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中国降价“最狠”楼盘的秘密楼市假摔?(组图) |
| www.sinoca.com 2010-06-10 南方周末 [复制链接] 字体：大 中 小 |
潮落潮起的房地产市场让人捉摸不透。 2008-2010 年住房土地供应计划
楼市新政两月，浮沉牵动人心。本报记者实地调查那些“降价最狠”的楼盘，拨开各种纷乱的数据，试图探询市场的真正脉搏。
没有疑问的事实是成交量应声萎缩，而均价下跌的秘密则在于成交的大都是远郊中低端楼盘。至于为什么会如此，则与地方政府的预售证调控有关
又是一则异常耸人听闻的楼盘降价信息。5月末，媒体爆出“北京的霄云里8号直降1万元，68折。”《南方周末》记者踩点的结果却依然是大跌眼镜。所谓的降价不过是一种特别的促销手段，总价370万元的产权式酒店公寓，如果一次性付款，而且将5年的经营权交给开发商，就可以270万元买下。参与活动的房子，一共只有三套。其它的公寓倒是房源充足，但最便宜的也依然坚挺在3.8万元／平方米。
售楼小姐路路介绍完之后，无奈地看着记者。这些天来她接待了一批又一批奔着降价而来又失望而去的访客。在“霄云里8号”的访客记录单上，“信息来源”一栏齐刷刷地写着都市报或者网站，但最后的结果都是“走了”。“现在是房价的敏感时期，一点点小动静都会被放大，传递出错误的信息。”路路说，“前天还有一个人看了报道后专门从内蒙古赶来，我们也不想这样。”
降价“最狠”楼盘的秘密
今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格。只不过形势变了改变策略，实际开盘价格比预计价格低，但这很难说是降价
要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比
从最近充斥于媒体报端的降价楼盘信息里，可以明显地嗅出史上最严厉的调控“新国十条”在起效果。但当购房者意图循着这些信息去捡便宜货时，结果却往往都跟“霄云里8号”差不多。
位于北京通州区域的“K2海棠湾”，是新政出台后第一个被报道降价的楼盘，也是流传最广的一个，关于降价幅度的说法从2000元到4000元不等。 “K2海棠湾”是在新政之前拿到的预售许可证，当时对外宣传的价格是每平方米2.6万元，在进行客户积累时也被接受了。但新政之后，开盘价格变为2.4万元／平方米，全款再享受每平米2000元的优惠。这就是媒体所报道的2000元和4000元的降价幅度的来源。
上海号称降价的楼盘没北京多，不过也大多都是类似逻辑，降价幅度来自预计报价和实际开盘价。
“印象欧洲”被冠以上海降价“最狠”的楼盘，降价幅度5000－10000元，但这个差价是来自4月26日的预计报价和5月14日的开盘价。还有上海的“复地北桥城”，也因为同样的原因被认为降价3000元。
世联地产上海公司副总经理袁鸿昌指出了其中奥秘：“今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格，等着红五月卖个好价钱。现在只不过是形势变了改变策略而已。”
“低于预期价格，没有实质意义。今天这样的市场环境，开盘低于预期再正常不过。”思源经纪总经理陶红兵认为这不叫降价，“要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比。”
但是“降价”已然成为现在房地产市场上的敏感词，风吹草动都能撩拨到人的神经。以至于北京万科的假日风景只不过比上一期低了几百元左右，就被市场解读为“万科降价，或许引发一轮降价风潮”。
结构性价格下跌
房价的平均数跌了，因为最近卖的都是远郊和中低端的房子。5月，上海和北京卖得最多的前5个楼盘，都是低于2万元的
交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大
尽管单个楼盘并未见到真正意义上的普遍降价，但奇怪的是，中介机构对外发布的数据报告显示的却是下跌（官方的统计数据目前尚未发布）。
中原领先指数系统一直在对样本楼盘的价格做统计，5月份的统计结果是北上广深津超过一半的楼盘价格下跌，主要位于前期价格飙升的区域，有的下跌幅度高达15％。
在整体成交价格方面，亚豪机构统计出的北京5月份成交均价下跌超过20％，中国指数研究院报告的是超过10％，北京中原的统计是下跌8.4％，而链家地产的数据则是跌3％。
报告出最大跌幅的亚豪机构把5月份的下跌定义为“成交价格结构性回落”。亚豪机构郭毅的解释是，5月份四环内成交的房子只有一成多，只有过去的一半。“不是真正的房价深度下挫，而是在特殊时期成交结构的调整”。
