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上海怪象:603平米的地铁出口竟然征地3万平米 |
| www.sinoca.com 2010-12-18 南方周末 [复制链接] 字体：大 中 小 |
修一个占地只有603平米的地铁出口，却要征用约3.5万平方米的土地，这发生在寸土寸金的上海市静安区，而奇怪的是，在多征用、名为“市政公用”的土地上，将有一座“商务办公大楼”拔地而起。
目前阻挡地铁13号线和这座“商务办公大楼”修建计划的，是石门一路239号。这里原本是河南商人刘学东在上海静安区租下的一栋5000平米大的4层楼房。因为上海市地铁13号线的修建，这个钻石地块突然被纳入拆迁范围，被认定为“丧失任何商业价值”。
今年9月30日，静安区人民法院以“房屋因（轨道13号线）市政建设被列入拆迁范围，已失去任何商业可行性”为由对刘学东下发一审“通牒”，要求他解除跟原告即产权人上海电气之间的租赁合同，并立刻搬出。
如此，刘学东不仅要“净地出门”，还要倒贴几千万。一则，因为合同解除，拆迁人就无需根据《拆迁条例》给刘学东房屋置换和货币补偿；二则，刘把商铺租来后，又转租给了三家公司，光违约金就高达几千万，这还不包括合同预期收益。
给刘学东带来麻烦的地铁13号线，在静安区政府官网的描述中，和同样在建的12号线是近年来静安区规模最大的一个轨道交通建设项目，也是静安区市政动迁中规模大、动迁户数多、时间要求紧的重大建设项目。
南方周末记者调查发现，在各地大兴地铁的狂潮带动下，一些地方政府以地铁这一公共利益的名义拆迁囤地，正蔚然成风。地铁似乎成为了一条“贪吃蛇”，总是寻找合适的机会吞上一口。刘学东在上海的遭遇，是为这一现象的注脚。
真的只是市政公用吗
一个南京西路附近的繁华地块，为什么一下子就丧失商业价值？在上海市城市规划研究院2008年编制的13号线未来规划中，刘学东承租房上清晰地写着它未来的用处：“商务办公”。
刘学东的大楼所在的静安区，是上海最繁华的内环市区之一，该大楼位于南京西路商圈和威海路商圈之间，紧邻旧上海第一游乐场――张家花园，地理位置优越。
四年前，刘学东从上海电气集团手里租下这幢无人问津的“烂尾楼”。这里原来是上海红星轴承厂的一个厂房，随着1990年代国有企业改制的大幕开启，轴承厂的荣光不再，厂房被拍卖，但此后，这个繁华地段的建筑虽几经转手却不见起色，直到2006年6月，上海电气旗下的资产经营有限公司以3800万的价格拍下。
此时，上海云水信息技术有限公司法定代表人刘学东刚到上海滩闯荡，正在寻找商业项目为公司发展积累资金。是年10月，云水信息和上海电气签订租赁合同，2017年到期。
在刘学东的包装下，山鸡变凤凰，这里变成了供不应求的“钻石楼”，因为地处南京路附近的黄金位置，在三家公司入驻之前，有多达百家企业要求进驻。
当时对于房屋是否会被拆迁，上海电气在合同里承诺：“根据城市的市政规划，房屋不影响日后的市政建设”。但仅仅过了3年，上海电气就先违约了。 2009年4月，上海电气给刘学东发来一份电函，要求刘做好“搬迁前的准备工作”，因为轨道13号线南京西路站建设将大楼纳入拆迁范围。
这条全长33.6公里的市政重点工程早在2008年的年底就已破土动工，一期工程的终点站正是位于静安区境内的南京西路站，预计2012年竣工。
上海电气所言并非没有根据。在它给刘学东发来电函之前的3月25日，静安区房土局就给上海13号线发展公司颁发了拆迁许可证，包括刘学东承租大楼在内，拆迁面积高达3.5万平米，但根据《建设用地规划许可证》，其中真正用于地铁口建设的只有603平方米，剩下的均为临时施工用地。
值得一提的是，《建设用地规划许可证》“用地性质”一栏写的是“市政公用”，拆迁工作正是在这一口号中推进。“由于公共利益的概念在立法上尚无统一的界定，而恰恰是这一模糊地带，为地方政府提供了滥权的空间。”北京才良律师事务所律师王令告诉南方周末记者。
但为什么一个只有603平米的建设项目，却要征用将近60倍的土地作为临时用地呢？临时用地真的只是市政公用吗？
南方周末记者在2009静安年鉴中找到了部分答案。这不是区政府第一次在地铁建设拆迁范围的基础上增加征用面积。
年鉴显示，地铁12号线、13号线建设过程中，与市规划局、申通地铁集团多次协调，在满足地铁车站功能同时，策划区域改造开发，使石门一路出口和茂名北路出口拆迁范围在原有基础上增加40%，拆迁范围达到3万平方米以上。12号线是另一条跟13线几乎同时开工的项目。
尽管上海市政府在一份针对13号线南京西路站的土地管理文件中指出，临时使用土地不得修建永久性建筑物，使用期限为两年，但南方周末记者从特殊渠道获取的一份拆迁方案表明，刘学东承租大楼上最初用来做地铁施工办公场所，而未来的规划则是商务办公大楼。
