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人民币越来越不便宜 今年房价上涨的动力开始衰竭 |
| www.sinoca.com 2011-02-09 徐斌-网易博客 [复制链接] 字体：大 中 小 |
便宜钱是中国房价飞涨引擎的燃料，今年加息将逐步削弱房价上涨的动力，因为钱越来越不便宜了……
大概是为了给投资者过个好年，所以央行加息时间，特意选择在春节假期最后一天。我晚上没事搜索财经网站，发现评论满天飞，估计今晚很多投资者和分析师都睡不好了。
其实加息是迟早的事情，大家对此都明白，不明白的是时间和幅度而已。从加息幅度看，今年房价上涨的动力开始逐步削弱了。
我仔细观察过上海北京等一线城市的房屋出租收益率，大致观察结果就是，房屋投资收益率和一年期固定存款利率看齐。今晚，央行加息后，一年期固定存款利率上涨到3%。而去年大城市房屋投资收益率，在二季度房租暴涨之后，大致维持在2.5%左右，不过高过3%。今年央行加息，按目前的节奏和幅度看，到今底，一年期固定存款利率拉升到4%，应该是靠谱的猜测。
好了，这个时候，房屋投资收益率如果要维持在4%左右，要么是房租上涨1.5%左右，要么就是房价下跌三成左右。假如北京南三环一套一居室市价100万，去年租金2.5万，那么大幅加息后，就会两个结果：房租或者上涨到4万，摊到每月，就是由去年的2100上涨到今年底的3300，或者，房价跌三成，变成62万。
我这里也算是瞎蒙，可能的结局，是房价跌不下来，也涨不上去，或者涨幅有限，但房租却是涨上去了。
为什么这么说？
所谓流动性，就是钱在市场上流来流去，流到哪里，哪里价格就发疯……
还是那个简单的奥利地经济学理论做指导：利率很低的时候，资金都涌到生产资料等资产品领域去了，譬如房子、数控机床、高速公路乃至翡翠和股票。因为低利率背后的含义，就是资金的价格信号告诉同志们，现在物质很丰富啊，大家都不愁吃不愁喝啊，有什么回报比较远的项目，大家尽可能的大把烧钱吧。所以，房地产在内的诸多中上游生产链条，吸纳很多的资金。因此，表现为房子玉石股票乃至艺术品价格的上涨，也表现为摩天大楼和高速公路和水利工程的上马。但流到中上游生产链条的钱，最后还是要支付给工人的薪水和老板的利润。大家有钱，都不用你教他怎么花的，这笔钱最终会流到消费领域，刺激日常消费品价格上涨。
2009年，钱是流到中上游生产环节了，2010年下半年开始，老板有钱了，工人加薪了——你不加薪有人加薪，白领薪水不涨，不代表农民工的薪水不涨，现在北京街头跑快递的，一个月下来，未必比我这个财经编辑少挣。失业率下降了——现在你走错地方都会看到饭店商场招聘员工，尽管同志们现在动辄痛斥中国经济这样不行那样不行，但相信我，用不着四五年，大家到时会怀念今天的日子的。
谁有钱都会花，哪里用得着老大和那些算命先生出来教大家如何刺激内需？去年下半年，没有不涨价的，根子就在于原先流到中上游的钱，现在流窜到消费领域了。老板的利润转化为小三的化妆品和裘皮大衣，农民工的多加的那点薪水，转为中午吃饭的时候，多要一盘炒肉丝，走大街的时候，多买一壶矿泉水。
你认为各地方大上特上财政项目的势头，今年会有变化？反正我不信……
2011年，这个趋势，我不相信暂时会逆转。2011年，钱还会继续这么大搬家，有权势的国有垄断集团，照样可以从银行搬运贷款，没门子的民营企业通过出口获取灌水的外汇，来解决流动性短缺问题。而不值钱的美元欧元乃至日元，会汹涌而至，买东买西，反正你人民币硬撑着不大幅升值，我就买你东西就是了，挣钱难，他娘的印钱还难吗？天与不取那是造孽，这代中国人的集体傻逼，下代人未必会重现，赶快抢吧！
房租归根结底居民消费支出，今年人均名义收入——记住是名义，还会上涨，这就决定上海北京等一线城市的房租上涨幅度估计不会太小。
那房价会上涨到哪里去呢？我推测大城市中心地段涨幅不可能太大了，因为要维持4%的收益率，房租涨幅已经惊人，要房价再涨，那房租岂不是要坐火箭？这事不靠谱，因为房租涨幅，是由名义收入涨幅和房屋供给量决定的，这两者短期内不可能变化太大。
对于那些满心指望房价暴跌好进场的买家而言，即使一年期固定存款利率到5%，估计也不会出现房价大跌的局面，你别想捞什么便宜。道理很简单，在企业平均收益率在10%以上的时候，一年期贷款利率目前基础上再加两个点，也不过是8%，企业仍然有贷款扩张的冲动。企业利润和员工薪水只会涨，不会降低。
简单说，只有经济遭遇严厉紧缩，信用体系进入收缩期，人均名义收入大幅缩水，我们才会看到房价和房租同时大幅下降的局面。
不过，到那时，你又有担心你的工作能否保住了。
好消息·，房价肯定跌，坏消息，到时你失业了， 不过还有一个好消息，物价都跌了，你生活费用到时也降低了……加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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