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热钱涌动港楼市再升温:香港宣布限制外地人买房 |
| www.sinoca.com 2011-06-12 《经济信息联播》 [复制链接] 字体：大 中 小 |
香港楼市再起风云 每平111万港元天价地块拍出
《经济信息联播》栏目报道，钱流，有一个市场不得不提，那就是房地产，作为资金热捧的对象，房地产不但在中国，在全世界也是游资紧盯的一块肥肉，2008年，全球金融危机的起源就是房地产的炒作过剩，巨大地产泡沫最终破裂。正是看到热炒房地产的危险性，各国都加大了对本国房产市场的限定，我国近两年就频出政策，调控房价。
然而与内地楼市相比，中国还有一个房产市场备受世界关注，那就是香港楼市，说到香港楼市，人们最先想到的就是一个词，寸土寸金。早在内地楼市还未起步时，香港的房地产就经历过无数次的风云变幻了，提起半山的豪宅，人们都津津乐道。那么历经了多次涨落危机的香港楼市，现在处于什么状况呢？
9号，广受香港全城瞩目的香港岛半山波老道地皮进行公开拍卖，由于该地皮面积大、地段好可以看到维多利亚海景，属于半山区的传统豪宅地段，最终成交金额为116.5亿港元，平均每一平米地价就高达111万港元，这成为香港史上第二贵的地王。
面积为10488平方米的波老道地皮开拍价为95亿港元，每口叫价1亿港元。拍卖会开始后，由持16号牌的南丰集团率先承第一口价，其后嘉里建设加入，开拍约1分钟，南丰集团再承价至97亿港元。 不过，其后竞投节奏转慢，拍卖师曾多次呼吁发展商出价，并开始倒数阶段，随后才有发展商承价。拍卖师也将每口叫价由1亿港元收窄到5000万港元。拍卖约 7分钟后，承价才突破100亿港元水平，地皮叫价破百亿后，发展商出价再度趋向积极，最后经过42个回合的竞拍，香港岛半山波老道地皮最终以116.5亿港元成交，每平米地价超过111万港元；而另一块位于新界元朗屏山屏葵路的地皮，面积约6076平方米，成交价为3亿港元，这两块地皮都有长江实业投得。
长实副主席李泽钜表示：“波老道地皮是一等一的豪宅，我们也不会舍得随便卖，我想大部分（房子）用来收租也未定。而且，最重要的是长江实业如果计算正负债，差不多我们是零负债，所以导致我们（投资）新的项目（资金）比较松动。”
根据香港地政总署数据，自1986年至今，香港拍卖场上曾产生过3幅逾百亿成交地皮，分别为去年6月新鸿基地产以109亿港元投得的前山谷道村地皮、去年7月由南丰集团联合九龙仓集团合作投得的山顶聂歌信山道103号地皮，成交价104亿港元。至于地王中的地王，则是1997年3月由信和置业牵头财团，投得的小西湾蓝湾半岛地皮，当年成交以118.2亿港元成交，成交纪录迄今14年仍未被打破。香港房地产界人士认为，这次卖地成绩这么好，会进一步刺激香港楼价上升，尤其是豪宅市场方面。
内地资金频频涌入 香港豪宅创14年新高
《经济信息联播》栏目报道，每平米地价创下111万港元的高价！就是这样的价格依然没有打破香港第一地王的纪录。而去年以来，香港楼市价格连连上涨，创1997年以来新高，其中豪宅的成交量激增，2010年全年香港共有250个超过2000万港元以上的豪宅成交记录，对比前年急增超过4成，其中超过1亿港元的“天价”成交豪宅更比前年飙升近2倍，分析就指出，香港豪宅价格上涨的主要推手就是外来资金。
据香港地产界人士介绍，从去年下半年起，香港的二手豪宅也开始受到内地买家青睐，其中今年前4个月内地买家的购买量已经占香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的价格的也在内地买家的助推下，水涨船高。
美联集团副主席黄锦康说：“他们到香港买房，主要是买市区的楼（豪宅）多一点，所以如果升幅比较平均，（楼价）不是每年升百分之几十、百分之二、三十，其实对内地买家来说是好事。”
上涨的不止是豪宅的价格，香港地产局的数据显示，香港核心区铺位租金当前平均每平米约1.1万港元，季度上涨4.6成，取代澳大利亚悉尼，成为全球铺租第二贵的城市，仅次于榜首的美国纽约。而自2008年以来，香港地价也节节上升，香港特区政府本年度地价收入预算达620多亿港元，比原先预算高出279亿港元。为了限制土地供应，稳定楼市，香港特区政府近日已宣布实施俗称“勾地政策”的土地拍卖政策。该政策在1999年推出，政府每个年度都会公布一份俗称“勾地表”的“可供申请售卖土地表”，当发展商有意购买“勾地表”中的土地时，就可向政府提出申请，并上报底价，当底价达到政府对该地皮的估价时，就会将该地皮“勾出”，并进行公开招标拍卖。分析认为，政府方面是希望多放地块，来平衡香港楼价，但目前效果还为显现。
