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中国恐慌性购房骤停 5月北京14个新盘零交易(图) |
| www.sinoca.com 2010-05-17 瞭望新闻周刊 [复制链接] 字体：大 中 小 |
[导读]分析称，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加现象。但随着政策预期博弈结束，刚性需求仍然很强大。当前，地方政策应抓紧制定稳定市场预期的政策，引导开发商维持房屋开发量。
《瞭望》封面文章：楼市“车轮战”：流动性与需求并存
在 21世纪第一个十年的中国经济舞台上，房地产调控已上演了好几场“折子戏”。
目前的这一折，经过2008年国际金融危机爆发、中国政府刺激经济计划出台，2009年中国成功“保八”、央企追逐“地王”、一线城市房价疯涨等一系列情节发展，终在今年4月，伴随着“精确打击”政策的急促步伐，进入了戏剧的高潮。
此刻，上一轮调控的“余温”尚存――从2005年至2006年，针对部分地区住房供应结构不合理、住房价格上涨过快等问题，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(新国八条)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国六条)相继发布，却陷入房价越调越高的漩涡。终于，在2007年9月和12月，银监会两次会同人民银行联合发布 “通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍，剪断了刺激投机性需求的金融脐带，一些城市虚高的房价应声倒地――2007 年10月之后，深圳房价整体下跌超过30%，大批炒房客沦为“裸泳者”，引发一场规模不小的楼市震荡。
2008年9月爆发的国际金融危机，使中国经济面对严峻挑战。在外需急剧萎缩的形势下，房地产业，这个国民经济的“支柱产业”，试图重写1997年亚洲金融危机爆发后“单骑救主”的英雄诗篇。
在 2009年中国“保八”的宏大叙事中，房地产业以惊心动魄的方式，发挥着无人匹敌的作用。但与十多年前应对亚洲金融危机的故事不同――彼时，中国政府通过住房制度改革，盘活存量，开放市场，换来“高增长、低通胀”的经济奇迹；而这一次，动用的政策工具更像是2007年收紧银根的逆过程――经2008年12 月公布的“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策松绑，以及经济刺激计划中巨额信贷和制造业资金的转入，空前的流动性被挤压至房地产市场，使房价呈现飙升之势，迫使中央政府再次扼制信贷之阀。
在中国社会经济转型这场“全本戏”里，房地产调控“折子戏”演绎着的支撑中国经济的两大要素――充足的流动性与巨大的住房需求――的故事。早在2003年房地产业被国务院列为“国民经济的支柱产业”之后，就不断有学者，包括深度关注房地产发展的本刊，不断为这个故事的高潮描绘另一种可能――如何将充足的流动性吸引到“大庇天下寒士俱欢颜”的境界之中，而不是对“地王”无止境地追求？
将具有保障性的可负担住宅，设计成为一个能够提供稳定中长期回报的产品，最大规模吸纳流动性，制造最为真实和安全的经济增长，在20世纪下半叶欧美发达国家的经验中，不乏成功案例――我们须将目光，包括我们的智力与情感，更多地投向这个方面。否则，巨大的流动性，就可能泛滥到对弱者生存境况的侵噬之中，楼市调控的“车轮战”就会越陷越深，流动性与需求并存――这个中国经济的最有利条件，就可能走向它的反面。(文/王军)
调控大事记
2009 年12月14日，国务院常务会议提出，加快保障性住房建设，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委下发进一步加强土地出让收支管理的通知，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
2009 年12月22日，财政部和国家税务总局出台二手房营业税优惠政策，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010 年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等十一条措施。
2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年1月 18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
2010 年2月11日，银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知提出，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
2010年2月12日，中国人民银行决定，从2010年2 月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010 年4月13日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管；进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制；在全国范围内开展预售商品住房项目清理。
2010年4月14日，国务院常务会议提出，坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2010 年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)提出，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年4月22日，住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求相关部门严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