5月份京城卖得最好的楼盘是“保利花园”，这个远郊楼盘只有8000元／平方米。北京中原认为它对拉低房价起了很大作用，“去除这部分影响，房价在 24000元每平方米左右，依然保持上涨。”
在中国指数研究院的北京5月份商品住宅销售套数排行榜上，卖了100套以上的前五名，销售价格全部低于2万元，并且都在四环以外。相对应地，四环以内售价超过4万元的只有中海紫御公馆一家。
上海的中低端和远郊楼盘跟北京的成绩一样好。均价2万元以下的成交面积在总成交中占比由 56％上升至63％，排在前7名的楼盘都卖2万元以下。
广州的情况也如出一辙：5月份广州卖了4169套新房，总价降了4.7％，但市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据显示，5月份房子卖得最多的是花都，其次是增城，这两个广州远郊成交量占了广州总成交的一半。
尽管对交易结构的变化有共识，但各种中介机构们算出来的整体的价格波动却依然很混乱。上海佑威工作室主任计算的结果是微跌，但中国指数研究院的却是下跌10％以上。
“成交数据只能说明交易结构的变化，不能完全反映价格的波动。”上海久银策源总咨询师胡宗亘说他们从来不做总体的价格统计，而是把上海划成50个区域，从中选择一到两个楼盘，进行价格跟踪和分析。“我们的跟踪显示价格确实往下走了一点，但幅度不大。”
跟久银策源做法类似的思源经纪，也是在北京等二十多个分公司，分别按区域来跟踪样本楼盘，从中分析出市场走向。在思源经纪总经理陶红兵看来，因为交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大。
预售证调控
上海新政后半个月的豪宅成交量猛涨，导致那两周的均价超过2.5万元。5月，发出来的豪宅预售证猛然减少
价格的结构性下调，除了受到开发商推盘结构和速度的影响外，还有一处隐秘的源头。
据北京地产圈一位不愿具名的业内人士介绍，新政之后，开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。申请书报上去之后，总会因为某些小瑕疵被打回来。要么缺少文件，要么格式不对，还有的时候就只是得到一句不咸不淡的反馈“再回去斟酌一下”。
没有口头指示，更没有明文指导。开发商渐渐摸索或者探听出一条顺利拿证的规律。“如果今年4月份左右开过盘，那就保持价格不变；如果上一次开盘是春节前，那价格的上涨幅度最好在15％以内；全新盘的话，则要保证跟周边楼盘价格不相上下。”
如此一来，开发商或者抑制调价的欲望，或者干脆推后开盘，反正市场形势也不明朗。难以确认究竟有多少楼盘因此而调低开盘价或者不开，但是北京5月份的新增供应量事实上拦腰减少了。4月底计划开盘的有56个项目，最后拿到预售许可证的只有21个，新增的供应套数和面积都比4月份少了接近一半。有基于对形势的判断自行退场的，也有被动的选择。
5月上旬有媒体报道上海市用类似的行政手段，导致房价“假摔”，上海市政府旋即出面澄清。但是从上海佑威工作室提供的“豪宅市场报告”中，可以看到新政后半个月的豪宅成交量竟然是比新政前多40％的，这直接导致了那两周的上海房价超过2.5万元。进入5月份，只有一个豪宅拿到了1万多平方米的预售证。而4月份有3个豪宅的预售面积过万。
在成都，新政一出台，房管局就口头通知房地产商“近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元楼盘进行宣传”。新政一两周后，成都一家开发商向记者诉苦，他们申请的预售许可证被打回来了，“没有说得过去的原因，可能就因为我们的开盘价上万元了”。
如今北京的一手房存量少得可怜。去年最高峰的时候有15万套；今年5月份就只有6万套了。这位业内人士非常感慨，“供求关系才是影响房地产价格最重要的因素，如果利用行政手段减少了市场供应，一旦市场有所复苏，不就是又一轮价格飙升吗？
冰封中的分化
成交量都掉了。至于价格，一手房不涨了，二手房开跌了
即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前
如果剔除成交结构的影响，也撇开那些更隐秘的作用因子，那么5月楼市究竟发生了什么改变？新政一个半月，效果是否真的开始显现？
在几个直辖市和重要省会城市，一手房和二手房的成交量大幅下滑已是“板上钉钉”。由于这些城市的房地产交易网站上基本都能查询到成交数据，成交数据相差无几。
北京和上海的一手房成交量都比4月份少了近六成，深圳超过了六成，杭州最夸张接近八成。
杭州的二手房比一手房还要惨淡，环比4月份足足降了243.6％；如果剔除5月份大量经济适用房转商品房的特殊因素，北京的二手房成交也差过一手房，下降74％；这个数字和上海深圳相仿，唯有广州只下降了30％多。
