岁末突击供地:2011地产调控或将加码 疯狂的理由

2010年的土地市场呈现出一个年头年尾两头翘的“U”字形。

　　土地市场最后两个月的连续突击证明：在暂时压住了“地王”风头数月之后，年初疯狂的土地市场引来的这场史上最严厉的宏观调控，仍然被其调控对象―市场占据了上风。

　　更为严重的是，今年全国土地出让金有可能突破2万亿元，“地价推高房价”与“房价拉动地价”联动循环，土地财政或让调控成强弩之末。

　　全国土地出让或破2万亿

　　与4月14日宏观调控政策出台之前的67宗成交土地数量和489.6亿元的土地出让金相比，2010年最后两个月的北京土地交易量更有过之而无不及。

　　根据北京市土地储备中心公布的数据，11月北京市共成交31宗地块，环比增加287.5%；12月份更是成交53宗地块。

　　年末放量成交的城市不止北京一个。

　　12月16日，苏州市国土资源局一次性公布了52宗土地的拍卖出让公告；而海南也迎来本年度最后的供地高潮，在12月以招拍挂方式出让土地53宗。

　　中国指数研究院发布的报告显示，今年1-11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，7月达到今年以来的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，9月达到今年以来的最高水平。

　　地方政府积极推地，开发商也积极“笑纳”。单单是12月份的前16天，中原的监测数据就显示，10大标杆房企购地已投入148亿人民币，超过11月全月水平的7成。万科、保利、金地等行业龙头在土地市场上的表现尤为活跃，多个土地拍卖现场都出现了它们的身影。

　　开发商的热情角逐直接导致11月份以来，无论是广州、上海等一线城市，还是昆明、武汉、郑州、青岛、温州等二、三线城市，单价或总价“地王”此起彼伏。

　　11月29日，浙江省温州市刷新了全国单价地王的纪录―学院中路温州大学（原温师院操场）地块土地楼面价每平方米达3.7万元。

　　12月16日，广州出让白云新城四块地，包括一块商业金融用地、三块住宅用地。保利地产（12.51,-0.36,-2.80%）一日之内斥资35亿元拍得其中两幅住宅用地，广州住宅楼面地价也因此首破“两万”大关。

　　供求两旺让地方政府的土地出让金激增。中原地产研究部跟踪的12个城市土地出让金在12月前半个月已经合计达到7000亿元人民币，已比地王频出的2009年全年水平高出28%。其中武汉、长春、南京3城市较去年全年均有1倍以上增长。

　　北京和上海两大城市土地出让金收入均进入“千亿级俱乐部”。根据北京中原地产提供给时代周报记者的数据，截至12月27日，北京今年土地出让金已经合计达到了1587.4亿元。而12月28日还将有2宗地块出让，预计全年北京土地出让金有望突破1600亿元；而上海2010年12月16日之前的土地出让金收入已达到1417亿元，环比2009年全年的1025.28亿元上涨近40%，而这还不是该市今年的全部土地出让收益。

　　12月27日出版的《人民日报》在17版以接近整版的篇幅，发表题为《土地财政不可持续》的文章。该文提供了一系列触目惊心的数据：2009 年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。

　　疯狂的理由

　　从企业层面和政府层面来解读，不难找到土地市场年末井喷的理由。

　　“从企业层面来说，在土地日益稀缺的一、二线城市，每一块优质土地对于企业来说都是不可再生的资源，尤其对于上市房企来说，充足的土地储备量不仅是未来持续盈利的重要保证，更关系到明年资本市场对企业的估值；而由于今年相当一部分房企销售状况良好，资金回笼的规模理想，使其在土地市场上拥有更多的主动权，所以在供应充足的情况下，近期土地市场成交放量是必然的结果。”易居房地产研究院CRIC的研究报告分析，“另外，回顾上一轮2008年的楼市调控期，一部分对政策敏感度较高的房企迅速收缩开发规模，减少拿地，结果造成2009年市场回暖后无房可卖的境地，同样的情况在今年再次发生后，绝大多数企业都不愿再重蹈2008-2009年的覆辙。”

　　根据中国指数研究院的统计，今年前11个月，恒大地产新增土地储备3231万平方米，增速第一；万科新增土地储备2196万平方米，增速第二；保利地产新增土地面积为1502万平方米，位列第三。

　　而销售业绩良好、资金充足、有增加土地储备的冲动，都是上述土地市场上“活跃分子”的共同特征。

　　万科已经完成千亿元的销售业绩，万科集团在回答时代周报记者目前积极拿地的原因时亦表示，“由于销售回款顺畅，截至三季度末万科持有现金315亿元，10、11月继续维持良好的销售态势。目前万科现金流充裕，财务状况稳健，为明年发展留有余力。”

　　恒大和保利今年的销售业绩也均超出预期水平。今年前11个月，恒大集团累计实现合约销售额已经达到了477.2亿元，预计全年有望突破500亿元大关；而保利地产实现销售金额571.5亿元，同比增长42%，正向600亿元冲刺。

　　对于压抑了数月的地方政府而言，同时面临着宏观调控下增加供应和增加地方财政收入的双重任务，难抑卖地冲动也显得顺理成章。来自中原地产的统计，今年前10个月，一线城市中除了上海之外，北京、深圳和广州的土地出让都仅完成年度供地计划的三成以下；而据中国指数研究院的统计，截至2010年 11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%。今年供地计划无法完成已成为定局。