刘学东算了一下，即便按每平方米7万、20层楼算，大楼价值也高达100亿，而按现行政策规定，地下收益部分归地铁公司，地上部分归区政府。
《拆迁许可证》合法性存疑
虽然上海电气下了“搬出电函”，但还是每月照例向刘学东催缴房租。在刘学东的印象中，上海电气自己也并不想被拆。
刘学东回忆，当时上海电气领导曾特地找他谈，请他做政府工作把这栋楼保下来。“他们说，他们是国有企业，不能跟市政工程对抗。”
去年9月25日，拆迁大限已到，拆迁范围内的其他居民陆续撤离，但刘学东依然没有接到任何搬出的通知，静安区房土局不得不将拆迁日期延长至12月 31日。而就在这之前的一个星期，上海电气突然将云水信息及其转租的四家公司告上静安区人民法院，要求解除租赁合同。静安区房土局再次将拆迁时间延续到今年3月24日。
今年9月25日，静安区人民法院公开审理此案，并迅速在国庆前一天宣判，云水公司和上海电气的租赁合同应当自2010年1月4日解除，承租的四家公司在10天之内腾退承租部分。
如此判罚，在刘学东的律师看来有违常理。最让律师质疑的是，《拆迁许可证》的合法性。
根据《拆迁管理条例》规定，要拿到拆迁许可证必须具备5个要件，但原告始终没有提供最关键的《国有土地使用权批准文件》。此后，刘学东奔走土地管理部门要求信息公开也一直未果。
长期代理拆迁案的北京才良律师事务所律师王令认为，用地必须在办理国有土地划拨使用手续之后才能使用，但南方周末记者在上海市房产部门查阅的资料显示，这块地从未被划拨，至今仍在上海电气的名下。
刘学东回忆，去年年底，两个自称上海某部门退休高官的人找上门，希望刘学东把拆迁补偿的事交给他们去谈，最后给点提成就行，否则损失很大。刘学东不信这个邪，冲着他们说：“这里是大上海，即便拆了，也会依法补偿。”对方拍了拍他肩膀说：“年轻人，这里是上海滩，水很深，侬不晓得！”
“地铁式拆迁”背后的政府逻辑
13号线总投资约198亿、贯穿上海8个行政区，在2008年年中通过国务院立项批准，并在这年年底开工。负责建设的是上海轨道交通13号线发展有限公司，隶属于上海申通地铁集团（股票代码：600834），工商资料显示，申通地铁从事的业务除了轨道交通投资之外，也包括地铁经营及相关综合开发。
在13号线31个站点中，经过静安区的有两个――南京西路站和自然博物馆站。虽然拆迁许可证上的拆迁人是13号线发展有限公司，但实际上，无论是拆迁还是地铁口建设均由静安区政府大包干。
在这两条线路动工之前的2008年9月16日，静安区政府成立了12、13号线建设动迁指挥部。静安区副区长徐孙庆担任总指挥，副总指挥则是静安区建交委主任高伟忠，而组成成员不仅有静安区工商、法制办等主要部门的正职，还包括公安部门。
与此同时，静安区政府投资4亿元的静安地铁投资有限公司也宣告成立，这家公司的任务只有一个：与静安区市政动迁公司、创佳动迁公司签订委托动迁协议。在13号线南京西路站拆迁许可证上，实施拆迁的正是静安区市政动迁公司。
但实际上，在动迁指挥部办公室正副主任名单中，还可以看到静安锦迪公司、静安置业集团两家企业的身影。
这两家企业均是静安国资委下的房产企业。锦迪公司成立于1997年，曾和静安区地铁公司合建静安寺广场建设，并在静安区重要商业地块竞拍中胜出，最近的一个例子是，今年8月以1.06亿元竞得静安区常德路771地块。而在上海市房产企业综合实力50强中，静安置业一直名列前茅。
但根据国务院办公厅2006年下发的一份拆迁文件，“凡政府有关部门所属的拆迁公司，必须与部门全部脱钩。”
等12、13号线建成后，这两家公司都将在后续商业建设中分得一杯羹。静安区官网说，在动拆工作之前，静安置业、锦迪公司都向静安区建交委、财政局提交申请报告，和申通地铁一起参与12、13号线顶部配套商业、文化产业设施建设。
静安区区长张仁良在一次拆迁表彰大会上称，地铁12、13号线地铁站是“为静安的未来发展打基础”。“静安的土地存量越来越少，经济发展的出路就是要提高区域内楼宇的品牌和能级，轨交12、13号线站点的建设能促成新的石门路商圈的形成。”
现在，13号线南京西路站的动迁已进入收尾攻坚阶段，根据静安区政府的规划，在今年12月，必须完成13号线南京西路站等地块动迁，负责人正是静安区建交委主任高伟忠。
政府拆迁的心情如此急迫，也跟国土资源部的一个禁令有关。明年4月前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的土地开发机构彻底脱钩，国土资源部门及所属单位都不得直接从事土地一级市场开发。这意味着政府再以公共利益的名义征用商业土地将变得更加艰难。
日前，上海市第二中级人民法院已经受理了刘学东的上诉。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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