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陈淮:最严厉的房地产调控政策是毛主席的政策 |
| www.sinoca.com 2010-08-06 网易房产 [复制链接] 字体：大 中 小 |
主持人：今天上午第一个阶段由我来主持，在第一个阶段有四位嘉宾发言，首先有请对房地产业有着深刻的研究，对国家房地产政策有着深刻的了解的国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生做主题演讲，演讲的题目是：房地产发展的热点问题分析。
陈淮：猜猜看：这是哪年的报纸标题?(图)房价猛涨 百姓望楼兴叹;势在必控 国家正拟法规。这个是人民日报的报纸，这是1989年2月20日人民日报的标题，不好意思，我们有一部分媒体公布信息，观察我们所讨论的房地产产业，20年来视角和认识能力没有太多的提高，写报道把数换换可以用20年，从哪里开始。前不久带一个电视节目中说过一次华，有一些媒体说我们当前面对的是最严厉的房地产宏观调控，其实这话很不尽然，说它比较严厉，做一个形容也未尝不可，也有道理。但是真的要是较真，抽丝剥茧来分析分析的话，恐怕还有待商榷，最严厉的房地产调控政策是毛主席的政策，那时候要没收私房，那个厉害，就是今天我们面对的国务院十号文件所涉猎的政策，里面有四个主意区分，一个要把09年应对世界金融危机下我们采取阶段性保增长，保民生，促发展的政策恢复到常态，就像昨天店庆打折，今天不优惠，优惠是属于在特定阶段下刺激经济所采取一种阶段性措施。
第二个还要把长期制度建设有关政策和短期内针对房地产调控分开。比如说很多税制的调整，并不仅仅是或者主要不是针对当前短期房地产的行为，而是我们在社会发展过程中老百姓从温饱不足到衣食有余，再到拥有资产，到更多的人拥有不动产，这个过程当中符合社会发展公平需要这样的税制体制调整联系在一块。将来有一天房地产景气还是不景气，这些制度也是实数必然的，不是说不景气就不争。
第三个还要把维护国民经济短期经济稳定运行的政策和专门针对房地产的政策分离开。不管房地产领域房价高低涨落，如果国民经济的稳定运行需要该升息还要升息，我国房地产市场就是不景气该升息也要升，因为关系到币值的稳定，关系到经济过热或者过热，关系到我们资源的最优化配置，也关系到财政与进出口的平衡。别把这个当成是专门针对房地产的，领导在台上讲，大家都要廉洁奉公，勤俭敬业，你说这是针对我说的，你怎么那么不自信，谁都要做到，不要都揽在自己头上。
第四个别把完善住房保障体系也说成是跟房地产过不去，市场经济上有它的游戏规则。与市场经济的资源配置体系越发展，越充分，市场经济的游戏规则就越贯彻到社会经济生活每个角落，市场经济配置资源靠的是竞争和等价交换两条路，一个想得到什么生活资料不能白得，得给社会做做贡献，这叫等价交换。第二个资源有限，优胜劣汰，通过竞争获取这也是市场经济的配置资源原则。但是光有这些原则不行，美国人要讲人权，人人生而平等，人人有追求幸福的权利，这是是人类制度文明重大进步，人人生而平等是对皇权贵族制度的否定，是对一切社会身份差别的否定，人人有追求幸福的权利，是对神权的否定，所有的宗教都告诉你，你这辈子活着没有多大劲，争取死后进入天堂，下辈子进入好人家，要一不怕死，二不怕苦。
现在我们知道，人追求现实幸福，想娶漂亮媳妇，住好房子，这不是什么资产阶级，这是合理的、正当的，社会应当鼓励和保护的追求。但是这不完善，包括美国人讲《独立宣言》，也知道人权观少了一点点，人人有追求幸福的权利，没追求上幸福的人该怎么办呢?就有了人人生而有享受社会基本保障的权利，上帝老天爷派我来到人世间，哪怕给社会做不了贡献，哪怕就永远是跑的慢的，我也有权利进入国家去，这个社会应当有一个文明的制度保证人人有尊严，体面的生活下去。这和房地产的房价高低涨落没有关系，这个资源配置是市场经济配置原则完全相对，不是因为给社会做了贡献给你保障房，因为你没有能力做贡献给你保障房，不是因为你跑的快给你房子，因为你跑的最后优先给你房子，这个原则越彻底，市场经济反而就越充分。
