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地产营销:请芙蓉姐姐帮忙卖楼高明还是倒胃口? |
www.sinoca.com 2009-08-04 羊城晚报 [复制链接] 字体:大 中 小 |
三人行
本期看点:
●大家都爱看美女,故有30万元年薪选美卖楼,美女营销收效如何?
●话说芙蓉姐姐雷人应聘。如此炒作是营销失准,还是出位则成功?
本期嘉宾
深圳市同致业房地产顾问有限公司总经理 张晓光
黄韬中原地产项目部总经理 黄韬
寒桐投资顾问有限公司总经理 韩世同
新闻背景:
7月2日起,沈阳各家媒体出现一则广告,广告商声称要出30万元年薪聘美女,为楼盘当售楼讲解员。消息一出,不但吸引了众多女青年报名,甚至网络名人芙蓉姐姐也出现了,芙蓉姐姐还在博客上明确表示,自己要PK东北美女。
先是高调美女选秀,而后是芙蓉姐姐压场,如此“美女营销”顿时吸引了众多媒体的注意力,芙蓉的经典“S”造型更被各大网站疯狂转载。该楼盘因此大获曝光率,成功出位。
地产营销界果然不缺笑话与刺激。
地产的美女营销由来已久,更有营销人认为,美女营销事实上属于细节营销的范畴,假如要达成营销的成功,细节不容忽视。
不过话说回来。用芙蓉姐姐来炒作,出位营销的成功几率又有多高?
美女营销需不需要?
“把豪宅与美女一起买回家”,这是地产界流行的一句话。据中原地产项目总经理黄韬十来年的从业经验,一般美女售楼小姐确实不会做太久则成功转行(转行做什么此处暂且按下不提)。
据业内不成文的规矩,一般招聘售楼小姐都会有“无关端正”之类的外表要求,尤其是豪宅类的产品,相貌是非常重要的。“我们做培训的课程中有一课是化妆”,某豪宅开发商坦言,尤其是前台接待的那几位售楼小姐,不漂亮可是万万不行。
美女经济早已经被营销人所认同,不过关键是对于营销人来说,美貌与智慧究竟哪一个更重要。而美女经济是否真的那么有效?
羊城晚报:假如是您来选售楼小姐,您认为什么是第一位的?
黄韬:不要主次颠倒,美貌并不是第一位的。假如让我选售楼小姐,我首先看重的是她的内在条件,包括对市场的认知、自身经验、个人上进心、表达能力等,如果能在外貌上出众当然最好。
韩世同:美貌有助于促销,现在的“美女经济”已经被社会认可。当然,不能单单只有美貌,美貌加智慧是最好的。能说会道的美女售楼小姐,你说谁不喜欢呢?
张晓光:有美女谁不愿意看,我选择售楼小姐的条件之一当然是相貌,特别是豪宅类的。
羊城晚报:有人认为,讲究售楼顾问的仪表问题也是营销必须注意的细节,甚至有“细节决定营销成败”的说法,您认同吗?
黄韬:我认同细节在营销中占有很重要的地位,在售楼的营销细节上不仅仅是售楼顾问的仪表问题,同时还要注意售楼小姐对楼盘的了解以及熟悉程度、对市场的认知和分析、以及抓住客户心理等细节。
韩世同:不完全认同,我觉得应该更加注重在产品本身下功夫,调整好企业的战略。细节的作用是不容质疑的,有时因为完美的细节,可以取得更加令人满意的效果。但同时,系统的把握也是很重要的,准确的市场定位、把握、判断更加重要。空有销售技巧,而忽视了做好产品,美女再有姿色也是一场徒劳罢了!
张晓光:我写过一本《营销的100个细节》的书,便是谈细节营销的重要性问题。文学界曾有一种说法,“三个出色的细节就可以构成一部优秀的中篇小说”。其实都是在强调细节的作用。而在房地产营销中,我们可以说:对于细节的意义,无论怎样强调都不过分。售楼处硬件很重要,软件也绝对不能忽视,比如我去过一个豪宅,那里的服务人员,倒茶的细节给我留下很深的印象,她们每次都要蹲下来倒茶,毕恭毕敬但又不卑不亢,让人感觉很舒服。
出位则成功?
“我冰清玉洁、妖媚性感,气质独特,让我无论走到哪里都会被众人的目光无情地揪出来。”
这是芙蓉姐姐7月18日来沈参与“30万元美女售楼小姐”PK的开场白。顿时雷倒一大片。
先是30万元年薪为诱饵的选秀,然后是芙蓉助阵,的确足够出位,赚足眼球。
是否出位则是成功?粤派发展商对此是褒是贬?
羊城晚报:怎样看待这样的出位营销模式?
黄韬:我认为这只是纯粹的一种炒作,之前在房地产界已经出现过类似的现象,例如售楼小姐都是空姐或者都达到1.7米以上,又或者是精通外语等,现在看来,芙蓉姐姐这一出已是老套,这样的营销只是以炒作为主,却没有多少实际意义。
韩世同:这样的构思倒是蛮有趣的,善于利用名人的效应来为自己的楼盘做宣传,若是投放广告,未必能够达到这样的效果。商家通过媒体的放大,拉动楼盘在公众中的认知度,从而形成一个十分典型的营销事件。
张晓光:不认为这样的营销模式会成功,估计看热闹的会比买的人多。假如是真正的豪宅,可能自贬身份,自取灭亡。这样的出位毫无意义。如果是普通的住宅可能还好一些。
羊城晚报:房地产走到这一步,正是一个十字路口,前景很不明确。我们现在需要怎样的营销?是类似这样的出位吗?还是单单把楼卖出去就完了?
黄韬:出位仅仅是众多营销策略中的一个,营销也在不断发展中,具体的营销要看具体的楼盘情况,总的来说,营销要做到有针对性、有创新性,而且符合市场需求、楼市发展,营销的目的是能赢得最终的销售目标,达到了那就是好的营销。
韩世同:最主要的还是把握市场定位,顺应市场的变化。前段时间很多人认为房子不愁卖,楼盘的销售进入了一个无营销的时代。但是仔细观察市场的变化,防范于未然,做好应对措施才能确保万无一失。忧患意识是每个商家都必须具备的,房子好卖时,不用芙蓉姐姐照样也红红火火;房子不好卖时,再多的芙蓉也走不动。
张晓光:营销的特点是始于顾客终于顾客,我们搞营销策划,最重要的任务之一就是关注需求。在任何时候都是这样,尤其在这样的十字路口。顾客的消费需求是古今中外一切商品产生的根本原因,没有需求就没有商品,没有需求就没有市场,没有需求就没有营销,没有需求就没有企业生存和发展的任何前提和基础。因此,每一个企业的首要任务,就是去寻找需求,发现需求,研究需求,把握需求,并通过满足需求来赢得利润。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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