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中国人海外置业潮调查:做世界的房东 看上去很美 |
| www.sinoca.com 2010-11-05 扬子晚报 [复制链接] 字体：大 中 小 |
限购令、限贷令的出炉，使得部分投资客将目光转向了国外市场。需要提醒的是，尽管有些海外房产的价格与国内差不多甚至更便宜，但是由于政策、经济等方面的差异，投资风险较大
《扬子楼市》连线海外置业者
今年3月刘先生在日本东京买了一套70㎡的精装公寓，总价7000万日元，折算成人民币是大约8万元/㎡
我这房子两室一厅，总房价7000万日元，每平米折合人民币8万元。日本的房屋面积和国内商品房的建筑面积有所不同，测量的是壁心(墙体中心)到壁心的距离，实际使用面积比较大。精装修除了硬装做好，地热、垃圾处理、新风系统等也都是开发商交房前都做好的。
日本公民或持绿卡的外籍人士，买房时甚至能享受零首付，银行利率也很低。我买房时申请到的年利率是0.895%，当然这是个浮动利率，利率变动也是由银行来确定。为鼓励国民买房，日本政府有规定，凡是房贷超过5000万日元的，在交纳个人所得税时，可以扣除承担的房贷额度来计税。但因为日本房价太高，很多人都选择租房。
我之所以会选择在日本买房，是考虑到我的房租足以承担月供。这样一套70㎡的公寓，月租金在25-28万日元之间，而我贷款35年，月供18万日元，加上各种税费，月供21万日元左右。日本买房也是拥有永久的房产和土地。每年要交的税费有固定资产税、都市置业税等，其中土地和房子都是分别计税的。我的房子每年要交20-30万日元的税费，其中有关土地的占60%，房子占40%。越靠市中心，土地价格越高。
2008年，王女士的儿子在澳大利亚悉尼买了一套140㎡的公寓，一楼带花园，买房送独立车库，总价46万澳币，折合人民币253万
我儿子陈建是2003年去悉尼留学的，毕业拿到绿卡就留在了悉尼工作。一开始，陈建也是和同学一起合租房子，女朋友也确定留在悉尼后，就开始张罗买房子。2008年，在距悉尼车程20多分钟的地方看中了一套140多㎡的房子，一共四层楼，陈建选择的是一楼，带花园，此外买房就送独立车库。总房价46万澳币，当时折合人民币253万元。首付20%后，其余的就申请银行贷款，30年的还款期，每月陈建要还2000澳币。
陈建小两口年收入13万澳币，承担房贷足够了。虽说是公寓房，但都是精装修交付的，精装修的标准很高。每个月除了再支付60元澳币的物业管理费，就没有其他杂费了。
澳大利亚买房有个比较宽松的规定，就是你还款账户里的钱可以做下一套房子贷款的额度。如果还款账户里有30万澳币，就可作为下一套房子的买房基金使用。陈建打算还款账户里还到二三十万澳币后，再筹点首付，买套别墅，将来把我和他爸接过去养老。
今年3月张先生通过中介在新加坡买了一套86m2两室一厅两卫公寓，约合人民币600万左右
我在今年3月份刚通过海外中介在新加坡买了房子，主要因为3年后孩子会去新加坡上学，到时家人会去陪读。外国人只能买新加坡的公寓，即普通的商品房。由于要求带学区，只能在靠近市中心选房，地段最好的乌节路一带公寓都超过了每平方21万5千新元，约合人民币10万以上。我在稍微远一点的路段买了一套二手房，合人民币600万左右，86㎡大小两居室。
新加坡的贷款政策和国内差不多，首付3成，贷款的利率非常低，根据银行不同是0.8%-1.5%之间。最长可以贷35年，不过如果超过了30岁，贷款最长年限就是65-现在的年龄，我申请了20年的贷款，每月还款四千新元左右。不过，新加坡的租金比较高，我这套房子按市价可以租4200新元一个月，除了还贷款还略有盈余。另外，新加坡的税费也不是很高，买公寓要交一个总房价3%的印花税，另外，如果出租的话每年要收取5‰的物业税，自住的话每年收取3‰的物业税。
我是通过中介买的，要付房价1%的中介费，出租什么的也都是委托中介来操作，就是去新加坡看过三次房子。通过中介在海外购房，一定要选择一个信誉好、正规的大型中介，而且最好对当地情况有所了解。
洪女士办了投资移民，2006年在加拿大多伦多买了一栋200㎡的别墅，当时60万加币，现在已涨到近90万加币，约合590万人民币
我老公是在深圳华为公司工作，经常外派到海外工作。2005年，我们也办理了加拿大的投资移民。第二年就四处找房，在多伦多的Markham(万锦)买了一栋使用面积约200㎡的房屋别墅，地上两层，地下一层，当时的房价是60万加币，现在已经涨到接近90万了，折合人民币590万左右。老公的公司看我们移民了，就把老公长期外派到加拿大工作，公司还提供了宿舍，我和儿子两个人住别墅也觉得冷清，就把别墅出租，搬到老公公司的宿舍住了。现在每个月能收3200加币左右，差不多可以还每个月的按揭了。
在加拿大买新房，主要的税是土地转让税，一般50万加币的房屋，土地转让税是6475元加币，对第一次买房者，政府优惠2000元加币。但是买房后，房主每年要缴纳约为房价2%的固定资产税，税务部门每年都要派人来做资产评估，根据你的装修、家具得出具体数额，如果要出售，要看后来的买主是否认可这些装修，是否愿意每年多花这笔资产税，所以，在对住房进行升级装修的时候一定要注意这个。
