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房产大佬渐渐远离舞台:中场休息还是黄金时代结束 |
| www.sinoca.com 2011-06-16 第一财经日报 [复制链接] 字体：大 中 小 |
另一个他提及的原因是，在和一些销售总监聊天时，潘石屹发现他们已经很久没去见客户了。这些销售总监级别的人拿着几百万元的薪水，最高甚至能拿到800万年薪，他们没有了生活的压力，一边炒着四五套房，一边拿着小组成员的提成就能过得很好。
这是潘石屹不能容忍的。早年推销房子，他甚至亲自走向北京大望路的街头发传单。这几年和黄、中海、万科、世茂等房地产公司都去温州推广过自己的项目，但能够亲自前去做推广的大老板却只有潘石屹一人。
2010年11月19日，SOHO中国14年来最大的调整和改革告一段落―销售团队由过去的总监、副总监、销售人员三级压缩至两级，总监和副总监进行了合并，组织架构更扁平化，近200人的销售团队裁至100人。
当然，这和SOHO中国目前已将重心移至上海不无关系。而一位离职的销售人员则指责潘石屹过河拆桥，他说北京运作项目的减少，是裁员的真正原因。
扁平化只是变革的开始，潘石屹还导演了一出网络营销秀。网络营销需要重新制定游戏规则，所有销售人员都遵循席位制，目前北京有10个席位，马上还将增加5个，他们和SOHO中国是甲方乙方的关系，一个席位可以是一个人，也可以是100个人，潘石屹给每个席位的佣金是税前的1%。那些从SOHO中国出去自立门户的销售人员，最合潘石屹的胃口，他们此前还是SOHO雇佣的员工，现在则是它的合作伙伴。
潘石屹选择乐居作为网络销售平台。购房者可以先去现场看房，销售人员积累一定数量的客户，这个环节和传统的销售方式没有差别，但最后是到网上进行拍卖。起拍价零元，一直到政府规定的最高限价。
5月14日晚上，在美国纽约的潘石屹几乎一夜未眠。此时SOHO中国正在进行第二轮网络销售，潘石屹紧张地盯着电脑，并派了公司总裁阎岩赴银河SOHO竞买现场督战。虽然是网络销售，但大部分客户害怕操作失误，还是来到了现场通过网络交易。
最终的结果让潘石屹决定在6月11日做第三轮网络销售―第二轮推出的16套房源（包括前门大街的一套出租商铺），10套银河SOHO的商铺全都是以政府规定的最高限价被秒杀，但5套住宅（北京公馆2套和三里屯SOHO 3套）的成交价格却只是最高限价的75%，约每平米4.5万。
潘石屹明显感觉到限购令对住宅市场的影响，他的目标客户―来自北方的能源富豪们，显然不可能在北京纳税5年。而没有被调控的写字楼和商铺市场依然火爆。所以，第三轮网络销售，12套房子里已没有住宅产品。在只针对住宅市场的调控政策下，做商业地产的SOHO中国让同行羡慕。万科、保利、金地、招商这四大A股房企发布2010年业绩时，都明确了要发展商业地产。
SOHO中国正在朝着一家轻公司的姿态发展。至此，它核心的业务部门全都采用外包方式运作。租赁业务合作的公司有400家，设计工作几乎全都外包给了国际知名建筑师事务所，比如扎哈・哈迪德建筑事务所。这家事务所北京办公室有近40人在SOHO中国办公，他们来自不同的国家，用英语交流，办公区域的门口，贴着扎哈的头像。
现在，SOHO中国希望成为一家专注创新产品的开发商，用产品设计来带动销售，这是张欣擅长的领域。在SOHO中国的办公区，散落着堆成一摞摞的图纸，因为扎哈设计的建筑物，每一层、每一个户型、甚至每一块砖都不一样，潘石屹形容原来的施工单位画户型图，一本就够了，现在公司的产品户型图得用卡车装。
为了避免在建造中出错，SOHO中国采用了IBM公司的管理软件。“在电脑上模拟建造就需要一年半的时间。”SOHO中国首席建筑师阴杰对《第一财经周刊》说。望京SOHO项目正在试验这个过程，潘石屹想着等项目销售时演示这个模型。除了外立面，房子里的墙面、钢筋、水泥、管线都能在电脑模型上展现。
“未来一定是产品的竞争，我们要做苹果，而不是脑白金。”潘石屹对《第一财经周刊》说。
这是SOHO中国应对宏观调控影响的策略之一。而对于商业地产散售模式给小业主带来的后期经营难题，这家公司显然还没有找到好的解决方法。
曾经留学剑桥、做过华尔街投资顾问的张欣，有着更为国际化的视野，她被外界视为带领SOHO中国突破发展瓶颈的一个强势人物。就在前不久，这个中国地产圈里面罕见的女商人甚至还被好莱坞邀请参演大片《华尔街2》。
任志强和潘石屹的交集在网络上延续，在这里，两人已不是相互板着脸做生意的商人。
6月1日儿童节这一天，身着海魂衫、戴着红领巾和草帽的华远地产董事长任志强出现在自己的微博粉丝面前。相比知名房地产开发商的身份，这些年轻人更喜欢眼前这个在网络上直言直语的可爱老头，他成了他们的新商业偶像。
喜欢玩iPad的SOHO中国董事长潘石屹坐在观众席上，任志强的一些粉丝围了过去，他们掏出任的新书《任你评说》，要潘石屹在上面签字，仿佛这两个人已经合为一体。
在北京师范大学演讲时，一位女生问任志强：“您退休一下子闲了，会不会落差大，去不去遛鸟？您只拿退休工资够不够花？”他说：“我不是个一般的退休老干部，会更忙。”
没有人退休，也不会有人遛鸟。
游学美国的王石3月31日回深圳参加了2011年股东大会，他对股东们说，这次游学与万科国际化有关，公司计划3年内打入国际市场。5月31日，碧桂园宣布委任杨国强23岁的三女儿杨子莹为公司执行董事，她负责公司财务，包括境内外融资，杨国强一直在培养着这个家族企业各个业务部门的接班人。许家印自称玩足球和排球就是体育营销，今年前5个月，恒大实现销售面积近500万平方米，位居全国第一。而在去年CBD核心地块的竞标中，万通是介入最早的公司，参加了11块地的争夺，冯仑将重心放在投资上，更像是其地产业务的新布局。
扎哈建筑师事务所设计总监Satoshi Ohashi评价潘石屹和张欣说：“他们总是有着勃勃的雄心。” 这句话也适用于任志强和所有这些开发商。
一些人蛰伏着寻找机会，一些人试图做出改变。属于他们的黄金时代是否结束，他们并不完全知晓。
但他们平均年龄已经55岁了，但愿这个中场休息的时间不要太长。
宏观调控与任志强说（2008年―2011年）
2008.01
市场情况：
2008年1月，王石此前说的楼市拐点出现，开发商们销售受阻，楼盘开始打折促销。
任志强说：
“个别楼盘降价打折不代表整个楼市出现拐点。
政策有拐点，房价无拐点。
打折其实都是在玩虚的。”
2008.05
市场情况：
2008年前5个月，北京住宅市场销量与2007年同期相比月均降幅达到50%之多，市场成交严重萎缩。
任志强说：
“整个行业的销售急速下降。”
2008.10
市场情况：
2008年底全球金融危机爆发，一些之前大量囤地的开发商面临资金断链危险。
任志强说：
“一些房企2009年要破产。”
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