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房地产泡沫:卡布奇诺与棉花糖 中日真的不同 |
| www.sinoca.com 2010-06-12 财新网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
中国真的不同于日本。中国房价更像一杯卡布奇诺咖啡，轻轻吹去一层奶沫，下面是满满的咖啡；而上世纪日本房价，真是一个经不起舔与戳的棉花糖。
近来，东京天气晴朗，我借在日本青山学院大学法学部访学之际，走访了野村综合研究所、安德森毛利友常法律事务所、松尾法律事务所、中央三井信托银行等机构，交谈之中，每每涉及上世纪日本的房地产泡沫，并与中国当下的房地产市场比较，启发良多。
在中国的网络上，有一些强贴也将两者对照，并预言：中国将是第二个日本，中国的房地产泡沫必将破灭，甚至演进的时间也与上世纪日本同步。是这样吗？
房地产价格由两个部分组成，一是结构因素，如供求关系；二是投机因素。在投机因素上，中国与日本有一定程度的相似，但是，在结构因素上，中国与日本有实质性的差异。
首先，日本不存在土地市场的城乡二元分割结构，不存在土地供给的国家垄断，所以，不存在房地产供应的瓶颈。但在中国，政府垄断土地一级市场，农村集体土地必须通过国家征收进入房地产开发市场，征收与出让两个环节效率低下，成本高昂，所以，大大减少了房地产的有效供应，形成瓶颈，这是吹起中国房地产所谓泡沫的主要力量。
在日本，城乡土地是一体化的市场，土地供给自由，流转迅捷，所以，上世纪日本房地产泡沫时期（1986-1991年），房地产供应在市场的号召下相应增加，增量中有开放商的商品房，有平民的自建房等等，从而抑制价格。中国的土地供应缺乏多元化的渠道，在法律的限制下，巨量的小产权房也无法进入市场，以缓解需求，这样就必然堵住房地产价格巨幅猛跌的后路与可能。
再者，日本不存在强大的对房地产的刚性需求。上世纪后期，日本工业化和城市化已经基本完成，不存在快速增加的城市人口。而在中国，每年新增城市人口1300万-1500万，对城市房地产市场构成巨大的的刚性需求。
中国城乡发展也极度不平衡，人口从农村向城市单向流动，增加了城市房地产市场的负担，城市房地产价格必然升高；而在日本，城乡发展相对平衡，人口在城乡之间双向流动，房地产市场实际涵盖城乡，必然降低城市房地产价格。
虽然，在流动性泛滥的问题上，中国与上世纪日本颇为相象，但是，日本的流动性泛滥比中国严重。上世纪80年代，日本国民有高额的储蓄，长期对美国的贸易顺差，又积累起巨额美元外汇，日本政府投放基础货币收购美元，与美国在汇率问题上博弈；1985年广场协议后，日元被迫升值，日本出口遇受阻，民间资本开始从实业转入房地产投机中，幼稚的日本银行推波助澜，还从欧美金融市场借入186万亿日元，投入国内市场。相比之下，
中国政府与银行在2009年总计9.6万亿元人民币的投入就相形见绌了，况且，这批流动性大多进入地方政府的融资平台和基础设施的建设项目中，虽然也有一定比例流入房地产市场，显然没有日本当年那般波澜壮阔。
总之，与上世纪日本相比，中国当前的高房价主要是由供求关系这一结构因素所支持，流动性与投机因素助涨房价，但是次因，所以，中国的房价更像一杯卡布奇诺咖啡，轻轻吹去一层薄薄的奶沫，下面就是满满沉沉的黑色咖啡；而上世纪日本的房价，真是一个大大空空的棉花糖，经不起舔与戳。
1990年日本土地的市场总价值比世界其他国家的全部土地的市场价值的总和还要高出50%。1989年在东京的银座区，高档房地产最疯狂的价格达到每平方米1亿日元（约人民币700万元），注意：这是每平方米的价格，不是一栋别墅的价格！泡沫破灭后，至2004年，银座区的高档房地产价格缩水99%，仅相当于原价格的1%；东京的住宅价格平均跌去90%，仅相当于原价格的10%；日本全国房地产价格平均下跌80%。
写到这里，我突然对日本人和日本政府肃然起敬：一个能把房地产泡沫吹这么大的民族！这是一个多么富有诗意和活力的民族啊！
相比之下，眼前北京的房价虽然高，但真算不上泡沫，即使与东京现在的房价相比，也仍有差距。所以，北京现在的房价仅是有些许浮肿而已。
从市场的反映也可看出差别，上世纪日本，当房地产泡沫崩裂时，投机客惊恐地抛货逃遁，而中国则不同，当此次政府出手调控、房价微幅下挫时，所看到的更多的是：背后影影绰绰的房客正持币观望，鹰眼圆睁，侍侯良机，抄底获利。
中国真的不同于日本。中国房地产在2007年与2009年两次爆涨，与其说是被投机而生泡沫的过程，不如说是其“真正的价格”被发现的过程，当然，这里的“真正的价格”之高应归功于国家的土地垄断。
写到这里，我突然对中国政府也肃然起敬：她比日本政府更伟大，虽然日本政府能把房地产泡沫吹得天大，世上无人可及，但是，中国政府另劈蹊径。中国政府能把房地产价格搞大，搞大之后，并且搞硬，缩不回去；她还能将自己放出的流动性，以诸如“空城”和“烂尾城”的形式杀死在荒漠上，这是一个多么富有胸怀和智慧的政府。
明天，我与杨林凯博士将去拜访日本泡沫时期的金融厅厅长五味广文先生，他现任日本普华永道研究中心理事长和青山学院大学教授，也许，他会给我们一个更大的惊叹。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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