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大势已去!从万科新房的价格看房地产的走势(图)

www.sinoca.com 2010-11-01  邓元杰-和讯博客  [复制链接]  字体:

  我家附近有一处万科新楼盘。此处在大学附近,还有亚洲最大的超市——欧尚超市,附近也有菜市场,公交车众多,处于老城区和新城区结合部。总之,一切都好。

  万科的开价是:每平米16000元。当然,包括1500元的精装修费。

  这个价格高不高?我们可以计算一下。

  买一套125平米(建筑面积)的房子,200万。忽略契税。如果加上,还要大概5万左右。现在算算成本:

  1、万科给物业费标准是每月每平米4元,因此一个月的物业费500元,一年6000元。

  2、即将出台的物业税,据说每年0.25%,也就是每年5000元。

  3、如果200万不买房子而是存银行,就算年利率3%,一年6万利息。

  所以,如果房子不能每年带来至少7万元的收益,买房就是亏的。

  假设目前的物价彻底冻结,买房人将房子出租,125平米的新房,每月至少要有5833元的房租收益才行。

  在我们这个地方,125平米的房子月租金5833元,我不知道谁来租。超级精装修的房子,可以租4000元,还是租给老外。万科这么多楼盘如果都租给老外,租金大概会降低吧。

  另外,能掏200万买得起万科房子的人,估计早就买房了。在央行不断加息和提高准备金率的预期下,他们还会买吗?而掏不起的人,除非大降,否则还是掏不起,按揭都困难。

  因此,假设物价冻结,笔者认为万科的房价必须降低一半,才能吸引到足够的买家。

  当然,万科资金充足,品牌也好,可以一直撑着。但别的开发商呢?

  当然,我是假设物价冻结才做出如此分析的,但买房很多是买涨价预期,不在乎几年内的所谓账面损失。但考虑到我国将进90%的人已经有了自己的房子(农村也算),90后的新增人口大量减少,在央行不断加息和提高准备金率的预期下,在强烈的通胀预期下,房价究竟怎么走呢?

  大家都承认房价有很大泡沫,问题是通胀到底怎么样。对于未来两三年甚至五年的房价,我假设了四种可能:

  1、货币价值贬值为目前的1/4(也就是物价平均为目前的4倍),房价为目前2倍。(考虑到正斧措施,我觉得希望不大)

  2、货币贬值为目前的1/2,房价保持不变。(很有可能)

  3、货币贬值为目前的3/4,房价降低1/4。(也靠谱)

  4、货币(对内)不贬值,甚至升值,房价降低一半以上。(不靠谱,否则经济崩溃)

  综合来说,我认为2、3更靠谱。但到底2、3哪个更靠谱,我还真说不清,一两年内,我个人比较认同3。

  总之,物价应该会继续上涨,但涨幅难以估计。

  我家附近的万科楼盘已经在降价了。二期房仍为每平米16000,但包含2500元的精装修费,而且在小区里面,不靠近马路,因此比一期房好一些。这就是变相降价。而且万科加强了促销力度,几十平米的红布挂在大楼上,说“要买房就在下面”。

  万科会死扛吗?有可能。否则买一期房的非炸窝不可。

  大家死撑几个月,死几个开发商,或许万科就有理由把价格降到12000了。附近使用了15年的、卖9000一平米的二手房,或许就会到7000了。

  个人浅见,仅供参考。

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