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生杀予夺:剖析中国房地产业开发贷款的五大实质 |
| www.sinoca.com 2010-06-03 腾讯博客 [复制链接] 字体：大 中 小 |
房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。对于开发商而言，在所有这些扶持政策中房产开发贷款是分量最重的，与此同时，房产开发贷款也给银行带来了滚滚财源。当然，这些只是表面现象，让我们透过这些现象揭开房产开发贷款背后的实质。
实质一：坚强后盾――房产开发贷款是开发商以小博大、谋求暴利的坚强后盾。
1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。城市面貌有了很大程度的改观，居民的居住条件都得到了较为显著的改善，与此同时，房地产业也造就了很多人的财富神话。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地产行业；《2010中国亿万富豪调查报告》称，中国上榜的亿万富豪，涉足房地产行业的富豪567人，几占总数1/3。
房地产开发商之所以能在短时间内得以快速发展并积累巨额财富，是与开发商的资金链属性分不开的。开发商只需拿出少量的自有资金用于拍地，就可以通过资本运作进行项目运作。 前几年，开发商用区区几百万的资金运作数亿甚至几十亿的项目随处可见。而在所有的资本运作中，银行贷款占据最大的份额。这一点，从银行给予房地产开发商的开发贷款的类型可见一斑。
按照开发内容的不同，房地产开发贷款分为四种类型：住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款；商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款；土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款；房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
可见，房地产开发贷款几乎涵盖了开发商经营的每一个环节，换言之，没有房地产开发贷款，开发商是万难快速发展的。故此，房地产开发商贷款是开发商以小博大、谋求暴利的坚强后盾。
实质二：作案工具――房产开发贷款是开发商绑架银行的作案工具。
曾经有一个房地产开发商总结出通过搞房地产而暴富的捷径：“买通腐败的官吏，拿到便宜的土地，套上银行的钱，低价拆掉别人的房，占用建筑商的钱盖房，高价缩水卖给买房人，最后再克扣上民工的工资。”尽管这段话有杜撰的痕迹，可开发商套用银行资金快速发展却是不争的事实。
2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点；2010年1季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点。
从上述数据来看，尽管2009年的房地产已经发展到疯狂的境地，政府在2010年初开始进行房地产调控，可银行向开发商投放房地产开发贷款的热情却丝毫未减。而与其相对应的是，正是由于银行向房地产领域投放了大量的开发贷款，令政府在进行房地产调控时一直投鼠忌器。这样，银行在为开发商提供开发贷款获取收益的同时，也成了房地产链条中重要的一环，而房产开发贷款则成了开发商绑架银行的作案工具。
实质三：精神鸦片――房产开发贷款是令开发商难以割舍的精神鸦片。
房产火爆时期，各地开发商频现捂盘惜售、哄抬房价等恶行，甚至于部分开发商做出诸如采取花钱雇人排队买楼等不正当手段捏造虚假信息；使用虚假或不规范的价格标示误导、蒙骗消费者，实施价格欺诈；在消费者购房后又不切实兑现销售时的各项承诺；自签合同再撤消制造房屋热销的假象等欺诈行径。开发商之所以敢于做出上述恶行，是因为开发商自恃有银行的房产开发贷款做其坚强后盾。
本轮房产调控一个多月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。按理，此番调控直指房产投机（投资），各地市场需求受到极大抑制，开发商在资金紧张的情况下，降价促销从市场拿钱是必然选择。可在新政影响下，开发商却敢于硬挺房价，究其原因就在于开发商自恃有雄厚的开发贷款支持。
由此，我们不难发现，基于扶持房地产业快速发展的房地产开发商贷款，在很大程度上辈开发商严重误读，开发商对其依赖程度已经达到了无以复加的地步。我们可以毫不夸张地说，房地产开发贷款已经成了令开发商难以割舍的精神鸦片。
实质四：疯狂推手――房产开发贷款是房价疯涨、房市疯狂的重要推手。
根据国家统计局统计年鉴的数据，1991年时，全国商品房的平均售价仅为756元；仅仅四年后的1995年，就翻了一番，达到1509元；再过十年，到了2005年，又翻一番，达到2937元，2007年的数据则为3645元，今年上半年的均价已经超过了4500元。也就是说，在过去的18年里，房价上涨了近5倍，年均价格上涨超过10%，比同期的GDP增长还要快。这还是全国的平均情况，在诸如北京、上海这样的中心大城市，房价高得惊人，涨幅也更惊人(上海今年竟然出现了单月销售均价超过2万元的情况)。2009年，中国房地产市场再度陷入疯狂，各地房价都出现较大幅度的上涨。
在房价处上升时期，银行无论是向房产商还是向个人发放贷款，其收益都是可观的，故此，房贷一直被银行视为优质产品。于是乎，不正当贷款竞争、假按揭、违规放贷等丑行便充斥楼市。与此同时，开发商正是利用银行发放的开发商贷款，通过恣意定价并不断地哄抬房价令房价出现疯涨的同时也令房市疯狂。
尽管导致房价疯涨、房市疯狂的原因是多方面的，可细究起来，政府对开发商的扶持是重要原因之一，而在所有政府扶持政策中，房地产开发贷款又是对开发商的扶持力度最大的。因而，我们可以毫不夸张地说，银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用，是房价疯涨、房市疯狂的重要推手。
实质五：生杀予夺――房产开发贷款是银行掌握开发商生杀予夺大权的利器。
一直以来，开发商、恣意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。之所以出现诸多令民众不满的恶行，是与开发商暴利心态是分不开的，开发商在政府的扶持下，过分地追求利益最大化，过度追求利润率，在很大程度上推高了房价。而开发商之所以敢于明目张胆地追求暴利，与其获得银行的大力支持是分不开的。
在国务院启动新一轮的房地产调控后，金融机构对房地产开发贷款的控制更为严格。近日，《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，已开始全面实施。而在日前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
对于近期的政策调控，尤其是开发贷款政策，许多地产大佬还在表示其乐观。任志强、潘石屹表示，由于开发商2009年业绩的大幅上涨，手握重金并不惧怕调控。任志强直接表示：“目前，开发商手中持有的现金应该超过1800亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。对于调控，开发商的资金坚持一年没问题。”
但是实际情况并非如此。“目前大部分开发商的负债率全在70%-80%的水平上，并非他们自己形容的不差钱。”徐东华向记者表示。根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105%。而从市场表现来看，银行叫停房地产开发贷款消息传出后，深圳、上海、北京等地都出现新盘降价促销的现象，深圳部分楼盘降价万元，降价幅度超过30%。
由房地产开发贷款新政引发市场震动，我们不仅可以看出政府此轮调控的决心，更可以看出，房产开发贷款是掌握开发商生杀予夺的利器。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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