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残酷的事实:用数据告诉你一个真实的北上广房市 |
| www.sinoca.com 2011-05-11 天涯社区 [复制链接] 字体：大 中 小 |
北京
北京的限购令发布于2月16日。在思路上与上海大同小异，无非也是拿户籍做文章：北京户籍限购两套，非户籍常住人口限购一套。与上海不同之处在于，上海的常住年限只需要1年（全中国绝大多数限购城市都是1年），而北京要5年。相对而言，北京是中国调控政策第二严厉的城市。即使它没有搞莫名其妙的房产税，这个 5年的常住年限规定，至少在表面上看起来，也是非常可怕的。因此在这个规定刚出来的时候，北京城里一片哗然，各种议论四起，但基调大多都是：这个5年的年限规定太霸道了，市场肯定会被打残。大家讨论的无非是市场会残到什么程度而已。
2010年全年，北京一手住宅成交均价约2万，总成交量为 1168万平米，每月平均成交面积接近100万平米。2010年12月和2011年1月，与上海的市场表现极其类似，在限购令即将出台的刺激下，市场爆炸式的增长，月度成交面积分别达到了惊人的193万和148万，将市场上所有可以买卖的余货一扫而空，而成交均价达到了2.2万。在这里，我必须要说明一下这种抢购在逻辑上是多么的荒谬：限购政策出台的目的，是抑制房价。从逻辑上而言，民众在接收到限购政策即将出台的信息时，他应该会开始观望。他应该会开始期待市场走向平静，价格下调，然后在低位购房。然后沪京两地的老百姓统统做出了与逻辑推演完全相反的选择：他们迫不及待的在价格的高位出手，丝毫不担心会吃亏。他们唯一的担心的，居然是害怕自己不再有资格买房，而完全不担心价格的可能下跌会带来的损失。事实上，从这一刻开始，我就已经知道，限购令，乃至其它所有试图遏制交易的调控措施，都将遭遇到巨大的尴尬。
2月份，限购令出台，北京的成交量如某些人所愿，降到了46万平米，这实在是一个巨大的降幅。到3月份，迅速恢复到67万平米。而到了4月份，居然已经增长到81万平米，与2010年的月度平均100万平米，已经相差不大。成交均价上，一直在2.1万元/平米附近徘徊，从未出现过任何价格下调的趋势。这些市场数据一拿出来，实在是让人没法感受到大家想象中的限购令的威力。
成交结构方面，北京市场具有完全不同于中国所有一、二线城市的特点，它的单套平均成交面积超过了惊人的135平米，而全国大多数一、二线城市，单套平均在100平米左右。北京90平米以下的住宅占总成交面积的 30%;90至140平米也大致是30%;而140平米以上的住宅，居然占到了40%。这与我在上海篇中提到了结构比例完全不一样。事实上，这种产品的结构性差异中，所反映出来的，正是北京的地产市场的特异之处：它是全国的富豪们撑起来的市场。它向全国赤裸裸的吸血，因此全国的富豪都汇聚于此，并追求最好的享受，享受最大的住房面积。
说到北京的宏观经济数据方面，第三产业继续一枝独秀，第一季度第三产业增加值2709亿，占第一季度 GDP3509亿的77%。在全中国的城市都依靠第二产业立足的工业时代，这是一份全国独一无二的成绩单，只此一家，别无分号。批发零售业和金融业继续突飞猛进，这两者加起来的第一季度增加值达到了1070亿，占第三产业的40%;而2010年全年，这两项占第三产业的比值仍是36%。这种数据上的变化显示出北京的贸易中心地位和金融中心地位正在得到不可逆转的强化，只要北京的政治中心优势地位持续，这一趋势就将持续，而全中国的富豪们向北京汇聚的趋势，也将持续。无论怎么限购，无论怎么试图扼杀交易，富人进京的欲望，都不可能被遏制，北京的房地产市场的泡沫，也不可能被捅破。
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