我们把这四个部分分离开以后，会发现所谓最严厉的政策只剩下两个组成部分了，一个是抑制不合理的过度需求，投机性需求，一个是促进供给增加，这两部分有一半是抑制性，一半是刺激性的。比如说土地供给，2010年计划供给要比2009年大一倍。前不久国土资源部领导说四季度房价就降了，到后面还有一句话：要求各地土地部门主动配合中央的宏观调控政策，媒体把自己报道这个消息自己再看一遍有没有这句话。在土地供应上加大有效供应，是中央政策的精神重要方面。
除此之外，大家有没有注意到，在09年我们刺激经济的时候，有一条宽松的货币政策，就是房地产开发商两成资本金，两成自有资金就可以获取开发贷款，这样一条鼓励投资的政策在“国十条”中仍然保留了，也就是说扩大供给仍然是政策的一个重要的落脚点。所以简单把它说为最严厉并不尽其然。最后一条说，抑制过度投资性需求好不好，非常必要，如果一个产业一个市场是依靠过度需求，比如说不允许人们敞开买第三套房，这个市场就存活不下去，开发商就要死，那这个市场干脆死了算了，说明它太脆弱了，说明主要需求的支点已经不是社会正当合理主体的需求。我想这没有和市场经济相悖之处。又有一些媒体说，银监会禁止第三套房贷，劝我们的朋友再读一遍“国十条”有关文件，文件早就明确规定：各地银行有权根据本地房地产市场价格变化的情况，决定是否对第三套房发放房贷，以及首付和利率，不是今天才说的，一直就明确，不是“剩饭拿出来翻炒”。
有些标题写的很耸人听闻，我刚才坐在那里看手机报，二十年有一半房子要拆，标题写的耸人听闻，后面还有话，前面还有话，我们现在130亿平方米中，1949年以前盖的房都已经有60、70年以上的房龄，除了有历史文物价值的，比如说黄埔军校就不能拆，剩下就一个字“拆”，1949年到1979年盖的房子也除了有历史文物价值的，比如北京的十大建筑，剩下节就是一个“拆”字，50年代盖了一批老工业基地，今年保障房建设分为两个指标，一共是580万套，300万套是城市低端老百姓廉租房，还有280万套是棚户区改造，指的就是50、60年代那批老工业基地建设过程当中的工人新村，是在要准备打仗指导思想下建设的，毛主席说要打完仗再建设，明天敌机就来轰炸了，盖房子干什么，工业学大庆，大庆人说先生产后生活，农业学大寨，大寨人先治坡还治窝。当时拍了一个电影叫《创业》，要城市中建街心公园，原来最初描写成资产阶级思想，后来说不够劲，再描写成特务，阶级分子敌人，盖好房子是阶级敌人，你想这30年的房子我们能有什么样的好房子，我们只有一些战备房、简易房、过度房，如果诸位媒体年轻的80、90后朋友们不知道什么叫简易房，中华人民共和国主管住房建设的建设部大楼对面还完整的保留着一组，那个时代修的简易房，不是不该拆，是拆不起，因为地太贵了，这30年的房子没有保留价值。
1979年到1999年这20年建的房子还有一定的保留价值，我们所谓的福利分房下住房制度改革，以政策价卖给职工主要是这20年建的房子，这些房子还有一定保留价值，因为有几个优点，一个基本都是成套住宅，这和此前不一样。第二个一般坐落都在城市的核心市区比较好的位置，因为我们当时的政策叫鼓励单位自建住房，建设部也把自己盖成了前店后厂。我们不得已的过程中导致的这批房子，还有它的利益价值。但是再有10―20年，他们的房龄也有30、40甚至更长的时间，这些房子当初就是为脱困设计的。随着改善需求的日益怎么，你说该不该拆?能保留的就是1999年到2009年这十年造的房子，以此推算，说20年有一半房子要拆，只多不少，别拿标题当回事，忽悠人，凡事具体分析。