中介再次出现关门的迹象。北京东三环的富力城区域，5月份关了6家店。上个月中原地产富力城店卖了26套房子，这个月只有3套。“几个一线城市，普遍是一手房量跌，而价格不再上涨；二手房价量齐跌。”陶红兵总结了他这一个月的实践感受。记者采访的业内人士多数也持有这个观点。
“2008年调控政策出台3个月后成交量才到底，10个月价格到底；这次不过是一个多月成交量就到底了。”远嘉经纪市场总监孟奇认为此次调控的确足够凶猛，“不过即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前。”
市场还在细微地发生向上的变化。高策地产董事长李国平跟踪合作的全国性代理机构近一个多月的来电来访量发现，如果以新政前为指数100，那么5月 16日的指数50，的确下降很大；可是现在又略微回升到了60。鉴于以往历次调控的经验，李国平非常担忧“史上最严调控”的最终成果。
在上一轮房价飙升中“表现不佳”的广州，无论是成交量还是价格，变化幅度都没有其它一线城市大。中原地产广东公司市场总监李粤湘告诉记者，新政出台后广州的二手楼市成交量下降了三至四成；但广州的地方细则出来后，5月最后一周的成交量已经有了两至三成的回升。
在中原地产广东公司的前台，贴着两行白底蓝、红字体的标语――楼市细则不加码，结束观望早入市。
京沪深：保障房掩盖下的楼市真相
南方周末特约撰稿 罗琼 张利安
“上至中央、下至社会都认为房价上涨是炒房和投机者的功劳，从来没想过供给严重不足的原因。”有名的大嘴开发商任志强，在针对本轮楼市新政发表的万言书中如此评论房价上涨的真正原因。
楼市供给真相究竟如何？本报收集整理了北京、上海、深圳三个城市近三年来的土地供给计划。
商品房用地未增加
新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市甚至反而减少了一半
房价飞涨的这三年之间，北京的土地供应量从1700公顷增加到2500公顷，上海则仅仅增加了100公顷。
这三年，也恰好是保障性住房开始加快建设的时期。
2008年，国务院文件正式确立了商品房加保障房的“住房二元体系”。第二年，住房和城乡建设部等三部委出台文件，计划从2009年到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。由此确定了未来大力发展保障性住房的基本思路。
保障房于是越来越成为各地的政治任务，以至最近，住建部和各地政府纷纷为此签订军令状，要求各省级政府及新疆生产建设兵团今年建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。
可以看到，新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市反而减少。
在北京，虽然三年间新增了800公顷土地，但限价商品房和政策性租赁房用地是新增土地中的大头――暴增1240公顷。不过，没有确切数据能显示其中限价商品房和政策性租赁房用地各增加了多少。
在这样的挤压下，其他商品房用地反而减少了250公顷。
在上海，2009年供地计划增加了200公顷，到2010年反而减少了100公顷。其中，其他商品房用地只有上一年的一半。
在广州，1月19日，广州市国土房管局局长谢晓丹公布广州市保障房建设计划时表示，2010年计划储备保障性住房用地300万平方米，相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。
在这样的背景下，尽管各地的供地总量大多都在上升，但用于建设商品房的土地并没有增加多少。
有的城市甚至是减少的，比如深圳。根据深圳的建设规划，从2008年到2010年，供地总量连年减少，从180公顷减少到97.2公顷，其中商品房用地从130公顷减少到60公顷，缩减了近一半。
保障房不减少楼市有效需求
在目前的保障房标准下，这些人本来也就不是在市场上买房的人，保障房并不能减少楼市的需求
许多人对保障房的期待，一是让低收入人群居有其屋，二是平抑飞涨的房价。
新加坡原重建局局长、总规划师，被称为“新加坡规划之父”的刘太格认为，随着保障性住房越建越多，享受标准也越来越高，依赖商品房市场来解决住宅问题的人群将会越来越小，这样的话，商品房的价格将越来越趋于理性和平稳。
也就是说，保障房能否影响楼市，要看它是否能让买房的人减少。
但在目前的保障标准下，纳入保障范围的人群其实并非楼市的有效需求――他们中的许多，都是无法奢望买得起房子的人。
来看看保障房的申请条件吧：
在深圳，要求“申请经济适用房的家庭人均年可支配收入连续两年低于26529元”，也就是夫妻俩加起来月收入在两千多元。如果以个人名义申请，还要求是超过35岁尚未婚配的大龄青年。
