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美国房市继续在黑暗中挣扎 或到明年才有望触底 |
| www.sinoca.com 2010-10-01 中评社 [复制链接] 字体：大 中 小 |
房地产市场是美国经济的薄弱环节。美国的房地产市场已经调整了4年，但是从多项指标来看，住房市场仍然没有调整到位，可能还需要经历更长时间的筑底调整过程。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国7月现房销售环比骤降27.2%，创1968年以来最大跌幅；折合年率至383万套，创1995年5月以来的最低水平。
美国商务部数据显示，过去一年中新房销量大幅下降32.4%。经季节调整后，2010年7月新房销量折合成年率环比下降12.7%，总量降至27.6万套，为1963年开始此项记录以来的最低水平。
住房销售疲软抑制了新房开工量和建筑开支的增长。根据美国商务部数据，2010年7月份美国新房开工量虽小幅上升，但反映未来新房建筑走势的新房建筑许可证发放量下跌3.1%，至14个月来最低水平。同时，6月份私人住宅建筑开支在前一个月环比下降1.5%后进一步下跌0.8%。
房屋销售的疲软导致当前美国待售房屋积压严重。截至2010年7月底，美国待售旧房存量达到398万套，以目前销售速度需12.5个月方能售完，为历史最高。同期，待售新房存量为21万套，需9.1个月售完，，也是经济复苏以来的最高值。尽管在市场上正式挂牌出售的房屋数量已然处于高位，但可能还只是冰山一角，美国住房市场还存在大量被银行接管但尚未挂牌出售的止赎住房以及正处于止赎程序未来可能被银行接管的住房等。根据美国抵押贷款协会的统计，二季度美国抵押贷款中出现拖欠的比例仍高达9.85%，进入止赎程序的比例为4.57%，较一季度的10.06%和4.63%几乎没有改善。2010年上半年，美国新增住房止赎案例约165万件，预计全年止赎案例将超过300万件，刷新去年创下的280万件的历史最高纪录。
供应过剩对房价产生显着下行压力，过去一年中，新屋售价的中位值下降4.8%，至20.4万美元；新屋售价的平均值下降13.2%，至23.5万美元。7月份美国旧房销售中间价环比下跌0.2%，新房销售中间价环比下跌6%。
2010年中期住房市场的疲软一方面反映了美国经济复苏的疲软，另一方面，也反映了政府购房税收优惠措施到期的影响。
首先，为助房市复苏，美国政府去年开始向首次购房者提供最高8000美元的税收返还，为此，他们必须在4月底前签署购房合约，才能符合税收抵免资格，这就可能使2010年后半段的购房需求被提前挤压到2010年前几个月。因此，美国住房市场在今年第一季度出现短暂复苏，新、旧住房销量双双增加，但是在6月与为首次购房者提供税务减免措施有关的最终交易截止之后，购房合同签约量开始大幅萎缩，导致政策结束前后的销售量环比变化剧烈。
其次，就业市场持续疲软、个人收入增长乏力导致居民购买能力和意愿下降，目前美国失业率仍高达9.6%，潜在购房者担心失业导致的房贷违约风险，同时消费者由于预期房价将继续下跌，因而大多选择持币待购，市场观望气氛浓厚。
目前房屋销售呈现下跌态势，待售房屋和存货出清时间都在上升，抵押贷款拖欠比率和止赎比例一直居高不下，止赎房屋将不断进入交易市场，将严重压制美国房地产市场的复苏。我们估计，房地产市场的调整至少要持续至2011年。不过，房地产市场处于筑底过程，房价继续大幅下滑的可能性不大。
首先，目前的房价和按揭成本都处于历史的低位，按揭贷款申请数量自2010年2月份以来呈上升趋势，信贷市场逐渐转向松动。同时，银行在其他金融机构的竞争压力下，普遍采取了放松贷款标准及条件的积极扩张措施，2季度国内银行表示已经基本停止了削减信贷额度的做法。
其次，政府的干预以及就业市场的稳定将会防止房价出现二次探底的情景。美国政府利用政府支持企业（GSE）继续积极为受供应过剩和失业率下降速度过于缓慢影响的房地产市场提供支持。至于为首次购房者提供的税务减免措施，原为6月截止日期现已推迟到9月30日。
再者，新屋库存接近60年代以来的最低点，距离见底应已不远。而新屋开工的见底往往领先于新屋库存。一旦确定新屋开工已经见底，那么住宅投资对经济增长将不会构成负面拖累。
最后，目前美国大中城市房价正在回升，住房市场正在积聚复苏的力量。从美国10个大中城市房价指数来看，2006年6月达到227.29的峰值后，持续下滑到2009年4月的低点150.44，下滑幅度高达33.52%。2010年3月以来连续回升，从3月的156.21上升到7月的161.04%。在前两轮房地产市场调整中，实际房价分别上涨了15%（1979年见顶）和18%（1989年见顶），累计跌幅分别为13.8%和9.7%。在本轮房价波动周期中，实际房价上涨65%，到2010年6月，美国实际房价相对峰值水平下降30%。从调整幅度看，美国房价见底的可能性越来越大，2010年后期到2011年初期美国楼市有望步入上升通道。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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