当然中国的房地产业完善至今，我们老把把毕其功于一，和老百姓脱困性需求，保障性需求，改善性需求，以及农民工进城，小白领娶媳妇，缩小贫富差距，抑制开发商暴利，抑制贪污腐败，所有的问题都加在一个产业头上，而且指望在1―2年宏观短期经济运行的调控中解决所有的问题，无异于喝三鹿奶粉就让你可以考上清华大学一样，毫无关系，无论如何做不到。中国的住房建设，在过去20、30年解决了大多数人有房住的问题，我们下一个阶段要解决所有人有房住的问题，就是扩大廉租房，还要做到前期依靠1.5亿进城务工经商的农民给我们建起了包括星河湾所在的现代化城市设施，下一步还要建设起满足1.5亿口和2亿农民供他们享用现代化城市城镇，我们还要建设起满足大多数人城镇居民从脱困期向改善期过渡和产生的巨大需求，即便过去十年我们建了这么多房子，但是也只是让我们现在6.2亿城镇居民走到了平均的整体满足脱困需求的水平上，户均60平方米略多。
下一个阶段与老百姓经济社会水平相适应的住房应当有60%―70%的家庭住到适度改善性，而不仅仅是脱困性的住房里面，以此推论，我们的房地产的发展前景是非常之大的。
最后一层，我们在很多公共媒体看到的信息，和经济学原理差很多，比如说别墅有很高的空置率，前不久央视报道的，简单跟大家说一下，的确现在的前期城市销售住房中还有很多没有住进人，这个消化过程符合规律，需要5―10年，一个成熟社区的发展需要5―10年，北京80年代末到90年代初建的方砖小区经过了10年的磨合才成为成熟小区，北京的望京小区在十年时间里面房子根本就没人来，现在也成为了房价上涨最快的地方，这是一个符合规律的过程。第二个因为中国城市扩张快，发展不平衡，房子建好了，地下管网、商业配套设施、交通条件还不具备，需要一段时间。第三个很有趣，不同档次的房子常住人口比例本来就是不一样的，普通居民楼可能80%的房子，即便将来发展到成熟阶段的社区了，普通居民中80%的房子住满人，高档公寓60%，可能别墅区只有20%―30%住着人，这本来也是一个不同档次的住房，入住率符合规律的地方，这个道理挺简单的。
你回家问问你太太，她有50双皮鞋，可能有若干双一年要穿100次，可能有若干双三年才一次，他们的入住率也是一模一样的，因为有不同的档次，就具有不同的利用效率，这是符合规律的，容易理解的。
尽管我们毫不回避的说到今天为止中国的住房价格和老百姓的收入水平，以及老百姓中那些亟待结婚娶媳妇的小伙子存在尖锐的矛盾，房价的收入存在矛盾在所有国家都有，但是在今天的中国格外尖锐，这是确实客观事实，不需要否认，也不应该否认。但是我们也同样确定无疑的说，从加速城市化的历史时点开始计算，中国解决这个问题的到初步缓和或者基本缓和，所需要的时间一定比任何发达国家在历史上经历的时间都短，一定比他们都短。现在比他们都尖锐，但是我们解决这个问题的时间一定比他们短的多，因为中国在城市化历史进程中物质基础条件和恩格斯写英国工人阶级状况的时候，那个城市化进程是完全不一样的，和卓别林在纽约演幽默片的时候物质基础完全不可同日而语。一个数据就可以给大家一个信息，在过去十年，已经可以预见的未来10―20年中，全世界哪一个大城市伦敦、纽约、巴黎等等，经济总量、资产质量的改善速度能比过上海、北京、广州、深圳的，哪一个城市能比过我们沿海大城市的基础设施投入的力度之大，哪一个大城市的青年白领收入增长速度比我们这四各城市的增长大，我们演不是世界最富裕的人群，但是可以自豪说，在过去十年终大城市小白领增长的速度是前世界最快的，以次可以说，尽管我们还需要艰苦奋斗20―30年，但是也同样可以说，中国解决城市化进程中，房价和中国矛盾所需要的时间也将是在所有国家已经实现工业化和城市化国家当中最短的，以上仅供参考，谢谢大家。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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