在北京城八区，要想申请廉租房，除非这个人月收入580元以下，无住房或拥有住房面积低于7.5平方米，并且还要有北京户口。申请经济适用房家庭也要求人均月收入低于1890元。有网友调侃，目前只有某些“二世祖”才能满足申请条件，唯有他们才“有北京户口，不需要工作，从而年收入两万也饿不死”。
按照联合国的标准，如果一个家庭5－8年的总收入还买不起一套普通价位的房子时，住房就应该被纳入保障的范围。不过在中国，这样的家庭还远没有纳入保障范围，对商品房的需求也就仍然没有得到减缓。
未完成的供地计划
供应短缺是楼市调控的最短板
即使是这些供地计划，最后能完成的也并不多，许多地方都出现缩水。
从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量逐年减少。而实际完成的情况则更是缩水，除2007年、2009年完成较好外，其他年份，都只完成了计划供地的50％。
占了大量用地计划的保障性住房，建成的也并不多。
2009年初，国家四万亿投资计划中，安排了一定比例的保障性住房建设，但在政策压力不但加大的情况下，全年也仅完成了保障房计划的61.3％。
SOHO中国董事长潘石屹曾在媒体公开说，从历年实际完成土地供应情况来看，仅有去年完成供地计划，政府首先应该切实完成每年度土地计划供应量。
上海房产税方案出台内幕
南方周末记者 舒眉 实习生 曹小波
房价全国最高的上海，匆匆在内部形成四套方案，急欲成为第一个房产税试点城市。而在上海官员中，关于开征房产税的利弊也争议多多。
利弊之辩
今年4月，被誉为史上最严调控新政的新国十条出台之后，各地政府都忙着出台房地产调控细则，而房价最高的上海却纹丝未动。
“上海细则之所以一延再延，其中一个原因是在同步酝酿住房保有环节的征税办法。”一位不愿透露姓名的上海本地官员向南方周末记者透露。
据知情官员透露，其实早在两年前，有关房产税的讨论在上海就已展开。但当时金融海啸袭来，发展房地产、扩大投资的手段被再次启用，此议搁置。
去年6月份，上海市政府的几位工作人员曾专门赴北京，向国务院发展研究中心的专家咨询房产税的理论和实际操作问题。
直到今年第一季度，全国GDP增长11.7%，上海主政者再次感到，征收房产税的时机成熟了。
但即便如此，对于“开征房产税利大于弊，还是弊大于利”这个问题，上海政府官员们仍是莫衷一是、争议多多。
5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该次会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见；4天后，上海市政府相关部门又召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。
在两次会议中，上海地方官员的心态表现得很复杂。支持者认为，开征房产税有三方面好处，一是房价涨太快，希望征房产税能把房价降下来。二是因为在住房问题上社会资源分配不平衡。对拥有房产多的人征税，希望压制他们投资意向。三是因为大量的社会资金都冲到房地产领域，应该将资金从房地产赶回制造业。
反对者则认为，房产税对于房价短期内有效，但是长期很难改变楼市的价格走势，如果仓促出台还将影响到经济的稳定，损害上海竞争力。“要收也应该在世博会之后收。”这是南方周末记者在采访中普遍听到的声音。
但随着打压房价的舆论呼声持续升级，现在，上海政府内的大多数人开始站到“房产税利大于弊”的队伍中。
内部四套方案
据知情官员透露，为了尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。
根据1986年公布的《房产税暂行条例》,房产税征收对象是经营性物业。此次，上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为,以实现在法理依据上的衔接。
而关于如何征收，上海方面在内部至少讨论过4种方案。据知情官员透露，上海房产税试点报告在春节之前已经上报中央。
4套方案中，最多人支持的是新老划界法，这也是最具操作性的一种方案。该方案的主要内容是从法律颁布之日起，对增量房屋进行征收，而此前的存量房屋都暂不征收。
第二个方案是人均60平方米或者人均70平方米，60、70平米以下的不收，超过部分征收。
第三种方案是，按照区域征收，根据距离城中心――人民广场的远近，上海的城区被划分为内环、中环、外环，房产税将以环线为界，环线内收，环线外暂不征收。
第四种方案是，以三套房为界定，上海市有关部门最近针对本地居民进行的一项抽样调查统计显示，2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。而此次上海房产税上报版本，即可能从第三套房开始征收。
