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残酷的事实:用数据告诉你一个真实的北上广房市 |
| www.sinoca.com 2011-05-11 天涯社区 [复制链接] 字体：大 中 小 |
广州
2011 年2月25日，广州的限购令出台，相对于上海和北京，广州的调控政策相对温和。限购范围仅限广州10区，从化市和增城市未纳入限购范围。限购令的内容大同小异，本地户籍限两套，非户籍常住人口一套，常住期限为1年。广州市政府方面对限购的官方态度非常明确：广州并没有房价泡沫，限购只不过是基于政治上的强制要求。仅此而已。因此限购前后，广州市政界从未就限购以及限购将要达成的目标，做过任何官方表态，这实在是与沪京两地官场针对限购令而来的作秀风潮，形成了鲜明对比。
2010年广州10区（不含从化增城，以下所有数据同）一手住宅均价1.25万元/平米，成交总量为605万平米，月均成交 50万平米。与沪京两地相类似，限购令发布前的2010年12月和2011年1月，成交量都迅速攀升，成交面积分别为86万平米和102万平米。到了限购令出台的2月份，54万平米的成交量，算是平均值。由于限购令是2月底出台，所以3月份成交量有了一定幅度的下降，32万平米，算是给了限购令一个月的面子。4月份，成交量恢复到44万平米。5月份，截至5月10日，成交量18万平米，预计5月份的成交量必定超过50万平米，恢复到正常的成交水平。成交均价方面，一直稳定在1.25万元附近，在数据上看不到任何下跌趋势。这种价位，相对于广州全国第三的经济规模而言，也实在只能称之为低廉，无论用什么标准评判，都称不上有泡沫。
成交结构方面，广州的套均成交面积，多年来一直在105-110平米附近浮动。90平米以下的户型占比略高于 30%，90-110平米的实用3房户型占比（初级改善型客户和投资型客户的最爱）略低于40%。110-140、140以上的户型各约占15%。这种户型比例基本上是中国大多数一二线城市的通用比例，它最为客观的反应了市场上各类型客户所占的比例，因此也为绝大多数的品牌开发商直接复制。我们必须要知道，首次置业型客户，一直以来，都与改善型客户的数量大致相同。但一直以来，我们的政策制定者，都只考虑了首次置业型客户的声音，我们总是天真的以为，中国70%以上的置业者，都是首次置业者。所以我们愚蠢的规定，70%以上的面积都要建90平米以下的户型，这实在是太可笑了。我们连市场上到底在发生着什么，都茫然而无知，我们怎么可能制定出切实可行的市场调控政策。
关于广州今年以来的宏观经济数据方面，简单总结一下，一片欣欣向荣。拿一个数据出来：第一季度第三产业增加值占GDP的比值为63.7%，2010年全年为61%，今年一季度提升了2.7个百分点。这大致可以看成是广州产业型GDP地位逐渐提升的证据之一。
到现在为止，已经讲了三个一线城市：上海、北京和广州。这三个城市几乎都不把限购令放在眼里，仅仅只需要2个月时间，就把限购令的影响化为无形。事实上，突破限购令的办法多的是。外地人没有纳税证明?随便找个公司挂上，补交几年的个人所得税就是了。税局还必须收取，还不能不收取。只能买一套两套?成立个公司去买。买完了立刻申请解散公司，公司资产变更到股东名下。这类办法多的是。只要购买力是确实的，需求是存在的（无论哪一种需求。北京被全国的富豪爆炒，上海被长三角的民资爆炒，那也是真实存在的投机需求），突破限购令的办法总能想出来。接下来，我会开始讲深圳，这个陷入了末日恐慌的城市，当它面临限购令的威胁时，是多么的惊慌失措，以及绝望和无助。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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