新国八条非同一般!中国房价即将雪崩的理性分析

　　离春节假期还有四个工作日，国务院常务会议祭出一发重磅炮弹，新国八条的出台预示着新一轮的房地产市场宏观调控在新年拉开大幕。温总说的在任期内一定要有作为的调控正在逐步走向现实。

　　其他的凡此种种，烟客都选择了忽略，只对会议确定的八条政策措施中的第六条【合理引导住房需求】可能对市场的影响做些简要分析。

　　新国八条之第六条全文如下：

　　【(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。】

　　去年9.29后在全国各大城市相继出台了房产限购令，各地城市限购政策虽各有不同，但大多都是以【当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限新购1套住房】和【第2套以上住房停贷】两大政策为主要调控手段，而这次的新国八条对限购令却有了非一般的深化和明确!

　　对此，烟客予以细细点评一下：

　　【政策原文】：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　【政策解读】

　　1、政策异常明确地划定了应该执行住房限购措施的城市范围应包括大陆四个直辖市、5个计划单列市、22省会城市(还有5个自治区首府不知道包不包括，估计政治敏感的自治区一定也会自动包括)和房价过高、上涨过快的城市，个人理解，恐怕最终列入房价指数监测的国内70个大中城市会无一幸免。

　　2、限购城市的扩大，几乎囊括了国内传统的一、二、三线主要城市，意味着中央调控政策的关注点已经从一、二线主要城市扩大到去年以来房价、地价匆匆欲动的二、三线城市。

　　【烟客点评】

　　1、限购城市的扩大和明确不仅意味着宏观调控政策开始从一二线城市向三、四线城市的纵深深入，并且显示了温政府以此行政调控手段杜绝和遏制房地产泡沫从一、二线城市向三、四线城市蔓延倾向的决心，避免房价泡沫波及整体后出现更加不可控的情形出现。这一条政策的明确，可谓防范于未然，值得表扬!

　　2、在此限购政策下，部分房企为回避一、二线城市的调控风险而自前两年做出的向二、三线城市重心转移的战略将遭受重创!以万科为代表的房企集团将在2011年面临市场的严峻考验，在城市全面受制的情况下，这些大房企的市场应对策略会导致市场的整体波动!建议密切关注全国性布局的房企大鳄们的新年动作!

　　【政策原文】：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　【政策解读】

　　1、对“当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”限【新购】一套住房的规定是2010年9.29第二轮房产调控政策的核心，之前已有20余个大众城市出台相关类似的规定;但请注意，本次新政加上了一个定语：【对已有1套住房的】，而之前各地的房产限购令基本上没有对居民存量房多少做出限制，房产限购令限制的是【新购1套】。

　　2、也就是说按照原有的各地限购令，即使我目前手头上已经有三套或更多住房，我还可以【新购】1套住房，区别无非是没有住房的家庭首次新购住房的可以享受30%的首付按揭、已经有1套住房的家庭新购住房可以享受首付50%的住房按揭、第2套以上住房家庭再新购1套不能再享受住房按揭贷款;而现在游戏规则被改变了!

　　已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，将被暂停购买住房!

　　3、对，你理解的没错!当你已经拥有2套住房之后，想再买1套住房，哪怕是选择一次性付款，也将被禁止!

　　【烟客点评】

　　1、这是一发重之又重的重磅炮弹!如果一旦被击发，则市场将遭受毁灭性打击!这绝不是烟客的危言耸听!

　　2、这不是限购令，而是禁购令!试想一下，当拥有2套的居民家庭、拥有1套的外来纳税户、所有没有纳税的外地客这三类人群都被禁止购买住房之后，市场将出现怎么样的变化?

　　3、上述家庭住房的认定标准是否延续2010年由住建部、央行、银监会三部委确定的“认房又认贷”的标准将是左右市场所受影响的关键指标。烟客窃以为，2010年百日维新的第一轮调控带给市场的最大的调控成果就是“第二套房的认定标准”，在这一“认房又认贷”的标准之下，没有谁能够幸免!

　　4、关注或者熟悉市场的人都应该清楚，在几轮的调控房价却越发高涨的今天，还活跃在房产投资市场里的是哪些人?现在还在买房的是哪些人?是一套住房都没有的刚性需求吗?还是担心通胀买房对冲通胀的有钱人?

　　5、烟客没有很准确的购房人群分析数据，不过在相关房产新闻中，2010年中，我们一定听到不少楼盘自豪地说：我们楼盘一次性付款的客户有3、4成。

　　6、再试想一下，有能力买得起2、3万甚至以上价格房子的，即使他买的只是90方一下的客户，他会是【曾经有且只有一套房吗?】

　　好吧，他们都是1套房及以下的(房企的发言人们一定会这样告诉你)

　　我相信买滨江新城时代广场700万起/套的客户他们从未买过房;

　　我相信买绿城西溪诚园35000元/平米的客户他们只是为了改善居住，曾经有且只有一套房;

　　我相信买万科草庄32000元/平米200方的和90方一室户的客户以前都是租房过日子的;

　　我相信买龙湖滟澜山700万/套伪花园洋房的都是为了改善的，有且只有一套房;

　　我相信买金地自在城、保利东湾的都是刚需!都是无房一族!

　　我相信，你，相信吗?

　　7、如果按照持有房屋套数为标准，可以把一个城市房产需求的客群划分为以下几类：

　　无房的城市户籍家庭;

　　有且只有一套房的城市户籍家庭;

　　有或曾经有2套及2套以上的城市户籍家庭;

　　无房的纳税外来户家庭;

　　有房或曾经有过房的纳税外来户家庭;

　　无房的无纳税外地客家庭;

　　有房或曾经有过房的无纳税外来户家庭;

　　应该就这八类家庭了，如有遗漏，请各位童鞋另行补充!

　　好吧，再按本次新国八条的政策筛选一下，看看还有那几个类型的家庭还可以在杭州这样的房价过高上涨过快的省会城市能够被允许再购买1套住房的?

　　还好，还有三类家庭。分别是：

　　A、无房的城市户籍家庭;——传说中的刚性需求;

　　B、有且只有一套房的城市户籍家庭;——传说中的改善型需求;

　　C、无房的纳税外来户家庭;——传说中的新杭州人或者投资客;

　　还需要我烟客再分析下去吗?

　　算了吧，给留点尾巴吧，好让房产商留些念想!好让市场留些念想!好让政策留些念想!

　　【市场预判】

　　1、从新国八条出炉到细则落地，还需要一段时间。新国八条最终效用如何，只看两点：一执行不执行禁购令!二看对【第二套房的认定标准是否改变】。

　　2、杭州不会冒天下先，禁购令一定会等上、北、广出台后再出补充细则!时间估计在3月底或4月初。各地城市政府会手忙脚乱!

　　3、【禁购令一出，谁与争锋?】市场将哀嚎一片，遍地姜丝——

　　4、认为自己是铁臂阿童木还可以幸免的，可以入市买房投机。

　　5、政策执行细则落地半年后政府将遭受地方群起反抗!

　　6、结果如何，不是后天!