2010年5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
2010 年5月4日，住房和城乡建设部、民政部、财政部下发《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，强调对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格
“恐慌性购房”骤停之后
北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来，14个新盘交易量为零
4月30日，北京市出台了针对房地产市场调控的地方政策，在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等4个方面作了严格规定。受此影响，“五一”期间北京二手房成交量下跌，新开楼盘首次出现“零成交”。
14个新盘交易量为零
北京新出台的政策包括：同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；暂停不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款等。
本刊记者统计北京市房地产交易管理网数据发现，4月15日以来，北京楼市成交量下滑，新房日均成交量从4月份上半月的517套下滑到下半月的310套；二手房交易量从每天的1100套左右，下跌到300套。
“有关政策出台后，消费者恐慌性购买停止，预计市场仍将观望一段时间。”北京链家地产研究员张月表示。
另一方面，北京可售楼房总数增加。截至5月8日，北京可售期房和未签约现房总数为86202套，相对一季度，北京可售新房套数从4月15日之后保持波动上扬的趋势。据了解，目前北京市存量房房源套数达到30435套。2009年“五一”小长假期间房源套数仅为15147套，相比之下，今年的存量房房源套数增幅达100%。
与此同时，开发商新开楼盘定价下降。4月份通州房价屡屡冲击3万元/ 平方米大关，而近期通州梨园一个新盘最低价格为1.8万元/平方米；位于北京市通州区的“K2海棠湾”，开盘价在2万元/平方米左右，而4月初记者在这里采访时，销售人员坚持均价为2.4万元/平方米；北京东四环的一处高档楼盘，5月份新开盘的7号楼售价定在4万元/平方米，此前曾准备定价在4.5万元 /平方米。北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来， 14个新盘交易量为零。
本刊记者了解到，也有部分楼盘选择调高报价预留打折降价空间。如朝阳区某楼盘前期售价3.7万元 /平方米，最新开盘价涨到3.98万元/平方米后，全款销售的折扣也从上期开盘的9.8折“优惠”到现在的9.7折。顺义区某项目前期成交价在1.79万元/平方米左右，最近开盘价为1.85万元/平方米，优惠方式为全款客户9.5折。
此外，房产中介“我爱我家”统计显示，“京十二条”颁布后，二手房的挂牌价下跌了5%至10%。
存量房还能撑多久
中国房地产协会副会长朱中一认为，新“国十条”中提出了两个控制房价的思路：一是增加商品房有效供应；二是抑制投资投机性购房需求。
但有观察家指出，目前北京、深圳等主要城市出台的地方政策，都是以控制需求为主。
中国房地产协会会长聂梅生认为，从目前看新开工面积没有减缓，如果开发商不买地，一年后的市场供应就会减少，如果供给减少，房价可能出现报复性上涨。这是后期政策应该关注的部分。
中国社科院李景国称，从全国的商品住房来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长 43.9%，竣工面积为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售增长和竣工增长之间的落差决定了供求偏紧。
而 2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为-19.9%，为1997年以来同比增长最低。这种情况，有可能对今后一两个月的商品房供应产生负面影响。据中国不动产研究中心数据，2010年4月期房和现房的库存量均出现了不同程度下降，其中，期房可售套数为57054套，环比降幅为3.32%。而可售现房环比降幅达到了7.54%，跌至30386套。
从北京的情况看，新政策出台前，北京市每天期房销售700套左右，新政策出台以后降低到300套左右，一个月约销售1万套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2万套左右，到4月已下降到9000套左右。商品房库存绝对量也从1月的6.1万套降低到4月的5.6万套。尽管北京市表示，2010年竣工政策性住房4.6万套，但有分析人士认为，北京市一年销售房屋约20万套，如果商品房供应不足，仍会造成供应缺口。
另一方面，从土地市场看，4月，在北京实行土地招拍挂出让新规定后，商品房用地成交为零，5月7日北京重启4宗住宅土地拍卖，此前最被看好的顺义马坡因5家投标开发商报价均低于底价而流拍，这表明开发商对市场预期比较迷茫，这将直接影响今后两年的市场供应。
业内人士透露，新政策出台以后，开发商会选择延缓开盘和项目开发。即使住房和城乡建设部制定了房地产开发规定，细化到每个环节，但对于开发商来说，如能打通关节调整土地规划，即可使土地开发年限延长2年。
北京房地产协会副秘书长陈志表示，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加的现象。但随着政策预期博弈结束，市场的刚性需求仍然很强大。当前，地方政策应抓紧时间制定稳定市场预期的政策，引导开发商维持房屋开发量。
新政策如何执行
朱中一认为，目前一些地方政府出台的限制性措施，不少具有明显短期性，具体操作起来有相当的难度。
5 月1日，北京市房地产交易管理网通知，要求买房人必须填报家庭住房情况申报表。如果申报人弄虚作假，将承担法律责任，并将其信息通报给银行部门。有业内人士称，房地产信息没有全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，无法用简单的法律文件方式来认定。
