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万科等房企赠面积变相降价 退房潮促房价下跌 |
| www.sinoca.com 2010-06-26 中国证券网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
房产证面积小于实际面积以达到“暗降”目的，已成为主流房企卖房手段
房产证里正被开发商藏上一个带有降价效果的大秘密，“名副其实”这个词开始并不适用于它了：50平方米的房产证对应的可能是115平方米的大户型。
6 月22日，《华夏时报》记者在探访深圳、北京等知名开发商楼盘后发现，近期在售或开盘项目中，赠送面积已成为主流开发商“暗降”的秘密手段。大量的赠送面积，实际上并未计入房产证，通过这种手段开发商可以在表面上保持“较高”单价，而实际折合单价却早已下调，房企正掀起新的“赠送潮”。大幅赠面积使得房产证上的面积一直呈现弹性变化，这使促销卖房行为演绎到了极致。
房产证的“弹性”面积
虽然万科也表示“降价不是件丢人的事”，但2008年张扬的降价教训，让万科再不敢明目张胆降价。
“万科2008年高举降价大旗，遭到同行的‘讨伐’，前车之鉴，万科这次略显谨慎，不敢轻言降价。”合正地产品牌总监王龚敏对记者说。
事实上，万科不敢高调降价，已经在开拓另一种营销方式，即在总价销售情况下，房产证上的面积远小于实际面积，提高单价，看起来比周边房价卖得贵，多出来的面积是通过赠送方式，实际折合价格却低不少，这样可以隐藏价格。
据记者了解，深圳万科华府一期采用单价销售方式，但二期开始全部采用总价销售方式，有的户型赠送面积超过80%。华府三房88平方米，实际面积达143平方米，一般的楼盘赠送只是阳台和凸窗，而万科一些项目直接赠送整个房间。
该楼盘销售经理告诉记者，他一个客户买的75平方米房，总价为208万，成交价不到28000元/平方米。但实际面积为108平方米，算上2500元/平方米的精装修，实际单价只有1.8万元/平方米，此价格比一路之隔的上河坊楼盘还便宜。
同样，记者了解到，万科在深圳的清林径等其他三个楼盘也是采取相似的销售方式，其在天津、重庆即将推出的楼盘，也都在公开资料中表示，有面积赠送。
而在北京，一位曾在万科假日风景做售楼经理的刘女士告诉记者，在售的万科假日风景中部分115平方米房源的赠送面积能达到65平方米，而近期开盘的万科楼盘都有赠送面积，只是幅度不太一样。
对于这种做法，家家顺金地梅龙镇分行销售经理刘明亮告诉记者，这是开发商的一种营销策略，房产证面积低于实际面积，可以规避新政，替客户减少一成首付资金，90平方米以上首次置业要三成首付，而万科里程89平方米实际拥有122平方米，刚好属于两成首付范围内，又可以满足客户对大户型的需求。
知名房企曝潜规则
实际上，每当市场出现滞销，开发商赠送面积促销就会大举涌现，通过大量附送面积，实现变相降价，这几乎成了一个行业潜规则。
保利位于上海的保利叶上海项目售价从2月的18500元／平方米下调到6月的16500元／平方米，同时赠送面积由8平方米增加到35平方米，实际测算下来的价格下跌30％左右，使得该项目所推出的216套房源几乎当天就被抢购一空。
中房信集团的销售统计数据显示，这个成交均价仅比5月份下调了5.7%的楼盘，却成为上海6月份唯一的“日光盘”，原因是此楼盘的附送面积达到每套房建筑面积的40%左右。
“赠送面积的营销办法一直就有，但开发商销售不畅的时候，往往以此作为优惠手段。”易居研究院北京所副所长牟增彬表示，在目前成交量锐减的市场“瓶颈”时期，预计新上市的楼盘中将有一大半会通过增加附送空间面积提高销售，附赠面积占整套房屋总建筑面积的比例可能达到20％-30%。
