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残酷的事实:用数据告诉你一个真实的北上广房市 |
| www.sinoca.com 2011-05-11 天涯社区 [复制链接] 字体：大 中 小 |
上海
2011年2月18日，上海正式发布限购令，规定本市户籍只能购买两套，非户籍常住人口只能购买一套，第2套住房首付比例不得低于6成。自此进入限购时代。同时要注意的是，上海在年后开征了房产税，对新购第二套以上住房开征房产税，税率一般为每年0.6%。这意味着今年以来上海除了首次置业者之外，其它所有的改善型、投资型和投机型，只要购房，就必须缴纳房产税。上海自此成为中国房地产综合调控最严厉的城市，没有任何城市可以与之相比。我们已经知道，上海的房价泡沫是长三角一带绝望的民间资本堆积而来。在现在这种空前严厉的调控政策之下，上海的房地产市场表现如何呢?它会应声而降吗?
从2010年说起。上海2010年全年一手商品房总共成交972万平米，月平均成交约81万平米，成交均价2.17万元/平米。单说2010年12月份，在限购政策预期之下，成交暴涨，达到140万平米，成交均价达到2.50万元/平米。到今年1月份，成交量仍然维持在105万平米的高位，保持着极其旺盛的成交，成交均价则为2.38万元。这是非常火爆的市场数据，在限购令即将出台之时，市场并未出现任何观望情绪，而是抓紧时间抢购，这是一个耐人寻味的市场信号。这显示出上海的购房客户们只是唯恐自己买不到，而丝毫不担心自己买贵了。
2月份，限购令出台，如政府所料，当月销售量一落千丈，仅仅17.5万平米，当月均价较上月有了小幅度的下跌，为2.15万元，跌幅勉强约10%。这个数据一出来，顿时让政府上下都非常满意，各级官员踌躇满志的宣布，他们必将取得房价调控的最终胜利。
到了3月份，销售量开始出现坚决的回升，达到39万平米，比2月份翻了足足1倍多。这还没完。到4月份，销售量居然达到了63万平米。与此同时，销售均价也上升到了从2月份的最低位，恢复到2.3万元。进入5月份，仅仅截至5月9日，成交面积已经达到26万平米，预计5月份的成交面积不会低于70万平米。这已经相当接近2010年的平均成交量。这种市场表现实在是让原本得意洋洋的政府没法交待得过去。
成交结构方面，今年以来，90-140平米的户型（迎合初级改善型及投资型客户）约占总成交面积的42%，90平米以下的户型（迎合首次置业型客户）约38%，两者大致平分秋色。140平米以上的豪宅（迎合高端改善型客户）占了剩下的20%。这是符合市场规律的成交结构，与上海一直以来的成交结构相吻合。事实上，这也与全国大部分一、二线城市的成交结构大致相同。上海的成交结构，从目前的数据来看，也并未受到调控的任何影响，没有出现想象中的首次置业型的产品占比大涨的情况。我详细说明这个数据的目的还有两个：第一，是为了说明首次置业者和改善型客户在目前的一二线城市，大致是平分秋色的关系，这一点是常识，但我们的政策制定者从来都不懂得看数据，所以他们都不知道这个常识。第二，是为了说明建设部那条扯淡的“90平米以下户型必须占70%以上”的规定，是多么的荒谬不堪，与市场的抵触有多大。
最后，说一下上海的宏观经济。整体来说，民资继续维持增长乏力的状况，主要体现在电子、化工和生物医药这三大民资扎堆的产业上，产值的同比增幅只有 6-8%，几乎赶不上通胀的速度。国资和外资开始出现迅速增长，尤其是体现在汽车业和成套装备制造业上，产值同比增幅超过20%。这种从07年开始的国进民退的现象，目前看来，不会有改观。或许，对民间资本的各种禁锢不打开，房地产调控，就会永远是一句空话吧。
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