一位房地产界人士提出，目前北京的政策主要针对市场个体投资者，而对于开发商来说，住建部下发文件要求房屋销售的预售要进入监管账户管理，这条政策没有真正落实，房地产开发商平时周转的资金超过六七成来自预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度拨款，这部分就不能挪作他用，不能用于购买新的土地；此外，如果停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款，并规定由开发商先垫付30%以上的工程款，也会对房地产开发商的现金流造成影响。这些政策如果落实，将有效遏制开发商囤地、捂盘行为。
国家行政学院教授张孝德认为，北京新出台的房地产调控政策中，政府对住房保障所承担的责任越来越明确，但保障房的对象依然模糊，对广大“夹心层”家庭住房需求没有形成有效的制度保障，新政策提到发展租赁住房，但在租房制度建设方面进展不大。如果能够建立保护租户利益的长期住房租赁制度，则可以改变人们的住房观念，减少购房需求。类似进一步促进居民住房需求多元化的实际举措如果能坚持落实，完全可以改变市场对房价长期看涨的预期。
“有房的人不住，想住的人没房”
《瞭望》新闻周刊记者日前在多个沿海城市调研发现，已售住宅的空置现象比较普遍。比如，在青岛市区环海而建的东海路旁，遍布高层住宅和低密度别墅，很多房子无人居住。
据一位业内人士介绍，这些海景房每平方米在两三万到五六万元不等，经过多年的销售，目前大多已进入市场，但有些楼盘空置现象十分普遍。
中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海也存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看过。
在杭州，位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”，都是前两年竣工的高档楼盘。但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。
杭州城北供电局电力班长孟齐斐说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中约20%的房屋用电量都是“零”。她还介绍，位于杭州市武林商圈的“白马公寓”，也有10%~20%的“零用电量”住户。
业内人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市场不够规范，交易成本过高。以一套200万元的住房为例，中介向买卖双方各收1.5%的佣金，但是目前佣金一般都转移至买家支付。买家便要支付6万元以上的佣金，远远超过购买一手房的交易成本。且中介机构趁势抬价的行为也时有发生，缺乏监管。二是投资住房持有成本很低，投资投机客“囤房待涨”并无太大的市场风险和经济支出。三是租赁环境有待优化，由于出租行为缺乏刚性约束，房主和租客的合法权益得不到有效保护。
本刊记者此次调研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，几个一线城市的二手房交易量已接近甚至超过一手房。
中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为 1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房市场。今年一季度，深圳二手房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。
调控政策对存量房市场起到“立竿见影”的效果。国务院今年4月17日公布“国十条”，将二套房首付提至5成之后，二手房供应量迅速增加。上海“网上房地产” 的数据显示，4月21日，上海二手房的挂牌量达到创纪录的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比两个月前增加2万套。
长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣说，二手房市场培育相对滞后，应予以重视并采取措施尽快激活。
专家认为，近年来，房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，“一手房市场”调控的空间越来越小。但是，在投资投机性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入。一些开发商和利益机构则会不断“喊渴”，不断呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资房源”。
业内人士认为，调控按市亟待规范二手房中介市场，并把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房 “逼”入市场；或出售或出租，还原住房的居住属性。
具体对策包括，进一步规范和整顿二手房市场环境，制定标准规范中介公司代理行为，并加强监督与违规惩处力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租赁体系；对普通出租住宅免税，节省交易成本，增强出租意愿。
此外，税收政策和信贷政策“组合出击”，出台实施房地产持有税，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。
各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可通过住房保障机构收储，进行筒单改造后用作保障性住房房源储备
保障房资本机遇
越来越多的企业希望进入保障房市场，但利益激励和风险机制有待理顺
多种资本参与时机成熟
根据国土资源部的计划，2010年度全国约30个省区市 (西藏除外)住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占供应总量的77%。
2010年，中央将下达300万套保障性住房建设规划，不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”的目标。
业内人士认为，落实保障房计划应鼓励和吸引国资、民资等共同参与。