征收的税率按照新房交易总价的0.5%或者0.8%实行。还有可能继续往下降，这意味着一套市场价格100万的房子，每年要缴纳5000元到 8000元的房产税。
据了解，上海确定的征收方式具有“先礼后兵”的特色。据知情官员透露，房产保有者将先根据其购房金额自行报税缴纳，税务部门也会每年通知房主应该缴税，如果拖延，则将交相应的滞纳金，当税金和滞纳金累计到相应数额后，税务机关将提起法院诉讼。同时在房地产交易中心，将你名下的房产进行冻结，使之无法出售。
相关人士透露，在房产税征收初期，政府倾向于大幅度缩小征收面积，尽量降低征收起点，降低门槛，缩小范围，便于社会上大多数人接受，便于税费的推行。等到时机成熟，再大面积推行。“事实上，房产保有税增量部分很少，每年上海2000万平方米，千分之六没有多少。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。
尽管起征面积等具体标准还尚未得知，但根据其阐述的几个版本，上海市可能对投资性住房实施“精准打击”。
为什么是上海
在上海这座五光十色的魔幻都市里，有着全球最高的酒店、最快的列车、最密集的地铁网络，当然，还有着全国最高的房价。
过去，有人曾预言上海的房价将由内环向外环形成“321”布局：即内环均价3万，中环2万，外环1万。早在两年前，这个预言早已实现，2010年的房价涨幅更让上海的新房售价在“642”的方向挺进，这里是“遍地豪宅”的上海。
2003年后，土地成为上海市政府主要的收入。上海近年来的预算外收入中，土地出让金每年可贡献约1000亿元，这部分收入大多进入了政府融资平台公司，成为政府的“另一个口袋”。
截至2009年11月23日，全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。土地出让金占当地财政收入的30%以上。
“上海的土地资源最为稀缺，如果每年供应3000公顷房地产用地，几十年以后，土地资源必将枯竭。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。
南方周末记者从上海规划部门得到的一份报告显示，2000年之后，“从居住用地增量看，中心城增加40平方公里，中心城外增加158平方公里。”上海的中心城区可供出让开发的土地已经越来越少，而近几年的新增部分主要集中在市郊。
除了土地资源的困局外，上海急于成为房产税试点的另一个原因,则可能看到其他省市在保障住房建设方面的作为而心生焦虑。
“最近一两个月来，对于上海高层干部刺激最大的一件事就是从上海走出的黄奇帆，在主政重庆市以后，在政策保障住房建设上搞得有声有色。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军对南方周末记者说，“在接待外省市访渝代表团时，黄还指出上海在经济发展和住房保障问题上思路不清，创新不多，成果不大。”
上海市怎能落后于重庆市呢？上海一些区县和企业最近都在考察重庆市的住房保障新政和具体做法。而上海方面力推房产税则是另一种努力。
斩断中国房市的死结
作者: 冯燮刚
中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言，需尽快实施高房价的“主动沉降”
对当前房市，须审视以下五大问题：
如果也可以像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济将会怎样？如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供住房保障，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？
要命的是交易量，不是价格
今年从4月中下旬以来，中国房市再度陷入交易量低迷的困局。
当前，房价已入“太空”，很难在中短期内期望“太空”价的进一步上涨空间。加之今年“新国十条”，市场已经形成房价盘整或回调预期。在这样的形势下，即使政策再度放松，也难逆转房价高位盘整的市场预期。
这样，在房价高位盘整、房产升值无望保值困难的格局下，早已解决安居问题、以谋求资产性收入为主要目的的高收入群体有购买力，而无购买意愿，停止入场；其他收入群体有购买意愿，而无购买力，无力入场。房市由此陷入市场支撑空心化的困境，交易量持续低迷。在“经营城市，经营土地”的经济增长模式完成转型之前，交易量低迷持续的时间越长，对宏观经济金融和政府信用安全的威胁就越大。在这个困局之中，“高房价”正是中国房市必须破解的死结。
