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房地产好日子不多 美元大反弹将刺破中国房价泡沫 |
| www.sinoca.com 2011-05-27 倪金节-网易博客 [复制链接] 字体：大 中 小 |
15年前当美元中期反弹形势确立，东南亚奇迹灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。未来两三年，美元大反弹即将到来，中国房地产泡沫好日子不多了。
房价泡沫已经成为中国最“古老”的话题。在经历了长达13年的繁荣、8年强力调控之后，民众对房价上涨接近麻木。
过去两年，中国大部分城市房价急升，泡沫也蔓延到了最偏远的小县城，部分国家级贫困县的房价都升至了4000元，离谱的房价收入比只会让未来的楼市经历一次痛苦的调整。造成泡沫之源头因素是银行宽松的存贷比，造成流动性泛滥格局不断，过度的流动性让房价翻了几番。
这些年，所谓的中产阶级十分艰难，被高房价所吞噬。尽管缺少了来自这些“高收入”群体白领阶层的需求，仅仅依赖灰色收入、民间资本和外资需求就足以推高房地产价格。不过，当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，并把银行也拖下水。
在国内一系列调控政策未能让流动性过剩环境消失，挤掉房价泡沫的当下，外部力量的悄然生变，或许能够成为压死骆驼的最后一根稻草。美元中期大反弹极有可能成为这一关键力量。
从4月底开始，尤其是五一假期之后拉登被击毙开始，美元指数开始了新一轮的快速反弹试探，至今已经累积上升5%。这一指数并不包含人民币权重，所以本文所论及的美元反弹并不代表人民币升值趋势的结束。最近的欧债危机风波再起，希腊、葡萄牙等国经济危机一触即发，随着欧洲经济形势的日益严峻，欧元对美元势必会朝着1：1的方向不断行进，美元对欧元的持续升值将形成大趋势，届时美元指数会迎来真正的中期大反弹。
事实上，当美国承受巨额双赤字的国际背景之下，放在十年以上的周期来看，美元不可能保持强势地位，持续贬值是其必然宿命。但是当美元弱势已经渐渐危及到国际货币体系，美元成为一张纸的时候，美国政府必然会奋力一击，至少要在中期内保证美元的国际地位。其实，眼下的美元稳定不仅符合美国的利益，也符合当前全球利益。真要是美元体系崩溃，当前并没有任何一种货币能够替代，那么全球经济体系必然随之崩溃。SDR、欧元、日元乃至黄金本位，都不足以成为新的国际货币体系的核心。从这个角度来看，美元的中期大反弹趋势得以确立也具备充分条件。
特别的，无论是从遏制通胀还保证经济复苏的角度而言，美联储接下来两三年内持续升息的赖力和速度都会超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.25%的最低位拉升至5%以上完全有可能。
而美元处于升息的时候，尤其当联邦基准利率到5%左右，中国央行势必也不得不进入又一轮加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，这对房地产投机势力的打击将是巨大的。因为这不仅影响着官方利率，更为严重的是让民间借贷利率水涨船高，这才是投机资金感觉头疼的致命所在。比如，2005和2008年中国的房地产牛市曾经短暂的戛然而止，这就与当时美联储和中国央行将基准利率维持高位息息相关。
压缩美元指数曲线也能很明显的发现，15年前的东南亚就是上演了上述的类似逻辑。从1993年开始，美元持续贬值，进行着深度的调整，随着疲软的美元不断向当时的“四小龙”注入流动性，从而维持了他们的房地产泡沫。1997年，随着互联网浪潮的此起彼伏，美联储开始了挤泡沫运动，不断加息使得当年美元指数急速上升，美元形势彻底扭转，东南亚奇迹也就灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。
2001年之后，美元指数急速下泄，最高贬值幅度接近50%。伴随着美元流动性的全球泛滥，新兴市场经济体资产泡沫和通胀攀升不断，纸面繁荣让这些地方的GDP纷纷翻番。而这两年美元开始企稳，再也没有触及到最低点，在2009年和2010年下半年都相继经历了一波明显的反弹，但由于第二轮量化宽松等的出台，强势美元被终止。眼下，美联储退出量化宽松的趋势愈发明朗，美元中期反弹的概率也远大于之前两次。如果美联储年内开始升息，那么美元大反弹基本完全可以确立。
由此，美元大反弹在即，最直接的动力就是美联储升息周期的开始。到时候，国际资本流动势必会根本转向，新兴市场经济“硬着陆”。中国房地产市场也就可能不得不面临痛苦的调整。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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