中国指数研究院副院长陈晟说，2008年，国内居民储蓄已突破20万亿元，各类金融产品不断推出说明民间投资潜力巨大，保障房建设资金渠道具备了进一步拓宽的条件。
《瞭望》新闻周刊记者调研发现，在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质较高的知名房企面临储地不足的情况。
一家房地产公司的董事长介绍说，公司在上海从事房地产开发18年，但近4年没有新增土地储备，现有项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。因此，公司对保障性住房充满兴趣。
目前，上海配套安置房的利润率设定为5%、经济适用房设定为3%，虽远低于商品房开发，但仍具吸引力。前述房地产公司董事长认为，相比于商品房，保障房的建设、销售更具稳定性，市场风险小得多，非常适合一些稳健经营的房地产企业。
部分企业遭遇难题
本刊记者采访中了解到，一些企业建设保障房的经历并不愉快。青岛一家民营房地产企业的董事长告诉本刊记者，公司2002年在青岛做了经济适用房项目，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，累计亏损约7000万元。
2007 年，该公司在青岛拿地建限价房，定价为4578元／平方米，建筑面积约6万平方米。没有料到的是，在建设过程中钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后这个项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。
“原材料价格变动对参建保障房的企业影响很大。”这位董事长说，当年青岛12家企业还为此联名上书市政府，要求提高保障房、限价房的销售价格。2009年，该公司承建青岛另一个经适房项目时，由于企业承担动迁项目，每平方米增加成本约1500元，最后亏损800多万元。“企业参建保障房有很多顾虑，一是在价格、利润限定情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦政府管理不够规范，也会增加企业的额外负担。”
民企有顾虑，国企也有难题。“我们遭遇过的困难，一是项目开工时间一拖再拖；二是70%的土地供应能否实现还不知道。”在多个省市建设保障房项目的中冶集团股份有限公司副总裁王秀峰说，“要保证保障房的建设，关键还在地方政府。去年3月以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但因政府偿还能力和行政效率等问题，不少项目停留在谈判阶段，推进艰难。”
一些业内人士认为，经适房、限价房可以通过直接销售，回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更显迫切。
拓展融资渠道
多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，让保障房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。
上海爱建房地产公司总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她说，从现金序列分析、公共租赁房建设类似于银行的分期贷款业务，政府先投资建设公共租赁房，然后再通过租金逐渐收回建设投入。在政府财政紧张时，最好的办法是政府去“分期借款”，而渠道可以选择“资产证券化”：首先可以由政府与开发商签订协议，再由开发商按照规划建设公租房，完工后将公租房所有权移交给政府，政府再将公租房打包并附上每年支付收益的财政担保，将这个资产包整体出售给资产证券化平台，但政府仍然保留经营资产包的义务。然后，资产证券化平台以资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有诚信的公司操作。万雯娟说，政府在此过程中需要付出的除了土地，还有补贴资产包的收益。
民革上海市委副主委李世耀建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，可有效提高保障房资金筹集量。
“国企主导”模式
近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。
2009 年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。
以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇(现已并入浦东)周康航、浦东曹路等六大基地，共 370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承担开发建设。
上海城投置地(集团) 有限公司2003年获得松江泗泾基地地块，2004年，这个项目被纳入上海配套商品房基地，名为“新凯家园”。一期工程共30万平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期项目建筑面积约29万平方米，经适房和配套商品房分别占40%和60%。已竣工的1464套经适房，是上海首批试点销售的经适房源。
本刊记者在“新凯家园”实地采访看到。二期建筑标准比一期明显提高，外墙以彩色墙砖取代涂料，窗户采用铝合金材料，小区还进行了景观设计。上海城投置地总经理俞卫中介绍，二期建设成本比一期增加约300元／平方米。公司还将负责“新凯家园”三期项目大型居住区的建设，后者总建筑面积约115万平方米。
2009年上半年，上海实施“大集团对口大基地”的保障房建设方案，由区政府负责动迁，国企负责规划、设计、施工等。刘海生说，按照这一路径，从土地动迁到项目开工，比以往缩短半年左右时间，使保障房建设节奏明显加快。
让企业“吃得饱”
本刊记者调研发现，上海保障房建设的“国企模式”之所以能持续良性运转，一方面与商品房地价高涨对房企形成的“斥力”有关，另一方面是当地政府采取的一系列“减压”和“激励”机制，对企业形成巨大“引力”。
