2013年房产泡沫必破 农民工才是楼市的最后出路

经济学家 茅于轼

　　记者：住宅市场调控从去年至今已有一年多的时间，期间经历了限购令、加息、房产税等多种调控措施，你是怎么评价这些措施？

　　茅于轼：我觉得房地产市场价格是供给需求决定的，供不应求就会涨价，不解决这个问题，而用行政干涉，力量是有限的，市场力量远远超过行政的力量。当然，现在房价高是有行政的原因，主要是土地供给不足，供给不足就会涨价。在这样一个条件下，要解决土地供给不足的问题，光是限购这些办法也不是说没有用，长远来看，实际上限购是干涉人用自己财产的行为，不让人买车、不让人买房，并不能解决问题，市场是有自己的规律。需求方面就是大家的钱没有地方用，就去买房子，而且又有通货膨胀，存银行利息是负的，房价还在涨，很自然大家就去买房了，要把这个问题解决，银行利息赶紧提起来就会减少人买房的积极性，开放各种投资的机会让大家有别的渠道去赚钱，他就不买房了。这些问题不解决，限购的办法我觉得是没有效的。

　　记者：浙江民营资本比较活跃，大部分人将资金投入到房地产行业，现在限购之后投资渠道更少了，有没有一个具体的办法可以解决这些活跃的资本？

　　茅于轼：你说的不错，我刚才讲两个原因，供给就是土地不足，需求就是钱没有别的用途，要解决的问题就是，你要想老百姓的钱不买房，就要开放大家投资赚钱的机会，不要靠买房赚钱，买房赚钱很危险，现在房价完全脱离实际了，有一天泡沫破灭，房价就会掉下来。没有一个千秋不败的行业，永远赚钱是没有的，我觉得现在是一个改变的重要时刻。

　　记者：不能仅仅靠限购等政策，要给这些活跃的资本其它的出口，开放更多的投资渠道。

　　茅于轼：对。

　　记者：现在浙江房贷又成了热点话题，三大国有银行将首套房首付款提高到四成，你觉得四成首付会不会成为全国的标准呢？

　　茅于轼：从道理上来讲，房贷首付比例低可以鼓励房地产市场，但是现在的情况不是房地产市场不活跃，是过分的活跃，大家都拿钱买房，而且还有金融危机的风险，在这种情况下提高首付是一个办法。首付比例越低，房地产市场越活跃，风险也跟着越大。美国的次贷危机就是这样出现的。所以提高首付比例，降低风险，压制房地产的活跃，目前来看我觉得这还是对的。

　　记者：住宅市场限购使商业地产受到很多投资者与开发商的关注，开发商蜂拥而至到商业地产，会不会带来一些风险或隐患呢？

　　茅于轼：商业不是说想干就想干，想不干就不干，它要有需求，一切的东西最终决定于需求，如果商业地产需求高，那你就应该转到商业地产，它没有需求的话你干什么呀？所谓的需求就是现在的供给能不能满足现在的需要，如果不能满足，你就是一个机会，如果已经满足了，你再转过去那就是更多一个恶性竞争了。

　　记者：茅老师，请您预判一下2011年房地产整体的走势？

　　茅于轼：从全国来看，大城市的泡沫是很明显的，有泡沫最后不能消化掉，就要破灭。破灭的结果就是房地产直线下降，大家想不被套牢就赶紧把它卖了，大家都这么想的话，房价会越来越往下走，别的国家也有这样的经验。什么时候会发生这种事，很难判断。反正我觉得不会很长，不会长到五年、六年，再隔三、四年甚至于一两年都有可能。

　　记者：房地产泡沫会破灭吗？

　　茅于轼：会破灭，因为消化不掉，它就会一直在那，最终要有一个结果，要么消化掉，要么破灭。所谓泡沫就是它已经脱离实际了，它总有一天要下来，但哪一天下来就很难说。房地产真正的前途在什么地方呢？在几亿农民进城要住房子，这是我们远大的前景，你不瞄准这一块，总是看那些有限的市场。但是这一块怎么瞄准是非常值得研究的，因为事实就是中国有几亿农民在打工，他们现在是春节回家，这个状态是非常不合理的。但是你要叫他买房他又买不起，所以现在解决的办法就是给他们租房，用各种方式出租，也可以廉租房，也可以是普通住房，在我看来最好的办法还是给他们住房补贴，不要盖廉租房，由开发商去盖房租，该盖什么房就盖什么房，开发商会了解谁需要什么样的房，或者是一室一厅，或者是两室一厅，开发商盖的房子一定是满足市场需求的。由政府帮助农民工解决租房的问题，而不是买房的问题。住房问题需要开发商解决，而不是政府来解决。

　　记者：政府要管租是吗？

　　茅于轼：政府管什么呢？你是打工的，我一个月给你五百块钱的住房补贴，你自己再加三百块，可以租一室一厅，把老婆孩子先接来，慢慢你赚了更多的钱可以改善一点，两室一厅。这些完全是由开发商提供的，因为开发商最有效，能够精打细算，用最好的组合盖出最好的房子。由市场解决供需问题，这是最重要的一条教训。

　　记者：谢谢您接受我们的采访。