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别把自己卖了 网友分析中国房价必降的40条理由 |
| www.sinoca.com 2011-04-22 房产网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
11、 资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润，买便宜货的机会终将到来。驳“盖房应该暴利”的错误观点。
在“世界工厂”千辛万苦做出口，为就业做贡献，年利润率只有2％，甚至亏损的情况下，开发商和炒房者获得了数以十倍的年利润率。连通管“一边水高一边水低”的短期状况出现了。“风景这边独好”对千行万业[简介最新动态]产生了非常严重的“吸血效应”。有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入。于是，一家欢乐百家愁，一湖水灾百湖旱，一家垄断百家争，一碗美味百人抢；于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。银行（树干）和房地产公司（树枝）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。各行各业是一个食物链，政府在行业上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水端平”，最终就会得了一税丢百税，如果第一产业垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，即使要救，不得不先救树头（制造业）和树干（银行）。最近发文对中小企业增加贷款和不许为土地贷款，明显就是在丢卒（树枝）保车，所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。
连通管的水终将流平。“人往高处走，水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性，暴利就像千香万艳的“花粉”，必然引来千蜂万蝶。大家都目睹过“暴利洼地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景像：从千军万马制造家电到降价比赛；从千村万山种果树到挥泪砍果树；从千家万户买股票赚大钱到八成人亏钱。大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地”，就像连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。大家都去盖房炒房，就像大家都去种果树，必然导致住房过剩。结果是盛极而衰，房价成千上万元地往下掉，结果是大众买便宜货的机会终将到来。
12、 住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量跟不上需求量”的错误观点。
“生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的基本上就是这样的景像。
从整体上看，社会生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论煽风加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。
上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计高负债率的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，黑钱来了，灰钱来了，红钱（红包）来了，白钱（干净钱为白，存银行是白白让别人用）来了，许多公司和企业的“生命钱”来了，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是 “18路军”（包括海尔）都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房像雨后春笋到处冒出来，供给以每年2 万、3万、5万套的加速度在增加。
因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。
已经进入买方市场。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要几年的痛苦煎熬。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回，过剩了还在不断推出新盘。于是，生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房者逼到了无路可退的墙角，心有余而钱不够。开发商是有路可退的，如果不肯退让（大降价），结果是：去年牛市高价，今年有价无市，明年熊市低价。
13、 盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，必然是：炒房囤积量X ＞ 自住性有效刚需y。驳“刚需很大，供不应求”和“富人钱很多，再多也被买走”的错误观点。
炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。
“刚需很大，再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智，所以必然是：炒房囤积量X ＞自住性有效刚需y。“30％的人却拥有70％的钱”，“70％的人只拥有30％的钱”，这是铁的事实，所以必然是：炒房囤积量X ＞自住性有效刚需y。自住性有效刚需y 取值5万套，得“X ＞ 5万套”。自住性有效刚需y 取值500万套，得“X ＞ 500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。
“富人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果自住性有效刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以99％的炒房者在买人时都坚信自住性有效刚需y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多，富人的钱像山一样的多，所以，炒房囤积量X要大于自住性有效刚需 y（比如每年5万套）很容易。炒房囤积量X已经大大超过今后的自住性有效刚需y了，富人却还在高估自住性有效刚需y，还在买入，买入，再买入。就像制造手机，物以稀为贵，一部几千元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大造特造。市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地制造出13车。市场需求增大到100车，就会制造出130车。结果，先是普及，普及，再普及；再到过剩，过剩，再过剩。大量的过剩必然导致（像砍果树那样的）熊市来临，竞相杀价，跌声一片。
14、 认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。
住房供给有5块：“开发商的供给”，“政府的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”（富人买房是间接的供给，潜在的供给，未来的供给），“单位自建房供给”，“小产权房供给”。
自住性有效刚需是指近几年需要购买自用房而且有支付能力的购房需求。不是自住的不应该统计进来。当一个人“月供还不起”时就是突破购买力的极限了，就不是有效刚需了。以下几种不是自住性有效刚需：“更新改善性需求”是一套换一套，住房总量不增不减，不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是 “母鸡增加”，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。春节一过，火车站和汽车站人山人海，里面有几个买得起百万的房子呢？老居民没有私房的基本上是低收入者，在等政策房。王石在中央二套说过，一般的中产也买不起了。未来的新移民也基本上是低收入者和一般的中产。投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。其买入不是自住，是为了高卖而获利，所以买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供大于求就清楚了。
自住性有效刚需只剩一种了。新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。加上贷款利息，需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。很明显，刚需只剩“准富人自住性有效刚需”了。“准富人区”（接近富人的中产）里大多有房。6年前只需首付10万，不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的大多在一路追涨中买了，没有买的准富人是少数。由于近2年银行负利息，聪明人一般不会将大钱放在银行里，大致有3种情况：第一种是将钱用于实业，“忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资于股票、期货和外汇的成功者，是投资投机高手当然看得出房市还在顶部，不会去买房。第三种是投资于股票、期货和外汇的失败者。期货和外汇是杠杆交易，难度大，介入的人少，当股民的最多。近一年来，股市大跌六成，股民被套得动弹不了。自住性有效刚需啊，你到底在哪里？满世界去找，以刀相逼也出不来足够多的自住性有效刚需！
自住性有效刚需是真正的需求，基本的需求。房价最终由其决定。更准确地说，自住性有效刚需的钱袋决定房价，决定盖房炒房者的最终命运。开发商推高房价, 自住性有效刚需日益减少,最终作茧自缚。如果房价上涨到“准富人家庭月供还不起”，最后一种刚需就被彻底消灭了。竭泽而渔，鱼儿没有了，渔夫也完蛋了。
15、 驳“我国人口特多，土地奇缺，不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少，地价房价照样连跌17年。
房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其实是在炒土地。问题在于：土地少是真话，土地奇缺是假话，奇缺使土地不断增值更是假话了。
土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500 万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。
30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2010年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。
土地稀缺，房价就大炒有理吗？难道米价因为土地稀缺也大炒有理了？春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了？土地真的能不断上涨吗？上帝让不听话的人疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅 60％。
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