专家:中国楼市逆转已成定局 反弹实属黄粱梦

　　经济观察报日前刊登上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的文章说，房地产调控政策一个接一个地出笼，让人目不暇接，遑论细细思忖。那就别费思量了，不如多关注新华社的言论。今年3月28日到4月3日，新华社绝无仅有地连发六篇评论，火药味十足地抨击高地价、高房价、地方土地财政等，一时舆论哗然。虽然这一组评论的策划人也曾出面辟谣，声称绝无高层授意。可4月　14日新一轮调控即拉开大幕，于是大家“宁可信其有”。

　　近日，新华社又来一篇文章：《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》，文章中首次出现了引导房价“回落”到合理区间的说法。自然再次引发人们的联想、甚至惊呼。难道此番中央真的要让房价跌上一跌了吗？

　　众所周知，2005年的　“国八条”开始，国家调控房价的口径一直是“稳定房价”，直至去年12月“国四条”提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，今年4月“国十条”中再次升级为“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，于是就有人站出来这么解读：中央只是不希望房价过快上涨，这就是说涨得慢点还是可能接受的，至于跌，那绝非中央所愿。

　　持此观点的人甚众，那么到底是新华社又接到新的授意，还果真只是“一社之论”？这一点确也值得思量。记得2007年9月“二套房贷”新政出台后，直至2008年，某些部委官员曾表示过：中央不希望房价大起大落。这话咱们都信。房价大涨铁定不受欢迎，可房价大跌将直接引发金融体系的风险。

　　可是，既然中央不希望房价大涨，那么2003年以来不是年年快速增长吗　（除了金融危机影响下的2008年）？按此逻辑推理，当前中央更担心的不是房价大跌，而是继续大涨。不妨再换一种思路。稳定房价是一个理想的调控目标，可全世界的资产价格都难以长时间的稳定或保持良性小幅上涨，这是规律！除非回到计划经济，靠行政手段为住宅定价，否则中国的房价，在绝大部分时间内，还将继续处于不均衡状态：或者明显上涨，或者下跌（大跌N多年才能遇到一次）。

　　由此可以得出结论，即便面临打压过度、矫枉过正的风险，政策还是宁可狠一点。中国房价的头颅实在太高傲，不用非常之策，实难令其低头。“国十条”中最狠的当属房贷政策，二套房贷不再像去年那样区分改善需求和投资投机需求，一刀切下去，全都得首付最少五成，利率最低1.1倍；而且，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　新政远没到头。“国十条”中要求：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作。这就意味着，接下来房产税将会调控税基、税率直指投资投机性住宅，而土地增值税在历经2007年难产后，再次尝试按四级累进制严格征收。可以说，新政策“立体化”围逼才刚刚开始。

　　部分开发商和炒房者却依然保持乐观态度，认为房价不会下跌，这显然有些想当然了。或许，部分企业界人士会抛出所谓的“宝贵经验”：2008年下半年大家对楼市非常悲观，可事实却是2009年春天，房价便开始报复性反弹，诸如万科等降价卖楼的房企吃了大亏，而绿城等坚持不降价的房企却赚得盆满钵满，因此，不久之后，房价依然会迎来报复性反弹。

　　此论貌似有理，可是忽略了两个核心因素。第一个因素是政策。2009年的楼市大反弹要归功于国家史无前例的大规模经济及楼市刺激计划，而今年开始，随着存款准备金率的上调，货币政策已经出现由松转紧的拐点。而明年，甚至是今后很多年，国家都不可能重现像去年那样超级宽松的货币政策和房地产政策。

　　第二个因素是供求关系。2009年很多城市商品住宅供不应求，是导致房价飙升的直接原因。然而，当前及未来一段时间，供求关系正在或将要发生逆转。按国土资源部数据，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年；按国家统计局资料，从去年11月开始至今，全国商品住宅月均新开工量大幅增至去年前10个月月均量的两倍。与此同时，在新政压制下，投机性需求已作鸟兽散，自住需求亦受连累。如此，则下半年部分城市将出现明显甚至是严重的供大于求。

　　综而言之，此次楼市新政的威力绝不能低估，再想像以前那样与政府赌房价走势，极有可能输得一塌糊涂。市场供求关系的逆转，已成定局。至于所谓的开发商不差钱，也只是短期现象，差钱与不差钱，只隔一层纸。所以期望房价不跌，或者是短时间就能大幅反弹，实属黄粱梦。