房价的崩溃从二三线城市开始－－春节郑州看房记

　　楼市调控后，很多专家开始忽悠二三线房产的投资价值。本人的家乡在郑州，10月卖了北京的房子准备逐步回迁郑州发展，所以决定春节回家看看房子，一是自助需求，也有投资目的。

　　我春节前半个月回了郑州看房，跟十多个中介看了差不多半个月的房子。最后我决定：

　　1.郑州房价按现在价位不下降30%-50%，也就是基本腰斩，绝不买房。

　　2.让中介帮忙租一套房子，逐步回迁。

　　理由是郑州房地产的现状决定的：

　　1.郑州市根本不缺房。本地市民买房的需求除了投资，自住需求基本没有。改善型的需求也基本被高房价给消灭了。

　　a.郑东新区的鬼城大家都知道，这次我也专程拜访。可以非常负责的说，入住率绝对不超20%。这也从我一个朋友，经常活跃在这个区域的民间借贷公司老板哪里得到了印证。但这里的环境真好，房子质量也很好，如果房价合适，我会考虑在这里买一套居住。为什么就是没人住呢?

　　b.郑州市08年之后交房的楼盘入住率普遍不超过20%。举几个例子有心人可以验证。

　　贵的如鑫苑景园。均价16000.市中心位置。

　　普罗旺市 均价8000.

　　财税小区均价5500

　　……鑫苑景园是08年初开的盘，到现在还有大量的房子没卖出去。售楼小姐给我随便就说了十几套在售的，我看了4套。

　　c.我高中大学同学在郑州的20%炒房(拥有5套以上住房)。不炒房的一般有2-3套住房。

　　我曾经在郑州一家工厂工作一年，工厂的工友家里没有缺房的。但想改善居住环境，他们连首付都付不起。

　　郑州市单位分房太疯狂了，稍微好一点的单位盖房子都是150平方以上的居多。而且现在很多单位现在还在盖房子。

　　d.郑州市放眼望去，就像一个大工地。到处都在盖房子。而且大多是20层以上的高层。

　　郑州市房子的供需比已经严重失衡了。

　　2.郑州的小开发商资金链已经绷的紧紧的，随时会断裂。

　　郑州的民间贷款公司有3000家以上，通过贷款公司理财普通的年利率可以达到20%。这是普通郑州市民都知道的。我有几个同学都是在做这个生意。去年以前是100万以上才带着玩，10年降到了50万。春节期间我姑姑(学校的老师)问我把自己手里的10万块钱给贷款公司敢不敢，我才知道现在门槛已经降到了10万甚至几万块。而这些贷款公司做的客户基本都是房地产开发商。

　　国家的货币政策收紧，首先影响到中小城市，中小开发商，这是肯定的。

　　3.10年郑州市房价不断上涨，但成交量惨淡。

　　郑州市的中介非常分散。大中介很少，众多的单一门店，个人单干中介。房源相互之间不沟通，看房非常麻烦。要一个中介一个中介的看。我跟了十几个中介看房，了解的情况是中介单店年成交量一般不超过10套房子。很多人会觉得那中介怎么活呀。1.郑州的房租很低。单店便宜的几百元，最贵的一般不超过5000元。2.人力成本为零。郑州的中介人员基本没有保底工资，有也是很少的而且只发2个月。所以中介的成本很低。3.一个小中介每年有4套房左右的买卖成交就可以保本。4.租房也会有一部分收入。

　　郑州市中介据业内人士介绍有3000家左右。而郑州市最好的二手房成交量也就每月4000套左右，(可以查郑州房产交易管理网)

　　4.郑州市人民对房价上涨信心满满。因为大家都有房，所以几乎没人相信房价会降。也没人盼望房价会将。一起吃饭三句话不到就一定谈到房子。无论是穷人富人。基本是股市6000点时的感觉。

　　5.郑州市人民的收入水平实在是不怎么样。4000元的工资水平算是高收入了。我舅舅家属院看门的工作每月800元也有人做。与现在平均6000元的房价相比，实在是不成比例。

　　6.郑州市房价租售比严重失衡。一套80万左右的大房子，租金不会超过2000元。租售比超过40年。低于银行利率。当然小面积房子会好一些，租售比在25-30之间。

　　5.分析郑州房价能持续上涨的原因，主要是持有成本太低了。物业费低。很多单位的房子根本没物业费。房子放在那里费用很少。所以这次房产税的出台会击溃炒房人的心理防线。

　　很多人会觉得房产税离郑州很远。其实很近，近的也许就是个把月的事。重庆上海的房产税很多人也觉得最少要一两年的时间才会出。根本没想到这么快。其实房产税在很多城市已经空转很久了。空转的概念就是人员，网络，系统都已经到位了，模拟征收，只要政策一出，随时可以开征。郑州市也早就空转了。如果房价不降，照抄上海或者重庆的政策，随时都可以开征。