近年来，上海土地资源紧缺、地价抬升较快，通过招拍挂程序拿地日渐艰难，一些国企后续土地储备状况不容乐观。多年来承担上海旧区改造及保障房开发任务的一家房地产公司董事长告诉本刊记者，公司在上海已经8年没有拿地，目前的项目能做3~5年，“做完之后不知道能不能继续拿地再做商品房”。
上海另一家房地产公司的总经理说，公司上一次在市区拿地是2003年，即使资金充裕，也不想做 “地王”，因为保障房项目可以为企业树立良好形象，并 让企业“吃得饱”。
本刊记者了解到，上海保障房建设对国企的吸引力逐年增强。2009年9月，上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。多位房地产国企负责人告诉记者，银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成，而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。
此外，为盘活市中心“退二进三”、规划调整等原因造成的存量土地，上海近年来规定对符合标准的企业提供两幅地块分别独立建设商品房和经适房，两幅地块一并以邀请招标的方式确定建设单位；在同一宗地块上既建商品房，又建经适房的，采用邀请招标方式确定建设单位。这一“配建”模式对企业产生激励作用。
“由谁来建设”
房地产专家、上海市经济管理干部学院教授朱林兴认为，目前各地保障房建设计划已明确，但 “由谁来建设”是一个急需解决的问题。
业内人士建议，国资监管部门应明确规定，将开发中小套型商品房、保障房列为国有房企的主要发展方向；并将此条列入规范国有房地产企业经营和投资行为的必要措施，将开发保障房作为考核的刚性指标。
同时，设定合理的保障房造价，寻求赢利性项目和公益性项目“适当均衡”。合理核定保障房建造成本和利润率，兼顾建筑成本波动、成本回收周期等外部因素，并使合理的节约成本回归企业。这样，在造价既定情况下，充分激励企业通过优化管理来降低成本、扩大赢利空间。
在条件成熟的情况下，还可规定房地产开发企业凡开发赢利性项目，必须承担相应的保障房开发；将保障房的开发量作为土地招投标、核定企业资质和年检等的重要依据
十载“驯楼记”
基于房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破
新一轮调控风声正紧。买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵。政策效应立竿见影。但这似曾相识――以往每一轮调控落拳之后，楼市都会偃旗息鼓一阵子。这一次调控似乎有些不同以往，也引起人们更多期待。人们关注的是：此轮调控能否走出楼市“屡调屡涨”的怪圈，将房地产这头犟牛顺利驯服？
“调”与“涨”的变奏
楼市最早的过热，始于2001年。
1998 年以后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头。商品房价格和土地价格畸形上涨。“泡沫论”由此发端。
不过，学者们低估了政府的调控能力，也无力预估经济形势的不测风云。2003年，一场突如其来的“非典”带来整个国民经济的下滑。而事后房地产对拉动整个经济走出“非典”泥潭出力甚巨。2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨” 与“调”，“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。
2004 年的调控是在抑制投资过热的背景下展开的。当年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%。随后启动的调控对“地根”和“银根”双双收紧：半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例(房地产开发不含经适房的项目提高到35%)。
此二者，共同促使房地产市场供应减缓，而需求并没有减少。虽然根据房地产建设开发周期，当年的土地供给减少的直接影响至少两年后才会发生，但由于新开工楼盘减少，这给投资者、自住者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。2004年全国房价涨幅达到 14.4%，远远高出1998年~2003年间3.6%的年均涨幅。至2005年的《政府工作报告》明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。
2005年以稳定房价为主的调控，使当年全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。上海等风向标城市的房价涨幅在下半年连月下降。
2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有――“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。
尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。管住了楼，却管不住“地”。当年“地王”不断涌现，地价上涨推高房价预期。炒家活跃，银行迎合。五大银行对优质客户执行下浮15%的优惠房贷利率，一些股份制银行纷纷推出鼓励房贷的新措施，如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。
“有效供应不足”的问题一再困扰楼市，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。至2007 年12月，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。2006年、2007年两年，房价轨迹是：从一个高位走向另一个高位。
2008年上半年，房价已是“高处不胜寒”，市场看空意识弥漫，上半年成交量下降超过5成。不过，在2008年应对金融危机过程中，房地产大享“政策红利”，刚性需求爆发，改善性需求跟进，投资性需求助推，市场走出了一条与整个宏观经济完全脱离的上行线。楼市从2009年的“小阳春”之后便疾速升温，房价如脱缰般上涨不休。与此同时，调控之剑也如期再度出鞘。
楼市之“调控免疫”