　　“虽然国土部要求年初就做好供地计划，并且合理分布供地结构等，但一些地方政府却很难那么做。”国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对时代周报记者表示。“为了追求土地效益最大化，有的地方政府可能也会采取一些方式。例如上半年控制供地，年底为完成任务放量供地。这样一来，上半年放出的每一块地都能保证较高收益；下半年则以规模取胜，增加土地出让收入。”

　　在“调控年”的年末点起的“这把火”，显示中国房地产仍然无法走出“越调越高”的怪圈。

　　“这里面的原因很复杂。”邹晓云对时代周报记者说，“从大环境来看，货币流动量还是太大，这是造成市场上需求很大的原因；实体经济并未真正完全恢复，资金没有真正的好去处，没有获得较好收益的渠道，也促使资金流向房地产；而通货膨胀压力比较大，很多资金选择房市避险，再掺入投机的因素，房地产的火难以扑灭。”

　　“此外，现在采取的调控措施基本都是行政性的干预措施。这些行政性的干预具有短期的特征，因此市场对这些措施未来解除的预期比较强，期待着有一天行政措施解除了，市场力量会重新爆发，产品价格又会上涨。也就是具有一种赌博心态。”邹晓云说。

　　“土地市场逆市火爆根本上是对未来房价继续走高的追逐。”上海中原研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者说。

　　传导楼市

　　至于“土地市场”的火爆如何传导至下游的“楼市”，业内亦持多重观点。

　　安信证券分析人士指出，由于今年投资在明年将转化为异常高的供给，全国范围内将呈现供给推动导致的量升价跌局面。在这个过程中，去库存速度下滑，存货迅速积累，从而促使企业采取各种促销策略。分区域看，二三线城市供给增长更快，意味着明年这些地区市场增长要远快于一线城市；同时也意味着其存货压力更大。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至12月28日上午10:00，北京期房住宅库存达73722套；现房住宅达32561套，住宅库存合计达10.6万套，面积达到1332万平方米。延续今年9月以来的10万套以上库存量。

　　但对于库存压力下房价是否会有所松动，业内则并不乐观。

　　“在目前土地市场由政府垄断、楼市由开发商垄断的情况下，加上上述大环境的因素，价格抬高不可避免。开发商会根据市场情况决定供应量。甚至会 ‘以价定量’，必要时通过一定的操作进行囤房。”邹晓云则认为，在目前宏观调控不改变的情况下，明年的楼市会按照现状走，不会有太大改变。如果调控政策再加码，可能房价增加的幅度会降低一些，但总体要跌不太可能。“用行政手段对短缺资源进行调控，只会给市场提供‘供给量更少，加剧其短缺’的信号，从而形成价格会越来越高的基本判断。”

　　宋会雍更是担心，“火爆的土地市场不仅直接引导楼市对房价的走高预期，而且与房价之间形成相互促动，即‘地价推高房价’与‘房价拉动地价’联动循环。在一个区域并未取得实质性规划投资注入的情况下，这种地价及房价的抬升往往凭借规划等概念性利好因素即可以实现，放大了楼市的狂热情绪，掩埋相当的泡沫风险。”

　　调控焦虑症

　　“土地市场”在中央三令五申的警告下依旧“我行我素”。中央显然无法卸下宏观调控的重担。

　　“今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好。”2010年12月26日是，国务院总理温家宝在中央人民广播电台的直播节目中表明， “还将从两个方面继续加大力度。第一，加大保障性住房的建设力度，今年我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年我们将开工的是 1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二，抑制投机，主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。”

　　国土部也意识到了土地市场异动的苗头。12月19日晚紧急出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》。要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

　　国土部在今年已是第三次发出此要求。“9月份部分地方房地产市场出现反弹苗头后，进入11月，一些地方地产市场购地竞价热度趋旺，高价地在短时间内相对集中地重新出现，推动地价走高。”对于这一文件出台的背景，国土部在之后的会议中作了进一步解释：“虽然总体上仍属个别现象，多集中在部分重点城市的个别优质地块，尚未形成群发效应，但国土资源部迅速行动，认真分析研判形势，针对出现的新情况新问题，研究下发了《通知》，目的就是继续狠抓宏观调控不放松，进一步巩固调控已有成果，促进房地产市场持续稳定健康可持续发展。”

　　在通知中，国土部还要求，“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土部和省（区、市）国土资源主管部门。”这个《一览表》中包括了北京、上海、杭州、厦门和保定等105个一线到三线的城市。

　　而12月25日的再次加息，也宣告除国土系统之外，宏观经济政策的转向意图亦更加明朗。业内普遍认为，中央货币政策由适当宽松转为稳健就已释放出“拧紧楼市资金水龙头”的信号，楼市调控加码的预期强烈。

　　宋会雍对时代周报记者表示，“在调控背景中，地王的频频出现将极大地缓解楼市对于政策的恐惧感，动摇调控的严肃性，不断拉动市场预期偏离调控轨道。置身难以自拔的混沌循环状态，客观上逼迫强力政策出台，考虑到连带因素，加重对市场正常行为的影响或者杀伤。”