0.41%。

  温哥华房价的快速上涨,使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资,以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特・霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”,但是他认为那是一个“高风险区域”。

  不过,“炒”加拿大的房,还须算清各类税负的成本。在买房时,买房人要支付12%的统一销售税物业转让税(20万加币以上1%,超过20万部分交 2%)。这两项税,如果房屋属于自用,则必须要支付;如果房屋用于出租等商业性用途,则可以获得最高26250加币的退税。相应的,用于出租等商业性用途的房屋,其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

  “总价大概是50万加币的房屋,如用于经营性用途,就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示,不过一些自住但又非常住的外国人,可以通过假期出租等方式实现避税。

  同样,通过出售物业获得投资收益,如果是当地纳税居民且属于自住房,增值部分并不需要纳税;如果是非居民外国人,卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局,房屋售出后,增值部分的税务结清之后,再退还保证金。盈利部分,参照所得税率征税,一般为净收益的25%。

  因此,高力国际北亚区董事总经理柳维纶建议,尽管加拿大一些城市的房价在上涨,但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益,通过持有出租的方式获得稳定收益仍为上策。他的同事高晓辉也认为,去海外置业投资,应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”,因为海外市场依然存在风险,投资者在决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家,并且当地经济受次贷危机的影响有限,或者已处于危机后的上升经济周期,如加拿大、英国和澳大利亚等。

  据高力国际提供的数据,2010年,伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率,如果再考虑到一定的杠杆比例,在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是,英国对国际买家不增收资本利得税。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/




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