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房地产5年内崩溃风险已解?中国进入后房地产时代 |
| www.sinoca.com 2011-04-13 天涯社区 [复制链接] 字体：大 中 小 |
日本大地震后，一些投资朋友急切问后市演变可能，甚至有的因担心日本会大量抛售美国债券进而引发全球新一轮金融风暴。故特地做了前一篇功课:明确分析了大地震后市场走向。现在，近一个月过去了，市场的发展基本符合预期。所做推论也基本得到验证。
过去数月应朋友之邀，利用工作之余，到了江西，上海，浙江，河南，山东等地讲课调研，很多朋友都会问到中国房地产市场的走向。
中国房地产是中国宏观经济大发展背景和地域经济的结合物。
重点关注以下几点
1，为期十年的房地产大潮已经完成，暴利时代结束，将进入后房地产时代。房地产作为重要的产业形态会逐步进入连锁化规模化品牌化利润常态化。
2，中国房地产5年内崩溃的风险已解除。
主要原因:综观世界发生房地产崩溃的案利，主要是流动性无法继续持续扩张，市场杠杆过高引发崩溃。而中国按照十二五规划及今年两会的政府报告推算，未来5年我们的广义货币M2将新增70-100万亿，而目前中国的房地产总规模是100万亿。另外国际上判断房地产泡沫的2个具体指标，一个是银行信贷资金占 GDP的比重，房地产通常发生崩溃时这个比例高达70-80%，而中国目前的这个比例按照建行前任董事长的计算是20%，即使算上通用水分加大1倍到 40%，也没到即时崩溃之险，政府目前的调控和中国百姓对家庭观念的重视，基本有效释放了这种风险的积聚。而中国未来5年的GDP将以7%速度递增。这样一方面分子得到控制，而分母又在持续增大，整个比重不就下来了?
另一个房地产泡沫指标是房价收入比。中国的劳动力价格正处于30年周期的重新定价期，中国为期3-5年的工资倍增计划已经及时启动。这样当房价保持稳定或慢速，工资收入保持并加大增速时，这个房价收入比就自然降下来了。
3，中国房地产市场会进入市场化供求和政府计划化供求的双轨制模式
4，县域经济是未来中国的经济战略纵深，2000多个县，人口有10亿，比整个欧美日发达国家人口加起来还多。积蕴着巨大的消费需求潜能，与沿海发达大城市比有10-25年的时空落差，因而抗击任何国际金融风暴的能力相对很强。这些地方的活力正在随着新农村和城市化的进程而被逐步激活，这些地域的房地产市场仍有空间。
5，与中国80年代小商品大潮时的摊位店模式，90年代生产资料大潮时的物资公司模式一样，这波房地产大潮中的房地产公司同样将面临大潮完成后的历史性的洗牌转型。
6，随着中国资本大潮的启动，市场可供选择的金融投资品将越来越增多，规模越来越扩大，再加上政府对房地产投资的约缩式引导，原来用于投资房地产金融属性的热钱将会逐步寻找更大资本领域的机会，成为中国未来资本大潮的重要力量，同时，中国飞速发展了20多年的传统制造产业的历史性转型也将伴随资本大潮的完成而升华!
网友回复
海滩漫漫步：
1、房地产起步阶段完成，大潮未到。真正的大潮是平民逐渐开始有能力改善居住条件，房地产开发逐渐从高端产品走向中低端产品的过程。
2、资本主义和市场经济有效结合的经济体才有资格谈崩溃，中国没有这个前提。另外，向行政手段的倒退不但对已有的但虚弱的系统造成损害，而且限购限售等是在积聚风险而不是在释放风险。
3、赞同，但不抱乐观。我们国家，出发点从来都是好的……
4、这部分市场无疑是未来房地产行业的重要市场，但只会是中小房地产商的战场，而不是全部。这部分市场是否能激活，国际因素比国内因素重要。
5、还早，洗牌那是市场萎缩之后的事，现在市场还在膨胀。
6、 “非公36条”真正落实才有可能有投资领域，现在仍不见曙光。可以预见得到的未来，民间资本都不会有太好的投资领域，若失去房地产作为投资手段，承受最大损失的，将是平民，不是富人。历史转型的最佳时机已错过，机不可失，时不再来，只有继续等待。现在说的转型，我宁愿相信是舆论的转型，行动的造型。
shiwenbin333：
1：应该分开大城市和中小地方的，在国家控制土地的前提下，大城市有品牌，小地方的空的多，会死
2：资本主义和市场经济有效结合的经济体才有资格谈崩溃，中国没有这个前提。另外，向行政手段的倒退不但对已有的但虚弱的系统造成损害，而且限购限售等是在积聚风险而不是在释放风险。同意这个
3：同样不相信，歪和尚念不了好经的
4：县域空心化才是大问题，发展 谈不上
5：同意 但是早了点
6：觉得是通货膨胀的典型状况，但是有可能这样，“非公36条”真正落实才有可能有投资领域，现在仍不见曙光。可以预见得到的未来，民间资本都不会有太好的投资领域，若失去房地产作为投资手段，承受最大损失的，将是平民，不是富人。历史转型的最佳时机已错过，机不可失，时不再来，只有继续等待。现在说的转型，我宁愿相信是舆论的转型，行动的造型。-同意这个加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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