在“经营城市，经营土地”驱动的经济增长过程中，房产和土地交易量拉动的是整个宏观经济产业链的物流和资金流。如果房市不能顺利走出空心化的困境，市场交易量持续低迷，住房卖不动，开发商就会陷入财务危机，银行则会全面紧缩对开发商的信贷支持，开发商不仅没有钱投资新的房地产项目，也没有钱买地；土地卖不动，高度依赖“土地财政”的地方政府则会面临财务危机，银行也会紧缩对政府背景实体的信贷支持，地方政府则无力推动城市基础设施建设，基建投资规模必然快速萎缩；基建投资规模快速萎缩必然导致“投资拉动”的中国宏观经济硬着陆。
2008年，在房市交易量持续低迷的过程中，钢铁减产限产降价，发电机利用小时显著下降，煤炭等各种工业原料压港压库，国人深切地感受到房市交易量持续低迷对宏观经济突然制动产生的强烈震撼。
住房交易量持续低迷，会对宏观经济产业链产生强烈而突然的制动作用，严重危及宏观经济金融安全。但是，要命的是住房交易量，不是住房价格。
房价理性回归，会在中短期内损及部分开发商和部分高杠杆炒房者的利益，甚至会要部分开发商和高杠杆炒房者的“命”。中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言。惟有尽快实施房价的“主动沉降”，才能及时获得真实的居住需求的支撑。
建立持房成本约束机制
2003年以来，每次政策收紧，都会出现房价短暂回调，交易量低迷；交易量一低迷，宏观经济金融安全问题就开始显现，政策被迫放松；政策一放松，房市则报复性反弹，历次调控均功败垂成。
只要对高收入群体投机性持房的经济约束机制继续缺失，投机性囤房的“黑洞效应”就会继续发挥作用，就会有大量土地、大量住房前赴后继地晒太阳，中国房市就会持续陷于有效供给和有效需求双重不足的困境，而在“供不应求”的虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间持续、周期性地震荡。若继续像股市那样，市场总在投机性需求泡沫的消涨之中动荡，不仅房地产无宁日，宏观经济金融亦难有宁日。
因此，必须建立中国房市的持房成本约束机制，用市场化的手段，从根本上消除高收入群体投机性囤房的经济基础。
尽管各界对建立持房成本约束（征收住房保有税或房地产税等），抑制投机性囤房的共识越来越多。但一是受由此可能引发的宏观经济金融安全问题胁迫，二是开征保有税要受到现实利益格局的制约。在“屁股指挥脑袋”决定的现实机制下，由于对开征保有税有话语权的很多人是大面积住宅、或繁华地段住宅、或多套房持有者，要他们支持以自身为主要征税对象的政策，不太可能。
这两方面的原因，对于前者，如前所述，真正的威胁来自于交易量，并非价格。关键是推动房价迅速回调，迅速恢复市场交易。对于后者，开征保有税需要渐进改革的智慧。
具体建议为：（一）暂不开征一套房保有税。（二）对新增二套房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已经有住房、新购买并持有二套及以上住房的，开征惩罚性的保有税。同时保护合理的更新型、改善型购房需求。对家庭已经有住房新购买二套房的，同时持有两套房时间不超过半年的，免征保有税。（三）对持房套数超过三套及以上存量房的，适时、适度开征惩罚性保有税。
随着“土地剪刀差”收入不可逆转地萎缩，房产保有税将逐渐取代“土地财政”，成为地方政府可持续的支柱性财源，这不仅有利于地方政府从不可持续的 “土地财政”转向可持续的“税收财政”，也有利于建立持房成本约束，还需妥善处理历史形成的天量“囤房”，防止其恐慌性抛售，奔涌砸盘。
稳定市场预期
房市的价格泡沫一定要破，但要防止在降价过程中，市场一路杀跌，交易量持续低迷，市场“主动沉降”变成了在真空中“失重坠落”而崩盘散架。
因此，要及时稳定市场预期，引导房价回调迅速到位，最大限度地缩短交易量低迷的持续时间。
为此，应围绕合理的房价回调目标价位，建立透明的房价稳定机制，统一房价预期。具体而言，设定中等、中高收入群体购买力可以支撑的套房价稳定目标。如，各地方可以2008年年底、2009年年初房价为基准，按区域、差异化设定目标价位。当实际成交套房中位价高于目标中位价时，政府则抛售公房或增加双限房、经济适用房投入，平抑房价；当实际成交套房中位价低于目标中位价时，政府则入场购买、增持公房，防止房价下跌过头。
房市稳，则政府信用稳，中国经济稳。尤须注意的是，若不建立持房成本约束机制，若不消除投机性囤房“黑洞效应”的经济基础，政府主导的房价稳定机制必会再度被投机性需求报复性反弹的洪流颠覆而功败垂成。
面对正在快速形成的危机预期，越快斩断中国房市的死结，就会越快走出房市支撑空心化的困境，对中国宏观经济金融安全的威胁就可以越快解除。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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