　　郑州市人民包括我的亲戚朋友很多都坚信政府是不会让房价大跌的。原因是如果房价大跌，经济会有问题，银行也会有问题。但更重要的是，如果房价继续涨，涨到泡沫更大的时候破裂，中国的银行和经济会有更大的问题。如果你是政府决策者，你是会让房价继续涨还是会坚决压住。

　　其实很简单，也是很多房地产商能够说的，供求关系决定价格。郑州市房产的供求关系已经严重失衡。比起北京，泡沫大不知道多少倍。最起码北京市哪怕六环外的楼盘交房两年入住率也不会在20%以下。

　　其他二三线城市的情况不知道怎么样。如果有了解的，可以谈谈。

　　我觉得，就算不调控，房价也涨不了多长时间了。因为需求已经很少了。

　　政策的叠加效应也正在显现，不知道哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草。

　　最后。如果放眼10年20年的时间。房价还是会涨的。因为纸币会一直贬值，另外人均收入按照纸币的量化会一直增加。前提是能扛住3-5年甚至10年的房价下跌周期，而在这期间，社会不出现动乱或者战争。

　　因为房地产的价格周期会远远长于股票。

　　仁者见仁，智者见智。共探讨。

　　政策持续出台到现在，如果仍然有人执迷不悟。那也只能无语了。

　　这次的房产调控又岂是调控房价那么简单。一个国家政策向右时间过长了必然左拐。30年了，老右们的日子过得太舒服了，该穷人翻翻身了。大家如果读懂了政策的意思应该很清楚，杀富济贫的时代已经来了。

　　房子的持有者，尤其是高端房产的持有者都是什么人?杀。

　　廉租房，保障房要保障什么人?

　　很多人说廉租房，保障房会腐败。但多到供大于求的廉租房，保障房，还会有腐败吗?

　　另外与美国的货币战争也是政府调控房价必然的选择。

　　美国甚至西方国家大量的热钱在30年里布局中国，大多进入房地产领域。获利颇丰，同时也为中国建设了大量的住房，为中国经济发展做出了巨大贡献。

　　但这些热钱如果顺利套现出逃，中国经济将会如日本，香港，东南亚甚至近期的欧洲一样，崩溃(这些国家在美国的淫威下，金融外汇领域是彻底开放的，热钱随时进出畅通无阻)。这是美国人掠夺世界的惯用手段，也都成功实施了。

　　但是这些热钱到目前为止对中国无效，因为中国金融领域不开放，人民币不能自由兑换。你在中国赚了钱，按照中国的法律，是不可能全部一次性换成美元出境的。只能在中国为中国人服务。所以热钱到现在为止出逃渠道有限，出逃的数量也有限。这也是为什么美国一直要求中国开放金融领域的原因。也是为什么三艘航母压境的原因。要求人民币升值那都是障眼法。

　　热钱出不去，在国内呆着成本是很高的(热钱大多是30年来非法进入国内的，那么大量的钱要逃避监管，各种费用大了去了。中国政府不是不知道，是需要这些热钱为中国做贡献，同时也收取不菲的保护费，无论是红色的还是灰色的)必须要有去处。大多是在房地产。也只有房地产能吸收这么多的流动性。如果中国房地产市场崩溃，流动性就被消灭了。热钱就被消灭了。美国人能不急吗?

　　这也是为什么调控这么难的原因。房地产行业背后的支柱甚至是美国政府。

　　用这样的思路再看看中美之间的外交博弈。很有意思的。

　　一个政策的出台绝不可能是急转弯，那就如汽车急转弯一样，是会翻车的。一定是一步步的有序推进。看看近期政策坚定定有序的出台就知道中国政府的决心有多大。

　　如果政府出台一刀致命的政策那才是胡来，能不能长久才不一定。

　　春节前房地产商把宝压在了美国政府身上并且信心十足。而中国人民对政府却还有疑虑，但随着政策的不断出台，疑虑在逐步打消。房地产商则随着朝鲜半岛局势的缓和甚至趋于平静开始犹豫。力量的博弈天平正在改变。

　　如果从经济的角度还不足以说明，那从政治的高度看房价更能清楚明了。