在不久前举行的投资者交流会上，万科表示，5月份，公司销售金额同比下降20%，环比下降30%，略好于行业平均60%的下滑幅度，其主要原因是万科产品结构中90平方米以下的房子占比较大，是全行业最高水平。
这让业内分析人士更多地把目光集中到了万科85平方米以上户型却赠送10平方米以上面积的营销法则上。
华润置地一位销售负责人告诉记者，一些楼盘赠送的面积很多是在规划中不能算作入户实用面积的部分，尽管开发商在后期销售的时候会告诉购房者应该如何改造赠送部分的面积，但开发商本身却不能对此进行操作。但通过这种方法开发商与购房者都能获利。
“所有楼盘的总建筑面积在土地出让时已规划确定。而赠送面积变相提高了建筑容积率，其实是打了擦边球。”这位负责人表示。
牟增彬也告诉记者，开发商非常清楚所谓的“送面积”其实是变更规划设计的违章搭建，如果由他们完成搭建，这违背了房屋的初始规划设计。
但对于这种做法，作为各地房地产市场主管单位的各地住建部门却并未给出明确意见。北京市住建委一位相关负责人表示，赠送面积的做法在一定程度上是允许的，但如果赠送部分确实属于违规搭建，影响了居民生活，那么住建委接到情况反映后，也会处理。
当万科等房企再现“赠送潮”时，降价大战似乎一触即发。
受益者万科
买房获赠大幅面积，或许因为万科的示范作用而形成新的风潮。进入6月，万科降价的传闻便满天飞，这个行业大佬近期也频频澄清降价传闻。但不可否认的是，降价消息确实助推了万科的销售，这其中就有赠送面积这一营销手段的功劳。
降价确实不丢人
尽管对于降价消息，万科一直不置可否，只表示会合理定价，但万科在北京的多个项目销售价格显示，万科已经在讲述不得不降的故事。
监测数据显示，万科在北京在售的5个项目中，万科假日风景4月份销售均价2.6万元，6月份下降2000元，均价为2.4万元每平方米；万科蓝山的销售均价由4月份的4.25万元降至3.98万元。即将开盘的项目万科长阳半岛亦调低了之前的预期售价。
万科销售总监肖劲多次向本报记者表示，万科只是积极主动顺应市场趋势，而并未出现降价的情况。但目前的成交情况显然让这位销售总监比较满意：“万科在北京在售的5个项目目前都比较好，达到了我们预期的销售量。即将开盘的长阳半岛项目现在来询盘的人也很多。”
除了北京，6月23日，万科位于上海宝山区的琥珀臻园首次开盘，推出50套特价房，均价2万-2.2万元/平方米，该价格较万科预售申请所报的2.7万元/平方米的价格，下调了5000元/平方米。
虽然业内分析指，即使在琥珀臻园“降价”之后，也比与之相邻的万科琥珀郡园项目去年12月的销售均价涨了近3000元/平方米，但“万科降价”的消息，仍对其销售产生重要影响。该楼盘销售人员向记者表示，开盘当日，50%的新推房源已卖出。
促销催生“日光盘”
在众多竞争者中胜出，多赠送成为销售的一大法宝。
6月4日，深圳万科清林径37号楼获批预售证，当天下午便火速开盘，户型区间为85-132平方米，与2009年10月开盘的小户型相比，10000元/平方米的均价，降价约1000-2000元/平方米。当天售罄，共170多套。
而在6月5日晚上开盘的万科第五园，推出最后一栋102套89平方米户型，均价20500元/平方米左右，与此前同类单位相比，降价约1500元/平方米，并且，开盘当日还给出了8万元/套的优惠。到凌晨时分，该栋楼卖出八成。
记者在调查中发现，这些楼盘都不同程度地有赠送面积。其中，清林径85平方米的户型实际是120平方米的大三居。另外，万科沁园的88平方米户型，实际可享约120平方米使用空间，万科里城89平方米三房加赠送，实际面积可达122平方米。
当万科开始从降价里尝到快速销售的甜头时，“向万科学习”的口号不知会不会再次在同行内流传。
开发商新盘入市最高打7折 退房潮加剧楼价走跌
北京楼价终于普降了，但这仅仅才是开始。开发商们已经普遍开始在政策面前低头，选择了直接降价的方式来销售旗下楼盘。目前一手房和二手房相互影响，同时走跌，最高跌幅已达30%。同时退房潮的出现则在无形中加剧了楼市的低迷和楼价的走跌。