想做国际房东，多数为了资产保值和移民
《扬子楼市》对50名中高收入的读者进行了小范围调查，看看他们是如何对待国外投资买房。
在“如何看待投资国外房产？”这个问题上，53%的受访者直言不讳地表示“有兴趣，可以考虑了解一下”，认为“没这个必要的”占22.5%，另外有24.5%的受访者表示目前“还没有这个需求”，目前暂未考虑到国外买房。
首要目的是资产保值和移民
究竟远隔重洋的房子为何有着巨大吸引力？在谈到“置业国外的原因”时，“防止通货膨胀，资产保值”是43%的被调查者的第一选择。31%的被调查者则考虑未来移民的居住需求，另有26%的受访者认为目前国内的房价上涨速度惊人，国内一套普通公寓甚至可以买到国外相当不错的一幢别墅，现在下手就是“纯投资,获得较高收益。”
担心跨国投资风险
准备置业海外的买房人最担心的风险是什么呢？
38%的被调查者选择了“当地政府对外国人拥有当地房地产的产权管制”。这个顾虑并不是空穴来风。笔者在调查中了解到，一些国家虽然对本国公民买房的条件比较宽松，甚至还有相应的鼓励政策，但对外国人置业本国的条件却很苛刻。如在印尼，本国人买房时拥有永久地契，但外国人买当地房子通常只可获得25年地契。
28%的被调查者选择“开发商的背景和可信度”。此外，12%的被调查者认为“置业国家的经济前景”也是需要考虑的，一旦出现经济不景气也会给置业带来很大风险。10%的被调查者认为“政治、社会局势”也是必须要考虑到的。此外，关注“汇率波动”及“租赁市场风险”的所占比例分别为7%、5%。
澳洲房产来宁吆喝
纯投资客明显上升
限购令等调控政策让网友感叹：“如果说除了爱情还有什么事情是有钱也做不到的，那就是买房了！”这让部分投资者把目光转向了海外。
近日，来自澳大利亚昆士兰州的海景独立别墅、五星级产权式度假酒店，墨尔本和悉尼市中心的精装修高级公寓及遍布澳洲各主要城市的数十个独立花园别墅项目来到南京，举办了一场近年来最大规模的澳洲房产投资巡回展。当笔者拨通组织这次展会的PPA澳亚品诺置地中国代表处负责人徐力的电话时，他正在忙着给一位要投资澳洲房产的客户办理签约手续。“现在投资海外房产的人的确越来越多了，人气快速上升，我们展会当天的客户有120多组，其中八成都有投资意向。”
与往年相比，徐力认为今年这次展会还有一个明显的变化，那就是纯投资的客户增加了很多。“以前想要到澳洲买房的都是跟澳洲有一定联系的，比如有子女在澳洲上学，或者自己本人在申请独立技术移民，但今年不同，一半以上都是纯粹投资客。”
曾在澳洲、北美从事房地产开发的南京卧龙湖置业有限公司总裁李建平对于跨国买房投资升温的现象也有所体会，“现在到国外买房的人变多了，美国、澳大利亚、加拿大等，都是中国人投资比较集中的热点。”
投资门槛并不高，租金回报较稳定
为何越来越多的人想要到海外投资？除了新政抑制买房投资这个内因外，国外置业到底有什么优势？对此，PPA澳亚品诺置地中国代表处负责人徐力表示，这是因为澳大利亚等一些国家的房地产市场表现稳定，当地的金融业对房地产市场比较看好、在贷款买房方面支持力度比较大，能向购房者提供高达八成以上的住房贷款，而当地的市场需求又比较旺盛，移民潮涌入带来的人口快速增长使得市场长期供不应求，以澳洲为例，房屋空置率低于2%，平均租金回报能达到5%左右。
徐力举了个例子，2008年他们公司有个客户在澳大利亚墨尔本的市中心购买了一套70㎡(使用面积)的公寓，总价48万澳币，首付一成，换算成人民币不到30万元，今年4月份，房子交付了，这位客户向银行申请贷款，银行根据现在该房屋的市场评估价格(60万澳币)，给他提供了八成贷款(48万澳币)，而且前十年为净利息还款(只还利息，不还本金)，房子交付的同时，客户也找到了租客，每周租金为540澳币，租金回报为5.2%。
徐力表示，正是因为首付30万左右、起步的门槛比较低，租金回报比较稳定，而且澳洲的土地是私有的，也不征房产税，因此吸引了不少人去投资。
买房容易管理难 不了解行情可能被套牢
“做世界的房东”，看上去很诱人，但业内专家认为，由于政策、地理、经济、人文、法律等方方面面的差异，跨国买房投资还是一件较复杂的事情，一定要谨慎。
首先是隔着千山万水，对当地的情况很难有较深的了解。南京卧龙湖置业有限公司总裁李建平表示，曾经有炒房团到美国买房，看到当地的房价很便宜，炒房团的成员非常激动，立马就决定买下了，事实上，他们购买的楼盘地点离市中心很远，房价上涨的速度很慢，出租也很难。
PPA澳亚品诺置地中国代表处负责人徐力告诉笔者，像南京的普通市民想要到澳大利亚买房得聘请律师、申请贷款，和开发商、银行打交道，还要出租房屋、日常管理或者是出售，每次有事情都飞去澳大利亚显然不太现实。如果选择代理商的话也要注意甄别，因为有一些代理海外投资买房的公司都是原来做留学或移民的中介，看到海外投资买房的人多了才转行做房产代理。