基于这几年来房地产调与涨之间的上述变奏，便不难理解，市场对楼市挥之不去的看涨预期并非空穴来风。多年的沉疴，仅靠一两次疾风暴雨式的调控无法完全化解。这些累积起来的层层问题，将考验着每一次房地产调控的最终成效。
上海财经大学教授胡怡建说，一方面要发挥房地产业对拉动经济的积极作用，另一方面又不能让房价涨得太快以至让人们难以接受，房地产调控要在这两者之间“鱼”与“熊掌”兼得，绝非易事。
难在何处？其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。
这也就不难理解地方政府在调控上的“嗳昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！”
银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。
其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。
有欠账，就需要补上，最近几年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。这一方面说明中央对这一问题的高度重视，但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，“保障房”的严重缺失使得一些调控措施“收” 和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。
其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业、税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。
1997~1998 年，2003~2004年，2008~2009年堪称房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和国际金融危机，在每一次应对危机的过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。
时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言(尤其是二三线城市)，结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。
“保”与“压”的分寸
这一轮的楼市调控，可分为两个阶段：一是启动期，以今年1月 7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业内称“国十一条”)为起点，其中，关于“加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策”等要求相对温和，但已明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升，恐慌性需求追涨入市。二是升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称“国十条”)为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均坚决贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。楼市成交迅速告跌，楼盘打折已由点及面。这一次，调控的最终成效将会如何？
先看此次调控不同以往的特点。这可以用“三个结合”来概括：
一是“调供应”和“调需求”相结合。供应方面，近一段时间各地新开盘数量增加明显，且国土资源部公布的数据显示，2010年度全国住房用地在总量上，分别为去年的2.35倍和前五年均值的3.3倍。楼市供应的预期趋于“看多”。另一方面，保持对投资投机性需求的高压，通过提高二套房首付、提高利率水平乃至 “限购”等强硬措施直接抑制炒房资本，避免加大的供应量再度沦为炒家的工具。
二是 “市场”和“保障”相结合。今年，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地的计划供应量较大地超过了此前一再重申的“70%”的底线，达到住房用地计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。如果供地计划能够如期“落地”，商品房市场的压力将得以明显减轻，政策将有更多腾挪空间。
三是“调控效果”和“政府责任”相结合，实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制，对“稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。由此也不难理解，近期一些地方出台的细则措辞之严、力度之大。值得一提的是，此次住建部被赋予更多职能和责任，其角色扮演如何，备受期待。
目前看来，房地产市场的供求关系正现转机。更重要的是，各方对房价走势的预期、供求关系的预期等均朝有利于市场稳定的方向形成。相关措施坚决执行下去，房价快速上涨的势头当能有效遏制，市场回归理性之日也绝非遥遥无期。
但另一方面，冰冻三尺，非一日之寒。从最新的4月份的经济数据来看，当前中国国民经济运行回升向好且基础在不断巩固，但欧美等国在主权债务、货币政策等方面的新动向增加了宏观调控的难度，国际热钱在人民币升值、银行加息预期下觊觎国内楼市，均考验着房地产“保”与“压”分寸的把握。长期来看，基于上文所述的房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。
地方政府要有所预判，比如房价下跌一定幅度，对地方的土地出让、房地产税费收入以及对钢铁、水泥、建筑、商贸以及就业、社会稳定等会造成怎样的影响，以此来把握调控的力度和节奏，以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济拉力”。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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