10号，香港特区政府发展局局长林郑月娥又公布了香港下一季度卖地计划，她表示将继续通过主动拍卖或招标出售勾地表上的7幅土地，加上西铁南昌站物业发展项目，8幅土地预计共可提供约6000个住宅单位。
利率风险持续走高 香港宣布限制“外地人”买房
《经济信息联播》栏目报道，为了阻击炒作资金进入香港楼市，进一步推高香港楼价，香港特区政府已经频频动作，香港财政司司长曾俊华，就曾经表示，香港的魅力就在于他的资金自由流动，如果不是在迫不得已的情况下，政府是不会控制楼价的。
由此看来，这一轮香港特区政府调控楼市，的确是已经到了必须控制的地步，昨天傍晚，香港金融管理局总裁陈德霖就宣布，鉴于香港楼市持续升温，银行利率风险上升，特区政府已经向银行发出收紧楼宇按揭的指令，要求银行调高楼宇按揭的成数。此外，金管局也首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付，继续来看报道。
陈德霖表示，由于今年三、四月以来，香港楼市呈现升温迹象，楼价已超越1997年高位，利率风险也比远1997年的高。对此，香港金融管理局已要求银行采取多项新措施，调高楼宇按揭的成数。其中，将1000-1200万港元楼宇的按揭成数调低至最高5成；700-1000万港元的按揭成数调低至最高6成，贷款上限为不超过500万元；700万以下楼宇最多可借7成，贷款上限为420万元，此外，香港以来的的市民申请银行按揭，也受到限制。有关规定即日起生效。如果按揭贷款的申请人的主要收入并非来自香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，也需要按照所适用的标准下降至少一成。
对于金管局首度针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比本地人多付一成首付。香港金融管理局强调，措施“并非针对内地人”，并且香港以外的按揭申请人，如果能证明与香港有紧密联系，如申请人被本地雇主派往外地工作及申请人的家人在本港定居，再申请按揭时，银行都可以酌情处理。对于实施该政策的原因，香港金融管理局还解释，因为如果收入来源不是来自香港本地的人士的按揭贷款申请，一般面对风险较高，银行很难确定申请人的收入及负债水平，另外，由于申请人身处外地，一旦出现逾期还款，银行很难采取追收行动。对此，香港银行公会主席和广北认为，金管局收紧按揭成数不会影响真正的买家，新措施能够将银行体系风险控制在合理水平。香港特区政府并表示，如果楼价进一步上涨，特区政府不排除推出进一步遏制楼价措施。
专业机构：调控之下凸显房地产机会
《经济信息联播》栏目报道，由于内地房地产调控的原因，部分投资资金正在剑走偏锋投向香港地产，那么，目前国内房地产是否还有机会呢？在专业机构眼中，调控之下是不是内地房地产就是死水一潭呢？我们这就打开财经链接，来看看研究机构的观点。
招商证券（17.81,0.16,0.91%）认为，目前中国的货币政策在快速收紧。预计2011年，还将有肯能加息和上调存款准备金率。房地产投资及新开工目前主要集中在2、3 线及其以下城市。预计这些地方房地产市场销量的萎缩和房价的下降将在明年年初出现。目前，地产股估值都很低。因此，在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股票总体上具备较好的防御性能。建议投资者关注。国信证券认为，目前政策存在微调的必要和可能，现行调控已产生明显效果，楼市热度降温，一线城市的销售甚至出现负增长，若政策更加严厉难免会伤及宏观经济。目前地产企业存货水平合理、压力居历史低位，拿地、扩张大为减少，远好于06-08 年各年水平，在政策调控到位的预期下，下半年配置地产股均有望获超额或相对收益，也就是说，虽然房地产目前观望气氛极浓，但这两家投资机构都坚持看好房地产股票的机会。
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