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网友晒中国房地产编年史 房价暴跌将成必然(图)

www.sinoca.com 2010-07-08  天涯社区  [复制链接]  字体:

  第一个繁荣期:1992年――1994年,房地产空前繁荣,房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

  繁荣原因

  邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心,中国经济开始复苏,西方国家逐渐解除了对于中国的制裁,海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口,享有许多政策优惠,展示出美好前景,给了人们极大的想象空间,短时间内大量人员涌入沿海地区,造成了房荒,银行资金巨量进入房地产行业,参与炒房、炒地,危及金融稳定和安全,信托投资公司和信用等金融机构过多过滥,短期拆借利率高达60%也不罕见。

  第一个衰退期:1994年-1998年

  衰退原因

  处于住房双轨制阶段,人们的购房意愿和购买力都不强,市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”,要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金,否则领导要被撤职、坐牢甚至杀头,在强大的政策压力下,短期内银行资金纷纷撤走,炒房炒地失去了资金来源和承接者,真正的开发商资金链断裂,项目销售几乎停止,工程停工。在住房双轨制时代,没有推行银行按揭,老百姓购买力极为有限,失去炒家之后,市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了,租金也骤然下降,下降幅度达80%,许多写字楼甚至免收租金,只要交纳物业管理费和水电费即可。

  第二个繁荣期:1998年―2007年,这是中国房地产业发展的黄金十年。

  十年间,行业规模快速扩张,交易量成倍增加,房价与地价也成倍上涨,居民人均居住面积也增加了一倍有余,城市面貌发生了天翻地覆的变化,房地产业也成为国民经济的支柱产业,产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业,政府、开发商和银行是主要的即得利益集团,老百姓分为两大集团,已经购房的也算是既得利益者,没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。

  繁荣原因

  ●停止实物分房,实行住房货币化,打破了老百姓指望国家分房的预期,给市场创造了巨大的潜在需求;

  ●银行开始实行个人购房贷款,放大了市场购买力;

  ●经济开始进入高速发展阶段,老百姓收入水平提高;

  ●快速城市化;

  ●较低的利率水平。

  第二个调整期:2007年-2009年

  调整原因

  ●房价、地价上涨过快,对资源消耗过大,投资过热,危及国民经济;

  ●银行一肩挑着开发商和购房者两头,扩张过快蕴藏着巨大的金融风险;

  ●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形,拉大了社会贫富差距,造成了代内和代际的不公平;

  ●房价过高抑制了一定的需求;

  ●社会舆论压力太大,迫使政府不得不加大干预力度,几年来政府不断地出台宏观调控措施,特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。

  第三个繁荣期:2009年―今天

  全球金融危机迫使中央于2008年11月9号祭出4万亿投资计划,各地政府纷纷抛出房地产救市措施,流动性极度加剧,不断攀升的成交量使房价开始飞涨,房地产再次空前繁荣,房价和租金、地价暴涨,地王再次频现。

  房地产市场经过政府调控或市场自身的调整后,又迎来新一轮更大规模的上升浪潮,房价、地价上涨到新的高度。在这一个循环周期,往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中,房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度,买不起房的居民比例越来越高。

  案例:广州房地产周期与香港房地产周期27年相同时间轴对比
  
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