此外，因为不同国家的国情国策，因此投资性也有很大不同。刘先生是南京一家信贷公司的日方代表，他表示日本对国外投资者的门槛就设得比较高，贷款很难办下来。其次，如果投资买房是以转手获取溢价为目的，可能不太容易获得。而国外的房产并不像国内房产如此过热，升值空间值得商榷。在日本想要投资房产，前提是要长期持有，比如投资地段金贵的酒店式公寓、高尔夫度假观光物业等，每年能获得稳定的营运收益。“若想短时间内买房卖房获得高额回报的话，是很难实现的。”
海外买房风险提示
随着物业投资理念的日渐成熟，到海外置业已经开始由最初的少部分与海外有联系的人群扩张到众多的高端投资者。但是，律师提醒，由于存在政治因素、政策税收、信息不对称等各种风险因素，在你“心动不如行动”之前，一定要进行详细的调查，并做好充分的预案。
汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，一旦今后房产要变现，也会产生各种问题。同时，政治风险也需要海外置业者充分注意：两国关系如何，该国政策稳定程度怎样，这些都是置业前必须摸清的家底。
了解当地经济发展状况
在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解。“如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。”新西兰FCC生活建筑顾问有限公司执行董事周启元表示。他还强调，了解当地的市场现在是处于怎样的周期，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。
明确各国的购房政策
海外房价和土地价格有所区别，以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，才能进行下一个程序——房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，他们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，如一套总价为30万美元的别墅涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。
海外很多国家土地为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久性的，也有一些物业仅拥有有年限的土地租赁权，如泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。
税费种类各有不同
投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。
欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1%～2%之间。而在曼哈顿购置公寓，需要缴纳、支付的税费有土地税、豪宅税(总价超过100万美元)、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等。
售出房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。因此业内人士建议投资者学会合理避税，澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用(主要为机票)、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。
海外置业管理成本非常高
在海外投资房产，管理房产极为关键。比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，很可能在机场出关时，会有工作人员很礼貌地告知：“对不起，您还欠××澳元的电费没有付清。”
专家表示，在国外，管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资收益是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。
应当聘请专业律师与中介
在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过这必须向他们支付服务费，纽约不论总价多少，收取标准在2500～3800美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美金左右。
总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4%到7%不等的费用作为交易手续费。专家表示，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量，对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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