一手房普降最高打7折
打折风潮大张旗鼓地开始了。根据某网购房中心最新统计数据显示，截至2010年6月22日，北京在售打折楼盘数量比一个月前增加了15%，差不多近80个项目有降价趋势，折扣力度从以前较普遍的9.8折扩大到9折甚至8.5折，其中部分项目特价房的折扣幅度更大。
而据记者了解，燕郊、通州、望京等区域楼价震荡幅度最为明显，目前也是折扣幅度最大的区域，这些区域的在售楼盘目前基本上可以打9折，个别项目折扣还能更低。
与此同时，新开盘项目则普遍开始以低价入市。
6 月20日，燕郊天洋城三期号称以“震撼底价”开盘，此次推出的所有新品以7800元/平方米的均价公开发售。比起今年4月，天洋城二期11000元/平方米的均价，售价直降30%，相当于打了个7折。而对比2009年年底天洋城二期约7800元/平方米的销售均价，相当于该区域部分楼盘价格已经回落到 2009年下半年的价格。
另据记者了解，即将开盘的保利茉莉公馆不仅推出了茉莉基金卡每天优惠200元的优惠活动，而且计划对外的开盘价格为1.5万-1.7万元/平方米，而在此前的4月28日，同在大兴黄村区域的绿地集团下属新里西斯莱公馆一期1060套房源开盘销售时，售价约为1.85万元/平方米左右，保利茉莉公馆相当于直降1500-3500元/平方米。
通州二手房跌幅超30%
随着楼市调控政策的影响进一步显现，二手房受到的影响更大，价格下行的趋势也更加明显。
据北京中原三级市场研究部的数据显示，价格相对较高的二手商品房市场中交易量快速下降更加明显。目前北京中高档二手商品房平均价格为18500元/平方米，较新政出台时的4月中旬下跌6.84%。
而据记者从新盘降价幅度较大的通州地区多家经纪公司了解到，新政发布以来，通州地区新盘降价的同时，二手房价格下调幅度超过30%。
与此同时，新房打折范围和打折幅度逐渐增大，也进一步刺激了相应区域的二手房价的进一步下行。
以位于朝阳区望京阜通西大街与望京街交会处的合生麒麟社为例，其在售楼盘均价为3万元/平方米，近日该楼盘的特价房折扣幅度达到了9.6折，该楼盘的二手房价受打折促销影响，已经下跌到2.1万元/平方米左右，与4月份价格最高时的2.7万元相比，跌幅已超过20%。
“随着近期该楼盘新房打折促销力度的加大，其二手房价还将继续下跌。”伟业我爱我家市场研究中心分析人士认为。
打折及退房恶性循环
北京楼价的普降终于开始了。与此同时，与2008年那一轮房价走跌有着惊人相似的是，退房现象也开始集中出现。
根据北京市房地产交易管理网的统计显示，绿地新里西斯莱公馆4月28日开盘后一度热销，但从5月1日开始却陆续出现了退房记录，截止到6月24日，已经有16条退房记录。这不得不使人联想到这一系列的退房记录是否与近期绿地集团的大面积降价有关。
尽管绿地集团称新里西斯莱公馆的退房主要是因购房者信息登录出现了问题导致的退签，但仍难以消除业内人士的质疑。
遭遇退房的远不止新里西斯莱公馆，北京阿尔法社区、林肯公园、中信城等多家楼盘都受到政策波及，据记者了解，退房的买家一部分是因二套房政策生变无法办理贷款直接要求退房；部分则是认为新政策影响房价将下调要求退订。
而退房潮也同样出现在上海、杭州、广州等地。“在上一轮楼市调控中，部分买房不久的购房者则因房价下降而提出差价补偿、退房等要求，进一步刺激了购房者的观望情绪，从而使得房价持续走跌。目前看，楼价普降仅仅是个开始，随着地产调控在下一个阶段仍然从紧，新房销售率的持续低迷，必将导致降价潮进一步扩大，而降价幅度还将加大。”国奥地产分析师认为加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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